从一片玻璃、一张照片到一座城：城市更新如何算清账本，重建信任？

“城市不是冷冰冰的钢筋混凝土，它应该有人间烟火，还有老百姓的柴米油盐、喜怒哀乐。”11月3日，2026年世界城市日城市可持续发展全球大会成果推介会访谈现场，同济大学环境与可持续发展国际组织研究院执行主任陈海云用这句话，为一份连续发布三年的《全球社区可持续发展实践应用报告》作了接地气的注脚。

上海大学上海城市更新与可持续发展研究院副院长李峰清则把目光投向另一条线。他带领着团队开发了城市商业更新运营智能体，旨在为存量商业更新提供技术赋能。然而，在他看来，并非通过AI的方式做了业态的重新定位与财务评价就意味着城市的商业更新就会成功，如果周边就没有那么大的需求，即使用各种技术手段也解决不了本来的问题。

一句讲“人间烟火”，一句讲“技术边界”，勾勒出了这场访谈的纵深。在2026年世界城市日城发大会上，一场围绕系列成果的访谈以“全球公共产品—城市样本实践—本土创新落地”为主线展开。

中国科学院院士、华东理工大学副校长朱为宏带来的光致变色夹胶玻璃，则从建筑材料源头回答了另一个问题：绿色低碳如何落到一扇窗上。存量更新不只是治理和商业的命题，也是建筑本体节能的命题。

上海颂鼎社会公益创新发展中心理事长郭艳刚还从另一个维度补上了这块拼图：城市更新不仅需要数据、智能体和制度设计这些“里子”，也需要让老百姓看得见、看得懂的“面子”。这是为什么他们持续举办“可持续・视界：看见可持续 2030”青年影像征集的动因。“可持续不是高高在上。更多的是要让我们的公众，让老百姓尤其是青年有一个好的切入口。”他说，通过一张照片、一段影像、一次AI创作，日常、社区、烟火气与城市变迁可以被最直观地表达出来。

从《全球社区可持续发展实践应用报告》到城市商业更新运营智能体，再到建筑玻璃带来的绿色节能，以及比往年参与度更高的影像征集活动，几个“工具包”层层落地，多维度呈现了城市更新与住有宜居的“中国答卷”与城市回响。而贯穿始终的方法论，如陈海云所言：“不要一刀切，而要一刀一刀切。”存量时代，城市更新要的不是判断题，而是一道能因地制宜、量身定制的“多选题”。

从全球坐标到政策工具箱

存量时代的城市更新，首先需要一个坐标系。

陈海云介绍，《全球社区可持续发展实践应用报告》2024年在世界城市日中国主场活动上首次发布，2026年已是连续第三年发布，今年30个案例入选，其中一半来自全球城市，覆盖不同大洲、不同发展中国家与发达国家。

“它是一个小而美的产品，但是又很有国际影响力。”陈海云表示，报告聚焦联合国2030可持续发展目标第11项（SDG11）中的社区微观尺度，紧扣“包容、安全、韧性、可持续”。“城市不是冷冰冰的钢筋混凝土，它应该是有人间烟火，有老百姓的柴米油盐、喜怒哀乐。这样的一份报告，它才有血有肉。”

入选并非易事。陈海云披露了三条遴选“游戏规则”：一是成熟性，案例至少已实践应用3~5年以上；二是代表性，每年设定主题，今年紧扣“更新赋能、宜居筑梦”，与主题不相关的案例先放入池中；三是可推广、可借鉴，上海2500万人口城市的做法对小城市未必适用，但社区、街道、小区尺度的“人间烟火”做法，经适应性变通后可被全球新兴经济体和发展中国家借鉴。“它既要有它的权威性，又要有代表性，还有可推广性，还有成熟性。”

国际与本土的对话并非没有障碍，但陈海云认为底层是相通的：联合国强调“不让任何一个人掉队”“以人为本”，与中国“人民城市”话语体系同频共振；不同制度、文化、宗教信仰下，老百姓最关心的都是柴米油盐、人间烟火和喜怒哀乐。而文化正是因为它的多样性才有了美感。

