新政落地首个交易日，银行、地产板块走势分化，涉房信贷逻辑全面重塑

一揽子房地产融资新规正式落地，市场高度关注政策将如何影响涉房信贷投放节奏、会否带动居民重启加杠杆，以及对银行业整体经营将带来哪些改变。

资本市场已率先反映政策预期，新规落地后的首个A股交易日，银行与地产板块走势显著分化。9月1日，行情延续，银行板块全天走势稳健强势，中国银行、建设银行盘中同步刷新历史股价新高，国有大行板块整体涨幅显著；而相较银行板块的强势，地产板块整体表现疲弱。

在市场分析看来，房地产行业融资体系迎来根本性变革，融资核心从传统的企业主体信用依赖，转向项目信用主导。与此同时，新规同步优化个人住房信贷相关规则，并不属于短期刺激，而是制度性重构，长期看将改变银行地产信贷业务逻辑。

房地产融资转向“项目信用”

过去，房地产风险暴露阶段，部分房企通过集团资金池在不同项目之间调拨资金，销售较好项目的回款可能被用于拿地、偿还有息负债或支持其他项目，造成资金风险跨项目扩散。本次新政落地项目制与主办银行制度，从制度层面阻断资金挪用路径。

作为项目制落地的核心抓手，主办银行制实现全面升级。2024年11月《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》首次在“白名单”机制中引入主办银行概念，要求预售资金监管账户向主办银行集中，但仅适用于保交楼等专项场景，未形成完整资金闭环。

法询金融监管研究院院长孙海波认为，主办银行制度核心是全方位、全链条的资金监管，且不局限于特殊类型贷款比如保交楼或保障性住房，按照项目制房地产开发企业和商业银行双向选择。账户管理从之前的“多账户分散监管”升级为“主办银行单一归集”；管理目标从“防止贷款挪用”转向“保障项目建成交付”。

天风证券固收首席分析师谭逸鸣认为，在主办银行制度下，房地产融资逐步由“给企业授信”转向“围绕项目融资”。

此次，开发贷款规则也同步优化，对贷款期限、资本金管理作出硬性约束。开发贷按照预售、现售项目分层设置期限：预售项目贷款期限原则不超过3年，最长5年；现售项目原则不超过5年，最长7年。同时确立先保竣工、后还本，首次还本时间原则放在项目竣工备案完成之后，让贷款周期匹配项目建设销售周期，规避下行周期银行集中抽贷带来的项目停工风险。

在原有预售、期房销售模式下，房企拿地后，只要取得预售许可就进行卖房，依靠销售回款就可以偿还开发贷款。

业内专家分析，转向现房销售后，房企拿地到竣工备案可销售的周期被拉长。同时，预售资金监管进一步收紧，购房资金存入监管账户，房企不能随意挪用，项目建设阶段可动用的销售回款变少，房企自有资金压力加大。“延长开发贷款期限作为对冲配套安排，通过更长周期的开发贷款覆盖项目建设周期，以此解决现房销售模式下，房企建设阶段资金来源不足的问题。”

居民加杠杆仍待预期修复

当前，个人住房贷款资产质量压力持续显现。上市银行半年报显示，国有大行个人住房贷款不良率普遍上行。比如，建设银行个人住房贷款不良率自去年末的0.89%升至0.98%，工商银行由1.06%升至1.29%。

规模端同样出现收缩，居民房贷去杠杆态势持续凸显。半年末，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年累计减少7163亿元，同比增速连续13个季度为负。

针对居民端，新政从贷款期限、债务收入比、还款安排、放款规则多维度优化：房贷最长贷款期限提升至40年，全部债务支出收入比上限上调至60%；允许银行对还款困难客户办理展期、调整还本计划；预售项目按揭放款延后，落地“拿到房、再还贷”。

新房交付保障叠加长期限贷款降低月供压力，理论上能够提高居民杠杆意愿，抑制提前还款行为。但市场普遍认为，政策核心重在托底存量房贷风险，而非强力刺激新增购房。

招联首席经济学家董希淼表示，个人住房贷款最长40年，使月供降低约15%，有望稳定存量规模并抑制提前还款，一线和部分二线城市需求回暖可期，将带来新的有效信贷需求。但居民住房消费需求和偿债能力的根本改善仍依赖收入与就业预期，房地产市场区域和个体分化风险尚需持续跟踪。谭逸鸣也表示，居民住房决策更多取决于收入预期、房价预期等，因此新一轮居民加杠杆周期可能需要更强的政策刺激。

兴业证券首席经济学家刘郁认为，40年期限的实际效果或比较温和。一是受退休年龄限制，商业银行通行做法为贷款到期时借款人年龄不超过65-70岁，按70岁测算，40年期要求申请时不超过30岁，受益人群集中于30岁以下刚需。二是红利偏向新房，银行普遍要求房龄与贷款年限之和不超过40-50年，老旧二手房源难获长期限贷款。

广发证券资深宏观分析师钟林楠认为，整体来看，政策可以减缓按揭贷款下行幅度，但在整体需求偏弱背景下，房地产贷款大概率仍维持负增长。

信贷投放节奏将发生明显改变

“房地产信贷新规对银行的影响较大，总体而言正向影响大于负面影响。”董希淼说。

从风险与不良角度看，董希淼认为，通过主办银行、封闭管理杜绝资金挪用，按揭竣工后放款切断“烂尾—断供”链条，开发贷期限匹配建设周期避免简单抽贷，还款弹性减少阶段性“断供”引发的负反馈，系统性降低不良贷款生成压力。新规还将房地产金融拓展至商业持有、城市更新、存量运营等多元领域，拓宽银行业务边界。预计未来银行涉房资产质量将得到改善，银行估值修复逻辑趋强。

与此同时，银行业挑战同样不容忽视。比如，开发贷期限拉长增加资本占用和拨备压力，主办银行制使单一项目风险集中度上升，考验风险管理能力等。

董希淼认为，银行信贷投放或将更趋谨慎。个人住房贷款放款延后1至2年，扰动短期信贷节奏；存量贷款协商虽冲击有限，但房贷利率此前已大幅下调，息差压力仍在；房企加速分化，中小房企融资难度加大，结构性信用风险需警惕。

信贷投放节奏也将发生明显改变。数据显示，2026年二季度，房地产贷款占全部信贷余额约18%，较2019年末高点回落11个百分点，其中开发贷占比4.5%，个人住房贷款占比12.8%。

钟林楠认为，短期看，由于新房阶段性减少，居民住房贷款在短期可能加速下降；另一方面预售资金减少形成的资金缺口，需要由开发贷、债券、股权融资等外部融资部分替代，但由于行业处于风险出清期，金融机构风险偏好不足，融资替代可能并不充分。

存款端也会受到扰动，现房模式下居民存款活化速度会有所下降。华创证券首席经济学家张瑜认为，居民存款活化速度或放缓。张瑜以滚动12个月的新增居民存款与新增M2的比值，代表居民存款活化程度，以2025年数据为例进行测算得出结论，若2025年为现房销售，这一比值将从54.7%上升为69.6%。

钟林楠表示，中长期看，随着行业主体结构逐步出清，房地产融资在信贷社融中的比重应该会逐步稳定。