拆解中国金茂上半年“投资账”：不追高、稳利润、拿一成一

当大多数房企还在“被动缩表”时，一家央企却在土地市场悄然进行了一场高质量“播种”。

2026年上半年，百强房企销售规模缩水，拿地总额同比降幅超三成。然而，中国金茂（00817.HK）同期签约销售额逆势增长8%，行业排名升至第七；更值得关注的是，这家公司在土地市场上的出手——截至8月已获取15个二级项目，总土地款260亿元，全部位于一二线城市。

在土地市场“缩量提质”、核心城市竞争加剧的背景下，这份拿地成绩单透露出的信号远超表面数字。它指向一个更本质的问题：当行业从规模竞赛转向品质竞争，一家房企的盈利能力，究竟从何而来？

对中国金茂来说，答案或许藏在精准的投资“账本”里——聚焦核心城市布局、精准控制拿地成本、保证地块销售净利润，最终实现项目层面“质在量先、拿一成一”，并在投拓与销售之间形成健康闭环，为集团未来三到五年的盈利构筑稳固护城河。

加码核心城市，精准控制成本

2026年上半年的土地市场，呈现出一种特殊的分化景象。

一方面，整体市场仍在收缩。机构数据显示，上半年百强房企拿地总额3360亿元，同比下降33.7%，土地供应总量持续缩减。另一方面，核心城市优质地块的竞争却在加剧。6月，热点城市频繁拍出高溢价地块，300城平均溢价率达到17.4%，创下近一年新高。

中期业绩会上，中国金茂管理层将这种“冷热并存”的现象归于五个原因：土地供应总量减少、地方政府集中推出小体量优质地块、房企投资策略趋同、补仓需求迫切、好地块竞争加剧。

在这种环境下，央国企继续发挥土地市场“压舱石”作用。期内，保利发展、华润置地、越秀地产、建发房产、招商蛇口、中国金茂等大型央国企，拿地金额位居行业前列，土地资源加速向头部聚集。

中国金茂是上半年房企“择优拿地”的典型代表。2026年以来，中国金茂先后在西安、上海、长沙、南京、苏州、成都、青岛、广州、北京等核心城市落子。截至8月，该公司已获取15个二级项目，总土地款260亿元，全部位于一二线城市。

在北京，4月中国金茂获取北京朝阳东坝地块，8月获取北京海淀西冉地块。在上海和广州，3月，金茂象屿联合体拿下上海嘉定新城优质地块，4月摘得广州荔湾老西关稀缺优质土地。一线城市之外，中国金茂还以底价摘得西安曲江杜陵61亩地块，并在长沙湘江板块底价获取临江地块。

将时间轴拉长，从2024年开始，中国金茂便在拿地上展现出进取姿态，通过保持投资强度提升销售规模。去年该公司的权益投资较2024年提升35%，2026年同样设定了300亿的投资目标。

对财务稳健的规模房企来说，当前拿地本身并不稀奇，稀缺的是以什么价格、拿什么样的地。

中国金茂上半年的投资“账本”，则在保持强度的基础上，兼具了稳扎稳打、精准把控成本。数据显示，该公司获取的15个二级项目中，有11宗为底价获取，整体平均溢价率仅5.64%。这一投资盘面，既能为公司销售储备充足的“粮仓”，同时保证了项目和集团层面未来的盈利空间。

之所以能平衡这本“投资账”，离不开中国金茂的提前研判、以及拓展拿地来源。

管理层表示，公司抓住市场竞争相对较弱的窗口期，一季度便获取7个项目、锁定5个项目，且都是地区公司和总部“久久为功”，去年下半年便提前锁定的项目。同时，今年拿的15块地有9块为协议方式取地。公开市场之外，金茂借助政企互动、资源整合和区域深耕，构建出一套多元拿地方式。

