物业加养老共赢同受益 第四场黄浦银发经济对话会探寻社区养老新解法

近年来，上海深化“9073”养老服务格局，约97%的老年人选择居家养老和社区支持养老，这就使得绝大多数老人在居家安全、日常照料、应急帮扶上的需求极为突出。物业，作为离老人最近的“守门人”，是否能向前一步，站到居家养老服务的C位？物业缺少的养老服务能力如何补足？怎样做才能既服务了老人又能适度增收稳定物业队伍？

近日，黄浦区民政局联合第一财经举行的第四场“银发经济对话会”，对话“物业+养老”这一热门话题，邀请来自物业服务企业、养老服务机构、街道社区以及高校、行业协会等多方嘉宾及部分上海市人大代表齐聚一堂，共同探讨物业与养老如何双向奔赴、破局共生。

家家有老人痛点看得见

对话会开场，黄浦区养老服务观察员陈以文剖析了黄浦区域“物业+养老”落地的核心痛点。她表示，黄浦作为中心城区，老旧小区占比高，设施条件有限，物业服务以基础保障为主，难以为养老服务提供成体系、可持续的支撑，这为物业养老服务落地带来先天硬件阻力。同时，传统物业服务存在明显局限性，老旧小区物业费标准低、收缴难度大，物业仅能维持基础保洁、安保、维修服务，无力承接专业化的养老服务。非专业的养老服务不仅无法赋能长者，反而可能引发服务纠纷，反向影响养老体验。

心有余而力不足 物业企业诉衷肠

在对话会现场进行的调查显示，不少物业企业“想开展养老服务，但却无从下手”。上海同进物业负责人表示，他们做过不少尝试：按周陪伴老人聊天、帮老人买米、送餐、理发，甚至帮老人收纳整理、洗澡，但却屡屡碰壁——送餐途中，餐撒了要自己赔，上门服务被老人子女误解，邻居还戴“有色眼镜”。

上海三祥物业的困惑同样现实：老人关门在家出了事，物业如何替家人“看见”？老人突发疾病，物业人员没有经过急救培训，谁敢上手？即便是人手充足，面对专业门槛也只能望洋兴叹。

街道探索：分层试点 模式搭建

黄浦区内各街道结合辖区小区业态、老龄化现状，分享了差异化的试点探索经验，整体处于摸索磨合、模式搭建阶段。

六位街道代表分别作了分享：打浦桥街道小区类型多元，正尝试从高档商品房入手，联合同康物业与第三方养老机构洽谈合作；

五里桥街道希望物业协助安全巡访独居老人、开展养老政策宣讲、提供康养便民服务，补齐基层人力短板；

老西门街道选择了老龄化程度较高的中档小区，依托“零距离家园小站”打造“大融合”——助餐、配药等资源融合，保安保洁队伍赋能融合，物业托不住的服务项目则由街道兜底；

瑞金二路街道辖区内的房屋，不成套率高、亭子间多，仅能依靠保安、门卫日常巡查，通过人性化观察掌握老人动态，曾多次通过日常巡查发现独居老人身体状况异常、及时送医处置，但此类服务随机性强、缺乏标准化体系，难以规模化推广；

豫园街道两极分化更为极端，老小区物业费几毛钱甚至收不到，新小区则是管家式服务，门都走不进；

小东门街道则点出了小物业的真实心态——物业加养老的服务内容不在传统物业服务合同里，不能直接产生收益，物业公司的合作意愿不强。需要搭建物业与业委会沟通平台，完善激励机制，打消企业后顾之忧，平衡基础物业工作与养老增值服务的关系。

物业创新实践：轻重结合探索盈利路径

现场多家已落地养老服务的物业服务企业分享了成熟实操模式。

央企中海物业主打“管家信息收集+第三方专业赋能”模式。依托楼栋管家定时走访独居老人、对接异地子女，常态化收集养老需求；针对居民陪诊、家政、康养等需求，搭建线上服务小程序，联动第三方机构提供标准化服务。

上海先荣建筑集团物业管理有限公司探索出“灵活用工、公益+盈利并行”的轻量化模式，企业创新8小时外灵活用工模式，保洁人员完成本职工作后，可在8小时外通过企业专属平台承接居家助洁、基础照料等订单，时薪52元，日均接单3-4单，既实现员工增收，又为银发家庭提供便捷服务。

早在2014年，杨浦区属国企延吉物业就借全市长者照护之家试点的机会上马了养老业务，十年间摸索出清晰路径：和很多物业只做“中间人+引流平台”不一样，延吉物业选择自建整套养老服务能力。哪怕春节用工荒，也可以做到24小时响应老人紧急需求。企业自己运营7家综合为老服务中心、养老院、日间照料站点，整理出生活、维修、护理三大类120项服务清单，大到适老化改造、长护险居家照护，小到上门维修、助餐助浴全部覆盖。

