从“规模速度”到“经营质量”，越秀地产以“质”取下半场

2026年上半年，历经多年深度调整的房地产行业，正在全面进入存量精细化竞争的新阶段。企业经营韧性、现金流安全、产品综合实力成为穿越周期的核心标尺，“谁跑得快”的估值逻辑已让位于“谁活得久”。

在行业 TOP 阵营普遍面临业绩分化的大环境下，越秀地产（00123.HK）交出一份兼具稳健底色与结构性亮点的中期答卷：合同销售稳居全国第八，财务指标全线维持“绿档”，经营性现金流持续正向，在利润阶段性承压的行业共性难题之下，守住了经营基本盘。

“总体来看，我们认为整个市场走过了最艰难的阶段，市场筑底回稳的信心和态势都比较明显。”在谈到接下来的行业形势时，越秀地产管理层判断。基于此，公司董事长、执行董事林昭远提到，市场的积极因素不断累积，预计下半年回稳态势增强，核心城市率先修复。

“我们也将坚定信心，秉持长期主义，坚持稳健经营来推进‘一主两翼’的转型升级。”林昭远表示，越秀地产将坚持四好理念和精益管理，继续保持稳健经营的底色，为股东创造价值。

存量去化成为增长主力，核心六城贡献超八成业绩

2026年上半年，越秀地产实现累计合同销售金额505.1亿元，完成全年千亿销售目标过半任务，在市场整体下行的大环境中，稳居全国房企第八位，销售面积同比增长16.2%，逆市实现销售规模的基本稳固。

从月度表现看，越秀地产销售表现呈现逐季走强态势，6月单月合同销售额达到134.92 亿元，同比上涨 24.9%，单月销售站稳百亿级别。而在市场仍面临去化压力的背景下，能够维持百亿级月度销售输出，印证着越秀在项目操盘和客户运营方面的综合实力。

比规模更值得关注的是销售结构的深刻变化，越秀地产当前的销售逻辑已经完成由“新盘拉动”向“存量去化”的转变。上半年，该公司的存量持销项目合同销售占比达到80.7%，较去年同期48%实现大幅跃升，存量货值成为销售的主要来源。

城市结构上，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市贡献84.5%的销售业绩。这其中，大本营广州表现尤为亮眼，上半年全口径销售额突破200亿元，同比增长31.8%。北京璞樾贡献21亿元，上海翡云悦府销售32.34亿元，杭州望舟府、潮语江澜府分别贡献18.22亿元和18.48亿元，实现核心城市多点开花。

这份成绩单的背后，是一套组合式经营打法。越秀地产副董事长、总经理朱辉松表示，“我们内部也进行了复盘和分析，认为核心在于公司上半年灵活应变的营销策略，进一步加强‘一盘一策’，初步实现了精准营销。”

据了解，越秀地产针对不同城市能级、板块价值与产品定位动态调整推盘节奏，根据不同项目动态调整推货节奏与定价策略，规避简单以价换量，将去化主动权牢牢握在手中；并在产品端持续迭代升级，高端改善、刚需产品同步发力，多盘跻身城市成交榜单前列。

与此同时，越秀地产又精准卡位各地“以旧换新”和房票政策窗口，组建专门旧房置换团队。今年上半年，越秀服务的置换服务接单旧房462套，助力新房销售约19.45亿元；房票成交706套，销售金额19.1亿元。

此外，越秀地产还在持续优化渠道结构，改善获客成本，上半年中介渠道使用比例降至25.3%创近年新低，自有渠道比例54.6%首次过半。

“上半年刚好时间过半、任务过半，”在谈到下半年业绩目标时，朱辉松表示，公司2026年全年可售货值共计2157亿元，上半年已完成销售505亿元，下半年仍有超过1600亿元的可售货值，“对全年完成1000亿元的指标，我们是有信心的。”

产品力成硬实力，锚定“好房子”把握销售新机遇

在行业逐步修复、头部房企经营越发稳健的当下，重塑行业发展逻辑的“828新政”翩然而至，明确有力有序推行现房销售，行业规则迎来重大变革，对企业资金实力、工程管控、产品打造能力提出更高门槛，产品力已从营销层面的加分项，演变为房企生存竞争的核心硬实力。

在这一行业政策背景下，市场逻辑由“拼规模、拼速度”转向“拼产品、拼交付、拼服务”，能够打造高品质人居产品的企业，将在行业新格局中抢占先机。

一直坚持坚持“好产品、好服务、好品牌、好团队”战略的越秀地产，近年来全面推进产品力体系建设，如今已具备“所见即所得”行业新常态的实力。

长期以来，越秀地产坚持“四好企业”战略，把“好产品”摆在企业发展的重要位置，并在国家层面明确“好房子”建设后，深度参与其中，并进行相关标准的研究制定，将产品创新、品质打磨贯穿项目全周期。

2026年上半年，越秀地产在产品力创新上持续加码，研发创新进一步增强了产品柔性定制能力，针对不同城市客户需求做属地化产品迭代，兼顾刚需、改善、高端全层级客户需求，各地涌现出了不少高端产品标杆，获得行业权威认可。

据克而瑞2026年上半年全国十大作品榜单，越秀地产有4个项目上榜；在广东首批“好房子”试点项目中，越秀地产打造的阅璟台、鸿璟台入选；同时，樾系高端产品线持续落地，广州观樾、北京香山悦等高端项目实现高质量交付。越秀地产的产品力持续获得官方与市场双重认可。

不止于建筑产品本身，越秀地产还同步推进“产品+服务+运营”一体化建设，把物业服务、社区配套运营融入产品体系，服务好客户全生命周期需求，推进“好房子、好小区”建设，实现从产品交付到价值共生的跨越式升级。