项目做一成一，投拓销售正循环

如果说低成本拿地是第一步，拿地之后能否“做一成一”，才是检验投资成色的真正标尺。

对此管理层在业绩会上表示，公司2024年以来新获取项目的平均销售利润率超10%。相较公司投资可研目标，新项目平均认购量兑现度达到119%，平均价格兑现度达到102%，项目盈利能力整体超越预期。

在过往地产高速扩张期，房企将冲规模放在首位，投资可研报告往往沦为“为拿地而做”的形式文件，项目各项指标的兑现往往让位于规模冲量。反观中国金茂，该公司将投资精准度细化到“开盘量价与可研的比例”，并将其作为检验投资的标准，从制度与源头层面巩固了拿地精准度。

从近几年金茂项目的兑现情况看，成都东城晓棠一期投资精准度129%，二期达215%，三期156%；武汉樾满晴川150%，郑州金茂璞逸云湖143%，上海棠前139%，南京东城金茂晓棠128%。这些数字意味着，金茂诸多项目的实际销售表现，不仅达到投资时的预期，而且显著超越预期。

中国金茂董事长陶天海对公司的稳健发展充满信心，“市场的深度调整期，也是竞争格局的重塑期，是优秀企业的弯道超车期。今年上半年，公司按照心中有图、精准施策、极致执行的策略，实现逆势增长，提升了市场的影响力。我们有信心实现全年1200亿的销售目标，巩固中国金茂稳中向好的发展趋势。”

值得注意的是，中国金茂在项目端的深耕布局，也将带动其整体盈利盘面的修复。

管理层表示，今年四季度起，2024年后新获取的项目将陆续进入交付结转周期，开发板块的毛利水平会逐步提升。这意味着，过去两年中国金茂的高质量投资，即将进入利润释放期。

地产新规则建立，确保效益优先

在充满不确定性的市场中，难的不是一次踏准节奏，而是持续做出正确决策。

日前，住建部等五部门联合发文，房地产行业自此将开启一场深刻的底层变革——以现房销售制、项目公司制、主办银行制构成“三位一体”的新制度框架，正式宣告房地产进入新发展模式时期。

在新的制度环境下，预售资金监管趋严、开发贷期限延长、现房销售逐步推广，这些变化对房企的资金实力和项目质量提出了更高要求。过去依靠高杠杆、高周转滚动开发的模式，正在被制度性地出清。而那些已提前按照“低杠杆、高质量、精投资”逻辑运行的企业，将在转型中获得先发优势。

地产新周期，房企首先拼的是资金实力、财务稳健性。对中国金茂来说，过往两年在投资节奏上的精准把控，不仅带动了集团销售逆势回升，也传导到财报的细分科目上，令公司拥有稳健的财务盘面。

数据显示，截至2026年中期，该集团有息负债较2025年末下降62亿元，一年内到期债务占比仅20.8%，外币债务占比由2025年末的20%下降至18%，低成本的开发贷及经营贷占比提升至56.2%。同时，境内外有息债务平均利率降至2.89%，上半年境内外新增融资平均成本低至2.87%。

管理层表示，自2023年以来，中国金茂投资聚焦于15个城市，每年投资规模基本上控制在200亿~300亿，这从源头上管控了资金杠杆的使用，并带动了销售规模和回款持续增长，促使其现金流进入良性循环：2025年集团签约额1135亿、回款1046亿；2026年上半年签约额575亿、回款507亿。

面向地产下半场，中国金茂给出的拿地策略是：坚持效益优先、节奏可控、精准深耕，在严守风险底线的前提下推进投资落地。“积极不激进”——这是管理层反复提及的原则，即不扩大城市布局范围，在已布局的15个核心城市内深耕；不单一追求土地储备规模，而是追求每一宗地“做一成一”。

当前，地产开发底层逻辑生变，行业步入稳健前行新阶段。变革之际，企业的核心方法论其实并不复杂：把每分钱都花在确定能赚钱的地方，而在房地产这个曾飞速扩张的行业，真正做到的公司并不多。市场终将奖励那些始终保持清醒的选手，金茂正在用它的方式，验证这一朴素的商业逻辑。