从“有没有”到“好不好”，全周期住房消费时代来临

（本文作者丁长发，厦门大学经济学院经济学系副教授）

我国住房公积金制度源于1991年上海试点，全面推行于1994年。随着我国经济发展进入新常态，2020年5月，党中央、国务院《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中强调“改革住房公积金制度”；2025年，全国各地共出台住房公积金贷款优化政策约280条，包括提高住房公积金贷款额度、调整住房公积金贷款套数认定、优化“商转公”贷款、拓宽提取公积金使用范围。目的是更好地服务本地经济发展。

从2025年12月，中央经济工作会议首次单独提及“深化住房公积金制度改革”，到2026年7月31日，国务院常务会议审议通过修改《住房公积金管理条例》条例，并于2026年9月20日正式施行。改革旨在解决我国住房公积金制度运行中的效率和公平问题，提升其普惠性、公平性和资金使用效率，改革的总体目标是让大家“贷得到、用得顺这笔钱，从而住得上住得好更好的房子”，更好发挥其在稳定房地产市场、保障民生方面的作用。

这次《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）修订立足于我国人口总量和区域结构分布变化，在解决我国人民基本住房需求的基础上，更加普惠公平，促进我国房地产高质量发展的同时，与时俱进促进我国经济高质量发展，体现了与新时代特征。

1.更加普惠公平。随着原来36个城市试点的成功经验，这次《条例》将灵活就业人员自愿缴存政策制度化法制化。当前，我国灵活就业人员规模已超2亿人，如外卖骑手、网约车司机、网络主播、自由设计师等均可自愿缴存公积金，并同等享有低息贷款等政策支持。此举将扩大住房公积金制度覆盖面，有利于大量灵活就业群体在提高自己收入的同时，通过普惠公积金金融，在一定程度上实现居者有其屋的目标，既有利于提高我国城镇化水平，也有利于我国房地产高质量发展，从而促进经济高质量发展。

2.功能定位更加完善。这次《条例》规定的应用场景更加扩大，由购房性金融供给转向全周期住房消费，即公积金提取情形从原有的6种拓展为9种，包括：支付房租的；购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还购房贷款本息的；装修自住住房的；支付自住住房物业费的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；出境定居的；国务院批准的其他住房消费情形。公积金从原来解决住房金融的低成本资金需求和供给，很大程度上解决了我国居民住房的“有没有”，从而转向“好不好”。

3.资金申请和使用更加便利。一方面，随着我国数字化基础设施建立和完善，住房公积金数字化平台下实现全国记录互信互认。跨区域申请和使用更加便利化。极大地节约了公积金使用者的时间成本和资金使用成本，有利于全国统一的资本市场的建立和完善；另一方面，在申请上更加便利化。职工申请提取公积金，无需再由所在单位核实和出具提取证明；同时缩短了住房公积金贷款申请的审查时限，由15日缩短到10日。有的城市如成都1个工作日就可以放款，全业务网办率达98%。‌‌

4.实现了公积金更加可持续性和保值增值。一方面，根据《条例》我国公积金的投资渠道拓宽：将第二十八条第一款中的“可以将住房公积金用于购买国债”修改为“可以将住房公积金用于购买国债和政策性金融债”。一定程度上缓解了目前我国公积金如何在新常态下保值增值；另一方面，《条例》规定“住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，主要用于建立住房公积金贷款的风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设、筹集、运维公共租赁住房以及房屋全生命周期安全管理等住房领域相关公共支出的补充资金”，为存量住房维护、房屋体检与安全检测提供资金补充，有利于我国居民住房的改善。

5.风险防控强化‌。对伪造材料骗提骗贷行为明确法律责任，违法提取的3年内不得提取住房公积金或者使用住房公积金贷款，违法骗贷的5年内不得提取住房公积金或者使用住房公积金贷款。公积金信用记录将纳入全国信用信息共享平台等举措，强化了住房公积金骗取的风险防控和制度责任。

《条例》具有以上巨大的正外部性和溢出效益的同时，目前我国公积金制度也存在一定的改善空间。

其一，我国住房公积金在不同区域的资金供需情况有所不同：一方面我国东部、中部、西部和东北四大板块下，东部大城市资金缴存率高，资金需求量也大，绝大多数中西部中小城市其公积金资金供给和需求都有巨大改善空间。

其二，住房公积金使用效率即提取率（即当年提取额与缴存额之比）和个贷率（个人住房贷款余额占缴存余额的比率）都有巨大改善空间。根据统计数据，2024年，全国提取公积金人数占实缴人数的46.1%，超过一半的人没有动用这笔钱；2024年，全国个贷率已降至73.86%，比2020年减少了约11个百分点。

这主要是我国人口总量和结构的变化，在经济进入新常态下，作为理性经济人的公积金提供者和使用者而言，他们对未来房地产价格的预期发生了变化，所以公积金的提取率和个贷率都有待提高。

其三，公积金的全国统一大市场的异地使用壁垒还有巨大的改善空间。

其四，我国公积金群体的覆盖面和资金的保值增值上也有较大的改善空间。根据统计数据，2016年～2024年，全国公积金缴存余额从4.56万亿元涨到10.93万亿元。在M2大量增加的情况下，如何实现保值增值是一个非常现实的课题。

这次《条例》的修订，已经在扩大覆盖、提高效率、优化服务内容、探索多功能延伸等方面作出巨大探索，未来可以借鉴国际成熟的经验，实现城乡居民全覆盖，打通公积金与养老、医疗功能的资金及家庭内灵活调配，并对存量公积金采取市场化投资运作以实现其保值增值，为全国人民的共同富裕服务。

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