越秀服务收入与利润双降，新增合约近七成来自非住项目

8月24日，越秀服务（06626.HK）披露，2026年上半年，实现总收入19.15亿元，同比下降2.4%，公司拥有人应占盈利为2.24亿元，同比下降6.6%。

在主要围绕住宅项目展开的各项业务中，作为越秀服务基本盘的基础物管收入实现8.4亿元，同比增长超17%，在总收入中的占比扩大至44%，较上年同期大幅增长8个百分点；非业主增值服务实现收入3.3亿元，同比增长3.8%；而由于房屋装修合同此前已陆续完成结算，报告期内的社区增值服务收入出现了超27%的下滑，实现约5.59亿元。

在围绕非住宅类的商业物业展开的业务中，来自商业运营及管理服务的收入实现2.91亿元，同比下降超6%；市场定位及租户招揽的收入也实现约4700万元。

对于报告期内整体业绩的波动，越秀服务管理层表示，这一走势与整个物管行业保持一致。从2025年以来的情况来看，行业大趋势是收入增加、增速放缓、盈利有所下降，这是由于行业本身具有较为明显的民生属性，决定了其盈利空间有限，再加上近年来物管费的定价、业主支付能力、调价周期长、调价空间小、人工耗能刚性成本持续增长等因素，行业利润空间受到不小的挑战。

除了业绩集体走入下行通道，物管行业今年以来还面临着突出的退场问题。在越秀服务管理层看来，主动撤场潮是行业回归理性的必经阶段，是一种止损机制，针对过往低价抢盘、质价矛盾突出、业主要求降配提质、收缴率低及运营亏损的项目，主动撤场是合理的经营止损行为。

报告期内，越秀服务也主动退出了约504万平方米的合约面积，较上年同期翻倍。“8成主动撤场的项目源于运营亏损和回款的风险。”

关于退场决策标准，越秀服务管理层谈到，在运营亏损或逾期缴费超过两个合同期的项目中，针对少数长期无法改善的亏损项目，会在不影响规模稳定性的情况下进行退出；而对于新项目，则严控进场，确保项目全盈利及高收缴率。

在主动退出低效项目的同时，越秀服务在报告期内仍实现了管理规模的增长。截至6月末，越秀服务合约面积达9502万平方米，在管面积7982万平方米，较2025年末分别增长5.6%和8.6%；其中，新增合约面积1042万平方米，同比增长超7成。

“今年新增合约面积中近84%来自市场拓展，”越秀服务管理层透露，而这主要是由于在去年年底成立了非住事业部，重点拓展高附加值的非住项目，在新增合约面积中占比约68%，涵盖TOD、公建、产业园及商业等领域。

报告期内，越秀服务拿下了多个标杆项目，包括超百万平的无锡霞客湾国际文旅项目、中国联通广东的省级总部、穗深城际快速铁路、广商中心等项目，并进入了北京、成都、西安三大核心城市。

在越秀服务看来，非住业态已经成了行业发展的基本盘，未来将投入更多精力在非住项目上。

据透露，对于当前手中持有的49亿元现金，越秀服务要将重点投向非住业态，保障品质投入，稳定客户满意度和收缴率，同时寻觅合适的收购机会。

越秀服务管理层透露，在收并购方面，重点聚焦于商办、公建、大交通等细分领域，发挥在非住业态的专业优势；关注智能家居、能源管理等领域，推动业务向运营型转型，并在深耕广州、佛山等核心城市的同时，向深圳、成都等经济活力强的城市外拓；在对标的筛选方面，保持严格标准，选择具备有持续盈利能力、财务规范透明且估值处于合理区间的。“希望通过收并购实现规模与收益的双增长，但更看重安全与协同。”