全球34亿人缺乏适足住房，融资短板如何加快补齐？

当前，全球多达34亿人缺乏适足住房，11亿人仍然生活在非正规住区和贫民窟当中。而要解决问题，融资短板亟待补齐。

11月2日举行的2026世界城市日城市可持续发展全球大会主题会议“宜居城市与住房金融创新”上，联合国人居署全球解决方案司规划与融资部部长舒巴加托·达斯古普塔（Shubhagato Dasgupta）表示，人居署已经为接下来的三年制定了计划，将住房、土地、基础服务置于议程的核心，融资是最重要的方面。

“城市更新，住有宜居”是全球城市共同面对的时代命题。上海市住建委一级巡视员刘千伟表示，近年来，上海立足超大城市特征，充分发挥国际金融中心的优势，探索金融赋能城市更新的上海路径。期待通过主题会议上的碰撞，共同提炼更多可落地、可复制的融资创新模式，为全球人居可持续发展贡献地方实践。

全球住房可负担性承压

“全球住房短缺大约有2.7亿套。”舒巴加托·达斯古普塔说，适足住房已经成为了全球危机，每个国家都在面临很多挑战。

联合国人居署今年5月发布的《2026世界城市报告》指出，预计到2050年，城市将再吸纳20亿居民，这将进一步加剧本已因快速城市化、地价上涨、不平等扩大和气候影响而承压的住房体系所面临的压力。

所谓适足住房危机，表现为价格难以负担、住房短缺、居住条件恶劣，以及缺乏获得供水和卫生等基本城市服务的机会。

马夫拉是葡萄牙首都里斯本西北侧的一座小城市，拥有96000名居民。葡萄牙马夫拉市政府直属办公室主任卡拉·玛丽亚·保罗·罗德里格斯（Carla Maria Paulo Rodrigues）表示，马夫拉近半数（44%）的居民在35-64岁之间，这就意味着不少家庭需要宜居、合适的家庭住房。但由于住房成本增速高于收入增速，2022-2025年间，当地房屋租金上涨56%，房价上涨54%，而一般家庭收入增长16%，因此住房的可负担性下降，当地目前有较大的住房压力。

随着全球城市日益面临住房可负担性、基础设施老化、气候变化、社会不平等和经济转型等挑战，城市更新愈发被视为振兴现有城市区域、改善居住条件、扩大适足住房供给的战略性途径。

也因此，2026年世界城市日以"更新城市：人人享有适足住房"为主题，目的就是探讨城市更新如何成为通向包容、韧性、可持续和以人为本的城市发展与住房解决方案的变革性路径。

《2026年世界城市报告》也提出，住房危机是可以解决的，要大幅扩大国内公共投资于社会住房和可负担住房，同时激励私人住房投资以增加住房供给，尤其是在可负担住房领域。

根据联合国人居署《2026-2029年战略计划》，未来三年人居署将聚焦于通过“人人享有适足住房、土地和基本服务”来应对全球挑战，并将其作为战略重点。

但是，一个客观状况是，“住房融资在需求最强劲的地方，反而是最缺少的。”舒巴加托·达斯古普塔说。

上海广播电视台（上海文广集团）副台长、副总裁，第一财经党委书记、董事长李蓉也表示，住房是民生之本，也是宜居城市的基石，从住有所居，走向住有宜居，不仅是建筑空间品质的提升，更离不开制度、技术与金融体系的协同支撑。

放眼全球，许多城市现在都面临着可负担住房供给不足、存量居住空间提质改造资金约束等共同挑战。“破解这些命题，既需要政府统筹引导，也需要金融活水精准浇灌，更离不开多元的社会力量共同参与，探索可落地、可复制、可持续的投融资解决方案。”李蓉表示。

构建可持续住房投融资体系的上海实践

宜居城市是我国现代化人民城市建设的重要目标，住房是建设宜居城市的重要支撑，也是满足群众高品质生活需求的幸福底色。近年来，上海以城市更新为重要抓手，统筹优化基础设施、公共服务、社会治理体系，完善住房供应体系，不断提升城市宜居安居的水平。

“十四五”时期，上海历史性地完成中心城区成片零星二级旧里以下房屋改造，破解了一大批老城区居民“拎马桶”的民生难题，并统筹推进城中村综合治理、老旧小区改造与历史风貌保护，兼顾民生改善与城市文脉延续。

面向“十五五”，刘千伟表示，上海将统筹推进城市更新与住房发展，攻坚“两旧一村”改造和小梁薄板住房改造，扩大保障性租赁住房供给，持续推进15分钟社区生活圈建设。

不过，作为超大城市，上海的城市更新项目周期长、收益回流慢、资金需求量大，因此需要进一步拓宽资金的来源，也必须构建政府引导、多元参与、闭环可持续的住房投融资体系。

刘千伟表示，上海将充分发挥国际金融中心的优势，着力打通“资金筹措-项目实施-资金盘活”的全链条。

具体而言，一是要用好财政工具的撬动量级。积极征集并规范使用城市更新地方政府专项债，重点支持城中村就住房成套改造等民生类的更新项目，发挥财政资金的引导撬动作用。

二是，创新银企协同与联合授信模式，通过银行联合授信，为批量旧改片区综合更新提供中长期的信贷支撑，定制综合性的产品，适配不同类型的项目融资需求。

三是推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs和资产证券化产品，构建可持续的城市建设运营投融资体系。