在现房销售逐步铺开的市场新阶段，越秀地产持续加大产品力创新投入，继续打磨越秀“好房子”产品体系，强化从研发、建造、交付到后期服务的全链条能力，用产品硬实力应对行业制度变革带来的全新挑战。

投资坚持积极审慎，锚定核心六城提质增效

行业进入深度调整阶段，盲目扩张的风险持续放大，投资能力不再是简单的拿地规模比拼，考验企业城市研判、风险把控、成本管控综合能力。报告期内，越秀地产坚持“积极审慎”的投资策略，不冒进、不盲从，把资源集中投向基本面扎实的高能级城市，做到有所为有所不为。

2026年上半年，越秀地产在5座城市获取6幅地块，总建筑面积约68万平方米，权益投资金额70亿元，接近97%的权益投资额集中投向北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市。

当有实力的企业都聚焦在核心城市之时，土地市场的竞争也日趋激烈，并在单宗地块总价动辄上百亿的情况下，2026年上半年典型15城涉宅用地平均溢价率仍达到13.23%的水平。

在这一背景下，审慎把握投资时机的越秀地产多渠道获取资源，对于高总价地块，公司更多采用合作模式分摊风险，将拿地整体溢价率维持在9.5%，远低于行业平均水平，有效规避了高地价拿地带来的经营风险。

拿地策略审慎取巧，越秀地产保证了整体资源的优良质量。从土储家底来看，截至6月末，越秀地产总土地储备1657万平方米，94%集中于一二线城市，总未售货值约2905亿元，核心六城货值占比达到73%，形成“投资聚焦核心城市、销售依托核心城市”投销闭环。

在精准新增拿地之外，越秀地产同步推进存量资产盘活，推进“腾笼换鸟、提质增效”的策略。

上半年，越秀地产向母公司转让南沙IFC、智谷、云谷等项目，回笼资金44.6亿元；完成青岛森林公园地块商改住盘活，持续出清低效存量资产，优化资产负债表，把资源释放出来投向优质核心城市项目。

越秀地产管理层明确，对于低能级城市，公司不会盲目下沉，对GDP万亿以上的城市做机会型研判，把有限资金用在确定性更强的市场。

对于今年下半年的投资，越秀地产维持全年300亿元权益投资目标不变，并继续坚持审慎原则，对一二线城市高溢价地块保持“积极而谨慎”态度。

随着下半年土地市场供应放量，越秀地产管理层表示，将灵活运用合作、招拍挂等多元拿地方式，分散投资风险，严格把控土地成本，继续将绝大部分资源投向核心六城，夯实中长期业绩底座，为后续销售业绩储备优质货值。

财务安全垫厚实，一主两翼筑牢穿越周期护城河

在房地产新模式之下，现金流安全、债务管控能力是房企生存发展的底层底座。越秀地产凭借稳健的财务表现，构建起厚实的安全屏障，保持经营现金流、资产质量的良好表现。

截至2026年6月末，越秀地产的现金及银行结余、定期存款合计515亿元，较年初增长10.1%；上半年经营性现金流净流入137.7亿元，持续保持正向流入。同时，销售回款质量显著提升，合同销售回款率提升至71%，同比提高10个百分点，销售收入高效转化为可用现金。

亿翰智库指出，在行业销售回款普遍承压的环境下，这一指标的改善尤为难得，也侧面折射了企业对销售质量而非规模的看重。

在行业融资环境整体偏紧的背景下，越秀地产凭借国企信用优势持续压降利息支出，上半年的加权平均借贷年利率首次降至3%以下，仅为2.91%，同比下降25个基点；上半年发行的19亿元境内公司债，票息低至1.97%，显著优于行业主流稳健房企融资水平。

债务结构上，截至报告期末，越秀地产总有息负债规模1038.7亿元，1年内到期债务占24%，1至5年期占63%，5年以上占13%，保持良好均衡的结构，不存在集中兑付压力。同期，其“三道红线”全部保持绿档：剔除预收款后资产负债率65.2%、净借贷比率49.2%、现金短债比2.1倍。

凭借良好现金流、债务结构、畅通境内外多元化融资渠道和信用表现，越秀地产也持续获得国际投行的认可，标普、惠誉维持BBB‑投资级信用评级，展望稳定，形成“低成本融资‑低负债运营‑高信用评级”正向循环。

值得一提的是，除了住宅开发主业的强势造血，以及高质量经营带来的稳健财务表现，越秀地产还有重要的“两翼”经营性业务持续发力，物业、商业基金、代建三大板块协同发展，持续输出稳定现金流，对冲开发主业周期波动风险。

报告期内，物业服务板块越秀服务实现营收19.15亿元，基础物业管理收入同比增长17.3%，新增合约面积同比增长74.8%；越秀房托上半年经营收入7.67亿元，商业资产运营稳步推进；代建业务越建科营收同比增长17%至8.9亿元，实现工程管理能力轻资产输出。

物业服务提供稳定的经常性收入，商业运营贡献抗周期的租金回报，代建业务将开发能力转化为轻资产输出，三大业务板块为越秀服务共同构成了穿越周期的业务底座。

在行业筑底回稳的关键阶段，企业的发展逻辑也经历着从“比拼规模速度”向“比拼经营质量与安全韧性”的重大转变。而充足的资金储备、通畅的融资通道、底盘扎实的财务表现，稳步发展的多元经营性业务，构成越秀地产稳健经营的底色，也成为其抵御市场波动、把握行业结构性机会提供着坚实的保障。