配合商品住房销售制度改革，房地产开发贷期限延长至5-7年

在三部门联合发文推行商品住房现房销售后，金融管理部门再发重磅政策，对房地产开发贷款制度进行完善，以解决贷款资金封闭管理难以落实的情况。

8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》），重点对开发贷款和个人住房贷款核心制度进行优化。

在开发贷款方面，建立开发贷款主办银行制度，旨在确保资金专款专用的同时，满足项目开发建设的融资需求。

市场权威专家对第一财经表示，我国长期坚持审慎严格的房地产开发贷款政策，但预售制下，商品住房项目开始预售后，项目公司使用购房人首付款、个人住房贷款等预售资金置换开发贷款的情况较为普遍，开发贷款实际使用周期偏短、资金封闭管理难以落实，支持项目建成完工的作用有所弱化。

对此，《意见》明确单个项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款，对项目各类资金进行封闭管理。同时，延长开发贷款实际使用期限，明确开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

梳理来看，建立开发贷款主办银行制度，同时对资金封闭管理，是为了满足项目开发建设资金需求，同时维护购房人的权益。《意见》按照支持与规范并重的导向，推动主办银行发挥自身专业优势，为项目公司提供合理信贷支持。

具体而言，项目公司在主办银行开立资金账户。单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目预售资金监管账户和定金账户应按住建部门相关规定在主办银行开立。

此外，主办银行单独或牵头组建银团，根据项目建设进度、风险情况分批发放开发贷款，并通过项目公司在主办银行开立的资金账户受托支付至其交易对象账户。

另外，主办银行对项目资金进行封闭管理。主办银行和资金账户在开发贷款结清前原则上不得变更，在确保资金专款专用的同时，更高效地满足项目开发建设的融资需求。

《意见》还明确，项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。