更关键的是，这份知识产品不能停留在纸面。“我们一开始并不是把它完全按照一个学术报告去研究的，而是认为它应该是一个政策的工具箱，或者说一个实践经验的集成应用的载体或者平台。”陈海云说，不同社区、不同类型城市遇到问题时，都可在报告中找寻答案，获取不同类型的工具包。它既要对接住建部“四好建设”（好房子、好小区、好社区、好城区），也要“顶天立地”，即上至国家制度安排和顶层设计，下至老百姓想要的应用场景里，“否则就是纸上谈兵了”。

“不要一刀切，而要一刀一刀切。”在陈海云看来，不能让人做判断题、打勾打叉，而要让人做选择题，“最好是多选题”。

透明物业指数重构的是信任

如果说知识产品解决的是“坐标系”，那么家门口的物业问题，则是城市更新最敏感、最琐碎的“最后一公里”。

陈海云给出了一个现实的切面：12345投诉工单中很大比例与物业相关。但老百姓的诉求其实不高——“我交的物业费，我得知道这些钱都花哪了”，核心是知情权与信任。物业公司认为团队已经付出了努力，但一个很大的症结在于，物业服务或者管理过程中，信任缺失了。

为此，研究团队构建了透明物业可持续发展指数，归类五个透明维度：组织制度、业委会运作、资金管理、物业履职、项目实施。陈海云特别强调，这个指数“不是用来排名的，它是用来诊断”——类似城市体检，判断物业服务状态是健康、亚健康还是病态，对症下药；同时做趋势研判、前置预判，而非问题发生后的“马后炮”补救。“我们不能解决所有的问题，但可以先去思考能不能解决一些关键性的问题，或者是一部分问题。”

试点就选在上海杨浦区长白新村街道，获得了杨浦区组织部、上海市房管局等相关部门的指导支持。路径则分两步：1.0阶段先确保合规，选举、公示等程序必须合法；2.0阶段在合规基础上做透明创新。陈海云说，只有在合规的情况下才能够谈透明。

最大的难点是资金管理使用透明。物业公司认为修电梯花5000元、程序该走的走了、字该签的签了；但居民想知道钱花哪了、价格是否虚高、有没有500元就能解决问题的低成本替代方案。钱最敏感，“哪怕是一块钱、五毛钱”，都涉及业主、物业、第三方等多方利益。而他们的试点通过抓取至少2~3年、未来更长时间的数据，观察“变化的心电图”，相关小区取得阶段性进步：更加规范、更符合法律规制，“更愿意去听老百姓的诉苦”。

但陈海云提出，透明物业指数尚未成熟到直接向全球推广，至少还需1~2年，在上海中心城区高密度老旧小区、新建小区、郊区，以及1000万以下、500万、300万乃至几十万人口的县城“东西南北中”不同类型试点，采用“基础性指标+适应性指标”，既稳固物业服务基本盘，又尊重差异。“绝对不能一刀切，而且一定得有耐心，要不断地试点纠错，迭代更新。”

同一逻辑也延伸到韧性社区。陈海云认为，韧性即恢复力，气候变化、台风、公共卫生事件冲击直接落在社区，既需要电梯、外立面、无障碍设施等硬件韧性，更需要有温度、有温情的软件韧性，“我们现在门一关都不知道自己的邻居是谁”。而超大城市高密度中心城区人口复杂、诉求多元，更需要分级分类、有梯度的韧性建设。“少一些冰冷的执法，多一些接地气、温馨和人间烟火的东西，这才是社区韧性最好的防火墙。”

一块玻璃的“绿色账本”

社区治理之外，城市更新的另一条战线在建筑本体。建筑很大一部分能耗从窗户流失，传统玻璃的痛点是“透光就不隔热，隔热就很难透光”。

朱为宏带来的解决方案是光致变色夹胶玻璃。其原理是光诱导的颜色变化——化合物在紫外线作用下从无色态变为有色态，本质是一个光化学反应。朱为宏称之为“老树发新芽”：把传统光致变色染料技术（此前已用于变色眼镜）用在建筑玻璃这一新场景。