四是并引导社会资本有序参与片区投建营一体化。发挥城投平台，市场化投资机构的作用，探索片区投建营一体化的模式，推动政府资金、开放性金融、商业资本、社会资本协同发力，努力破解大规模资金项目。

而在持续完善、规划与金融创新体系，有序推进城市更新的工作的同时，刘千伟表示，上海也愿意分享超大城市在投融资、存量盘活、职住平衡等领域的实践经验，同时学习借鉴全球不同城市在适足住房、多元资本参与、风险管控方面的先进做法。共同提炼更多可落地、可复制的融资创新模式，为全球人居可持续发展贡献地方实践。

全球共探可复制、可推广方案

卡拉·玛丽亚·保罗·罗德里格斯表示，马夫拉正从鼓励公共住房、控制沿海房屋、公共房税收优惠、吸引私人投资者和打造清晰市场规则五方面入手，并通过税收激励对齐、降低土地成本、简化审批流程、推进工业化建造等四种方式，大规模交付可负担住房。

“目前马夫拉已经建了355座经适房，接下来要把规模进一步做大，还需要更好的政策流程和建设手段、技术方法。”卡拉·玛丽亚·保罗·罗德里格斯说。

巴西巴拉那州监督署代表Maria Eduarda Gomes Bortoni结合当地应对龙卷风灾害、重建基础设施的经验提出，吸引多元资本进入城市更新需要透明性，通过多层级治理和跨部门合作打造信任，才能鼓励私营部门投资并回馈社区。

而在安徽芜湖三湖片区，通过更新改造，这片占地面积17.7平方公里的区域已盘活存量用地2600亩、各类房屋135万平方米，带动芜湖经开区近三年GDP年增长10.3%，规上工业产值年增长18.4%，亩均税收年均增长14%，研发投入年均增长30%。这里集聚起奇瑞、伯特利、埃泰克等14家上市公司总部、奇瑞全球研发总部等50余家科技型企业总部及研发中心，汇聚研发人才3万人。

芜湖市经开区管委会副主任丁敏生表示，未来三湖片区将会形成具有全球竞争力的协同创新生态，并将集聚10万名研发人员、高级工程师等高端人才，形成强大的城市发展新动能。

三湖片区如何解决融资问题？丁敏生表示，在项目实施过程中，从策划和规划开始就广泛邀请企业全过程参与，并同步确定项目的运营模式。资金投入方面则是最大限度吸引社会资本的投入，有效撬动社会资本约49亿元，直接参与生态治理、科创平台和好房子建设，并吸引50余家科创型企业建设研发总部或区域研发中心，总投资达235亿元，形成可持续的城市建设、运营、投融资体系，实现了投入产出良性循环。

中国建筑国际集团上海公司总经理龙锋则给出了“原拆原建+MiC模块化技术”的精细化可持续有机更新路径。龙锋表示，传统大拆大建高度依赖土地财政、资金沉淀巨大，简单修缮又解决不了结构安全、厨卫缺失等根本问题，行业普遍面临“拆不动、改不起、等不及、谈不拢”四大难题。

不过，借助“原拆原建+MiC模块化技术”，可以以工业化、智能化破解难题，实现像造汽车一样造房子。上海田林路城市更新项目是目前全国规模最大的采用混凝土模块化原拆原建项目，涉及1044户工人新村居民。对比传统的建造模式，整体工期缩短4个月，过渡费节省超过2000万。

“全球大量发展中城市同样面对老旧小区改造、住房融资不足的现实难题。这一路径也给全世界提供了一份中国实践参考——不依赖土地财政，不搞大规模异地搬迁，短周期快闭环，允许居民适度参与出资，打造一个低成本、低风险的城市更新金融解决方案。”龙锋说。

喆安投资总经理车阳则表示，由于运营周期和培育周期比较长，因此城市更新更需要长期资本，而要吸引长期资本，前提是政策框架和制度框架稳定、资本成本低，同时需要开发基金、培育基金、持有基金等不同阶段、不同风险收益特征的多元化资本共同进入。与此同时，“要让社会资本有赚钱效应，收益机制、风险分担和退出机制都至关重要。”

华东师范大学城市发展研究院院长、终身教授曾刚表示，城市发展正从“投资于物”转向“投资于人”，投资范围从单个工程、项目，扩展到了城市整个系统。要让城市更宜居宜业，一方面要广开财源，吸引更多机构进入城市更新和好房子建设序列；另一方面要实现各方利益的充分协调。