万物云上半年核心净利微降，与万科的关联交易降至4.3%

万物云还在努力降低关联方带来的影响。

8月14日，万物云（02602.HK）发布的财报显示，2026年上半年实现营业收入191.1亿元，同比增长5.4%；毛利实现24.19亿元，同比下降3%；毛利率下降1个百分点至12.7%；期内核心净利润下降1%至12.63亿元。

利润表现的波动主要是由于开发商业务的毛利下降。“上半年的核心净利润同比小幅下降了一个百分点，但拆开来看，其中开发商业务的毛利下降了1.36亿元，同时非开发商业务的毛利增长了0.6亿元，并且销售营销等费用节约了7000万元，”万物云财务负责人王绪斌称，以此来看，万物云正在通过市场化的增长和内部效率的提升，弥补开发商业务毛利的下降。

这背后一方面是万物云持续缩减开发商关联业务，降低交易额。报告期内，来自开发商相关业务收入约9.78亿元，同比下降27%；与股东万科的持续关联交易收入为8.2亿元，同比下降30%，占总收入的比重降至4.3%，创下历史新低；截至6月底，关联方贸易应收款项为17.7亿元，较2025年末减少2.9亿元，工抵资产期末余额为51.6亿元。

“从开发商出现经营不善的情况之后，公司在应收账款上一方面努力收回现金，对于不能收回现金的项目，也在努力地做工抵资产。”万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全透露，在目前的工抵资产余额中，有销售型资产也有运营资产、持有型资产，其中大头是销售型资产，“但对公司来说，在拿到资产后，首先不是考虑处置，而是如何通过运营提升资产价值。”

据万物云管理层透露，位于上海浦东新区的滨江万科中心项目即是回收的工抵资产。万物云通过运营将该项目的商业出租率从34%提升至近83%，并带动写字楼出租率提升，目前已推动项目整体产生相对稳定的现金流。对于销售型资产，万物云也结合自身资金需求安排去化节奏，上半年去化大约1亿元。

另一方面，万物云也在市场化外拓项目中更加注重开拓质量，退出了一批低毛利、低回款，或难以通过运营改善实现合理回报的项目，并提出了红黄线的进驻项目的制度，以更加严格的标准控制新进住宅物业的质量。

万物云执行董事、首席运营官何曙华透露，上半年，万科物业退出139个住宅物业服务项目，涉及年化饱和收入7.4亿元，同时实现税前利润减亏3233万元。

具体来看，退出原因主要涉及开发商原因造成的大面积空置、收购资产包中不符合“蝶城”战略的非核心项目、业委会变化导致服务承诺难以持续，以及合同到期后的正常商业不续约等情形，占比分别为40%、20%、15%、15%。

同期，万物云新签约了住宅项目207个，对应年化饱和收入8.4亿元。整体来看，上半年，万物云的住宅物业服务收入实现109.44亿元，同比增长6.5%，在总收入中占比达到57.3%，创造毛利14.16亿元，同比增长6.5%，占总毛利的58.6%。

“退出和进入，都是企业正常的经营行为。”何曙华表示，过去二十余年，物业行业处于高速发展阶段。在新增项目充足、管理规模持续增长的情况下，部分项目利润微薄、管理难度较大、收费标准与服务承诺不匹配等问题，容易被规模增长暂时掩盖。此背景下，有序退场能让项目重新匹配适配的服务标准、收费水平与管理主体，企业也可将有限的资源集中投入优质项目。

“退场”堪称过去一段时间内物业行业的热点话题。朱保全在财报中写道，2026年上半年，物企普遍更加关注项目质量、回款能力和经营回报，主动退出低毛利、低回款、低效益项目。据公开资料，多家物企退出在管面积超过千万平方米，单家企业最大退出面积突破6000万平方米，行业竞争重点正在从“抢规模”转向“筛项目”。

朱保全认为，物业行业不是“增长变慢”，而是从“面积增长逻辑”进入“项目质量逻辑”。过去行业看谁管得多，现在更要看谁能管得稳、收得回、留得住、赚得到。主动退出低质项目，短期可能影响规模，但长期看是行业从粗放扩张走向质量经营的必要进化过程。

何曙华也表示，行业需要从“管得多”的规模导向，转向“管得好、管得久”的品质导向。物业企业停止低价换规模的竞争，业主理性看待服务标准与合理对价，通过退出和重新选聘完成市场化选择，是行业走向成熟的重要表现。