关键不在于另起炉灶，而在于迭代升级。夹胶玻璃本身已有防爆裂、降噪两大功能；团队在胶片基础上加入变色染料，使变色胶片叠加三个新功能：吸收紫外线（可去除99%以上）、绿色节能低碳（可按浓度比例降低太阳光透过60%至90%）、防止玻璃幕墙强光反光造成的光污染。“我们的光致变色玻璃就是在现有的低透夹胶玻璃迭代升级的基础上，增加了另外的三个功能，吸收紫外线、绿色节能低碳，还能防止光污染。”朱为宏这样总结。

然而，从眼镜到建筑，稳定性要求完全不同。“变色眼镜对稳定性要求并不高，但是如要把技术用在室外的建筑玻璃上，自然对其稳定性提出了更高的要求。”他介绍，经过快速老化验证试验和国家权威机构验证，该玻璃的使用年限可长达20年甚至30年。

从实验室走向量产，朱为宏概括为三道关：能否工业化、成本是否有竞争力、能否找到合适的应用场景。染料已在上海金山的企业实现规模化生产，团队发展了百余种变色染料资源库；由于是在现有夹胶玻璃工程化技术上升级，不需要改造任何设备，现有标准也可借鉴，推广门槛相对较低。

但他也直言技术落地的真实距离：“我们很多技术实际上有时候是太领先了，在实际应用中就会有差距。”正因如此，标准必须先行。目前团队已获得团体标准，但“远远不够”，他们正在与住建部及华建等上海龙头企业推进地方标准。

应用场景已在多点验证。比如，南方高温地区节能需求往往更高；去年在上海市援藏工程中，于4700米高原推出示范工程，应对更强紫外线与温度考验；与汽车玻璃企业合作，已通过严苛条件测试，正向轿车、巴士推广；建筑玻璃、汽车玻璃甚至高铁都在试点场景之列。朱为宏认为，绿色节能低碳与时尚美观的材料升级需求，将撬动百亿级玻璃市场。在“好房子绿色化、智慧化”的背景下，这块玻璃给出的不只是一项材料突破，更是一本可算、可推广的建筑节能账。

存量商业的AI决策与账本

从小区以及建筑走出来，存量商圈的更新是另一番景象。

90后、00后记忆中上海大街小巷热闹的知名商圈，随着电商的崛起，人气早已大不如从前。这也正是李峰清团队长期关注的痛点。他表示，存量商业更新面临一个结构性难题：只要项目涉及一定比例商业配比或更新，政府往往不知道开发主体报上来的方案真正运营后效果如何；开发主体因商业运营成效不确定而“心里打鼓”，决策链拉长、决策周期很长；老百姓急难愁盼的家门口项目，因投资主体与政府的不确定导致周期很长，“甚至一个项目往往就黄掉了”。

为此，上海大学与华建集团华东院共同推出城市存量商业更新决策智能解决方案，含定位决策智能体、财务决策智能体两个子智能体，外加专业团队咨询决策参考，面向地方政府和城市更新再开发主体。它主要服务于两大情境：既有商业运营不理想时的业态调优；新更新地块涉及商业配建时，选什么业态进驻能使三五年后人气、租金、营收相对理想。

“它其实是一个叫智能决策的辅助决策的解决方案，最终还是要依赖于人工经验，对于智能体的推荐进行综合判断。”李峰清强调。

技术底座上，智能体基于大模型语言模型，但需空间智能算法“读懂房子”。一个鲜活案例来自上海大学周边。项目初始经验判断高校周边年轻人群多，业态大多面向年轻人。然而，智能体结合周边竞品与人口结构判断得出，18~35岁（含年轻心态的人群）消费量已相对饱和，周边老龄化现象明显，因此建议增加面向家庭型和老年人群的社区消费业态。按推荐招商、调优、重排冷区热区业态后，商圈出租率和营收情况有明显提升。“人工的智慧和人工智能的智慧可以相互借鉴，相得益彰。”李峰清说。

