融资从“看主体”到“看项目”，民营房企能否重回牌桌？

8月28日，多部门联合推出了一套被称为“超级政策包”的房地产新政。这并非简单的短期市场刺激，而是一次旨在“构建房地产发展新模式”的基础性制度重构。

其中，中国证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》明确提出，改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，“一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求”。央行、金融监管总局也同步完善房地产信贷管理，明确开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配。

对于经历过大规模风险出清的民营房企而言，这释放出一个值得关注的信号：未来决定一家房企能否获得融资的，可能不再只是“它是谁”，还包括“它拿的是什么项目、项目能不能赚钱、资金能不能形成闭环”。

这是否意味着，一些曾被集团层面债务与信用风险拖累、但依然具备产品和运营能力的民营房企，有机会重新回到房地产市场的牌桌？

不同所有制合理融资“一视同仁”

过去几年，房地产融资环境发生剧烈变化，房企的主体信用一度是影响房企融资能力的重要因素。

这也导致近年来房地产土地投资和开发以央国企为主导的局面。根据普睿咨询统计，今年前7个月，房地产投资规模前十企业中，央国企占据九席；央企和地方国企拿地金额合计占总金额比例达到68%，占据市场主导地位。

而8·28新政释放出的一个重要变化，是融资体系进一步强化了“项目化”的特征。

三部门印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》提出，房地产项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，由主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。同时，对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

央行、金融监管总局发布的相关意见则进一步明确，银行业金融机构可以在房地产开发建设阶段发放房地产开发贷款，并要求加强房地产开发贷款封闭管理，确保专款专用，实现贷款发放与项目建设周期相匹配；开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。

资本市场融资端的变化更加直接。

证监会发布的意见明确提出，推动房地产开发企业融资“从依赖主体信用向基于项目情况转变”，并明确“一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次政策调整本质上是对2022年“金融16条”的延续和深化，核心基调是在开发贷等融资领域，国企、央企与民企一视同仁。对于具备合理融资需求、没有逃废债行为并愿意积极协商解决债务问题的企业，仍然保留了相应的融资通道。

“国家层面的政策导向是清晰的。”严跃进表示。

“项目好”才是入场券

融资逻辑发生变化，并不意味着所有民营房企都能够重新获得机会。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，民营房企将出现“分化式回归”。

在他看来，主办银行制、项目单独核算以及资金封闭管理，使项目风险与集团主体风险之间有望形成一定程度的隔离。对于那些仍然具备拿项目、做产品和运营能力的民营房企而言，如果单个项目本身合规、现金流能够形成闭环、交付能力较强，那么确实有机会通过项目融资等方式，与集团历史债务包袱进行一定程度的切割。

“但前提是项目好，而不是主体是民企。”柏文喜表示。

一位房企人士告诉记者，新政之后，企业更关注的不只是“有没有钱拿地”，还聚焦于资金将被项目占用多长时间、项目自身能否形成稳定的资金闭环等问题。

在这位人士看来，随着预售节点后移乃至现房销售逐步推进，房企资金占用周期将被拉长，新模式对企业资金实力的要求要比以往更高。

“过去民营房企比较擅长的一个优势，就是资金循环使用效率。”该人士表示，如果未来销售节点明显后移、回款时间延长，企业的资金周转效率会受到影响。

58安居客研究院院长张波也认为，项目融资机制可以在一定程度上实现项目风险与集团主体风险的适度隔离，对于产品和运营能力较好的民营房企而言，可以重新获得参与项目和融资的机会。

但他同时强调，项目隔离并不等于债务豁免。

对于母公司主体已经发生违约、存在大量司法纠纷的民营房企，即便项目本身条件不错，但在资本金筹措、股权合作等方面仍然可能面临现实阻碍。因此，这类企业想要重新大规模启动扩张，并不现实。

对于一些仍在观察市场的民营房企而言，8·28新政带来的另一个问题是：即使融资端更加公平，未来还能不能拿到足够好的项目？

一位民营房企人士告诉记者，公司近年来已经很少拿地，更加聚焦运营性物业和轻资产项目，包括帮助业主方进行商业运营、代建等业务。尽管8·28新政释放了新的政策信号，但由于各地具体细则尚未出台，公司战略上暂时没有发生变化。

另一位业内人士则表示，如果未来银行更加愿意为“好项目”提供贷款，那么核心城市、核心区域的优质土地反而成为更加稀缺的资源，土拍竞争也可能进一步加剧。

尤其是在现房销售模式逐步推进之后，房企从拿地的那一刻开始，就需要对未来形成更高程度的确定性。

“如果未来融资更看项目，那么我们还要考虑一个问题：核心城市、核心地块，我们还能不能拿得到？”该人士表示。

这也是地方细则成为房企当前关注焦点的原因。

在政策框架已经明确的情况下，房企真正等待的是地方层面的“操作说明”：哪些城市的哪些项目将进入现房销售范围、土地出让条件如何调整、预售节点如何确定，以及现房销售项目的融资如何与开发周期匹配。

张波认为，未来民营房企的市场份额总体仍可能继续缩小，但这并不意味着民企会退出房地产市场。相反，其机会可能更多集中于区域深耕、产品打造和存量运营等细分领域，呈现出“小而精”的参与方式。