物业+养老&养老+物业

只要有“我要”，就一定有“我有”。从物业+养老到养老+物业，其实市场并不缺养老服务资源。

爱心物业公司深耕养老福利机构多年，核心短板是缺乏社区落地场地，未来计划依托自身专业优势，为社区物业企业输出养老服务能力、补齐行业专业短板。

上海市人大代表、夕悦老年颐养服务中心理事长颜铭爱介绍，2023年起她承接了虹口区物业+养老试点，从18个社区扩展到25个。她们提供阵地、培训物业人员，把100多项服务的自有平台植入物业基地，老人线上下单，物业能做的派给物业做，物业做不了的则由平台兜底，并与物业分成。

国融乐养把自己定位为物业身边的“外挂供给仓”：陪诊师1000+覆盖全上海，院前筛查、陪诊转运、院中陪护、院后居家照护一站式闭环，还可帮助物业打造AI智慧养老服务点展示。

雁管家、暖心机构、邻域Link等机构分别从平台搭建、常态化值守、活力老人服务等维度，探索差异化落地路径，为行业提供多元参考。

中鹊物业是养老+物业的典型代表，这家在徐汇深耕养老13年的企业，旗下既有养老机构，又有物业公司。全部自有人员，服务上墙公示，管家一岗双职兼任养老顾问，员工经培训赋能后，月收入可增加1000—1500元。

他山之石：物业+养老破局之道

上海市人大代表、凌云街道阳光居民区书记卫华分享了徐汇的两个“法宝”：一是先找阵地，结合“15分钟生活圈”把养老器具、接待平台嵌入物理空间，让每个街道先有一个物业+养老的落脚点；二是选择服务面积大、人员相对稳定的国企物业合作——“第三方保安保洁流动性大，今天一拨人，明天一拨人，老人有没有出门根本没人知道”，唯有自有陪诊队伍、自购爬楼机等设备的集约化投入，才能支撑起稳定服务。

作为“物业+养老”领域的头部企业，来自徐汇城投“惠家”品牌的沈旭明分享了系统性思考，也是本场对话会讨论最热烈的部分。他开门见山提出，物业+养老最大的困难是怎么赚钱。他认为，物业加养老一定要和银发经济结合，否则不可持续。

“为什么大家做得很累？因为都在做依赖人力的底层服务——老百姓要实惠、企业要赚钱、政府不补贴，这个不可能三角无解。”“破题之道在于换个思路：服务不是用来盈利的，服务是用来产生依赖性的，依赖背后是信任，而信任是可以变现的。年轻人选手机、选汽车有自己的品牌认知，但很多老人没有——只要信任你，买房找你、买大米问你、买保健品也找你。”

据此，他把服务分成三层：托底服务偏公益乃至亏损，但必须做；基础服务如保洁、烧饭、维修，是市场化服务的延伸；市场化的核心是升级性需求——适老化改造一单少则6万—8万、多则10万—12万，客单价高，这才是银发经济的重点。他们开出了一家“物业+养老生活馆”，为银发家庭进行局部装修改造的过程中，顺手卖扶手、防滑瓷砖、智能监测设备、智能马桶，靠深入社区的近水楼台，把售后服务也做成差异化优势。

沈旭明还开出赋能“良方”：信息化能力盘活员工闲置时间、供应链集采把价格打下来、服务意识与态度培训、考核体系把入户订单量与满意度挂钩。牵头机制上，他建议以街道为单元，政府出引导性资金并定下规则，搭建“一中心一平台”，由属地国企或国企民企联盟来市场化赋能中小物业，同时房管局可在“满意物业”测评中纳入物业加养老指标，让“两相不情愿”变成“大家都愿意”。

专家支招政府定调

中侨健康张杰教授提出，物业+养老必须坚守安全第一、居民满意、可持续运营三大核心原则。物业无需大包大揽，应立足自身场景优势，深耕助餐、托底关爱两大核心赛道。

华东政法大学瞿小敏教授认为，物业+养老是契机，“要在人们心里种下一颗种子——有困难找物业。”高频、高需求、临近的服务，正是物业的突破点。

上海财经大学刘长喜教授表示，物业是重要的力量，但不是唯一的力量，需清晰界定公益服务、政府补贴服务、市场化服务三大边界，行业主流发展方向是市场化运营。模式上可以做平台，也可以做自营，不同小区适配不同打法。

上海市养老服务和银发产业协会基础服务专委会主任鲁小锋则认为,物业加养老不等于物业做养老，物业是流量和信任的入口，养老机构做专业服务，政府做托底保障，套餐化实现商业变现……

活动尾声，黄浦区民政局副局长杨颖表示，政府将做好四件事：定规则，结合黄浦区情落地市级政策；搭平台，链接专业资源；抓培训，让物业人熟悉养老市场、学会与老人打交道；设激励，通过制度设计让更多企业愿意加入、做得更好。

对话会现场，国融乐养、夕悦等养老服务机构与尚处在困惑中的物业企业“结对赋能”。“物业加养老，共赢同受益”——这场对话会播下的种子，正在生根发芽……全力打通居家养老服务“最后一公里”，助力银发经济高质量发展与基层民生服务提质增效。