AI并非万能。被问及失败案例，他直言，“不是说通过AI的方式去做了业态的定位和财务的评价，它就一定会成功，如果周边本身就没有那么大的需求，怎么去用各种技术手段？技术解决不了它本来的问题”。他强调，智能体的咨询逻辑与人工团队没有本质区别，同样要做定位、竞品分析、人的需求分析、区位交通判断和财务预期，区别在于对数据的理解，从原先的经验判断变成了AI对数据的直觉。而AI的价值在于反向校验决策，也就是说，AI给出预测后，人工可以反向推演自己当初的决策是否足够理性，相关的商业是否需要这样的规模，进而为接下来的改造与谈判提供思路和信息。

至于智能体接下来的改进方向，李峰清认为主要在于三大要素，数据、算法、算力。具体来说，要投入大量的资源去获取更精准的数据；要与真实项目主体紧密结合，持续用真实数据反馈调优；面向人的数据之外的需求要做好深度调研和访谈。在这个基础上，才能够满足人民对于美好生活的向往，高品质的公共服务以及商业服务必定是定制化的。

让老百姓“看得懂”城市更新

除了“钱怎么花、事怎么办、信任怎么建”，城市更新还需要回答一个问题：老百姓不懂数据、不懂token、不懂智能体，怎么让他们直观感受到城市在更新、在成长？

上海颂鼎社会公益创新发展中心理事长郭艳刚给出的答案是影像。颂鼎走过10年路程，长期关注社会创新与可持续发展，2025年获得联合国经社理事会特别咨商地位，是上海较早获此殊荣的组织。“如果一个简简单单的在上海做的事情，有没有机会能成为全球的公共产品？”郭艳刚说，正是带着这个问题，2026年9月5日上海慈善周期间，颂鼎发起“可持续・视界：看见可持续 2030”青年影像征集。

活动原计划10月31日为第一阶段节点，短短两个月内国内与海外同步上线，收到近4万幅作品。今年联合联合国人居署、联合国教科文组织、联合国大学AI研究所等机构，覆盖上海奖20个获奖城市。五大赛道聚焦联合国17个可持续发展目标：日常微光（石库门买早点、邻里生活）、自然之声（鸟语花香、公园一隅）、她与他们（人与人之间温情的流动）、创变当下（城市变迁与故事）、世界创想（今年特别增设AI专项赛道，描绘对未来城市的想象与空间）。“青年朋友们的创意和创造能力完全超乎我们的想象。”郭艳刚说。

评选标准更强调照片背后的故事，而非单纯审美。“征集的是作品，一幅照片，但我们希望照片能成为你我连接的最简单的一种方式。”郭艳刚说，“真正征集的其实是可持续推荐官，我们真正选的不是照片，而是照片背后这个人和他/她围绕着可持续发展所推动的力量”。

机制上，这项活动没有奖金，而是变成了2026到2030的五年社会实验：成立跨行业顾问委员会赋能青年；每季度选出约200幅优秀作品上线平台；2027年计划带作品走进联合国总部办全球展览，并走进海内外高校、社区、城市，推动上海奖20个城市青年互学互鉴；入选照片影像的使用版权正与联合国相关机构沟通捐给联合国，供各机构在推动可持续发展中广泛使用，实现公众倡导。

令郭艳刚意外的是，今年没有奖金，参与度反而更高。大家纷纷拿出了“压箱底”的照片——不是为项目临时拍摄，而是自己真正看到的关于社会、发展、动物保护、植物的美，愿意与伙伴、世界、全球城市交流分享。五年社会实验的目标，是积淀出一批愿意把热情、创意、想法与城市变迁、社会发展有机结合的青年力量。

影像的延伸价值还在外溢：与旅游平台合作，照片可演化为旅游目的地，“有的时候你可能就因为一幅照片就去到了那座城市”；与音乐结合做音乐地图；推动可持续青年领袖计划，让青少年用AI、音乐、视觉影像创作对未来城市的想象，并与联合国大学AI研究所合作。今年4月，他们还在联合国青年论坛发起可持续青年领袖项目，开发AI数字平台与系列智能体，提供可持续发展测评、专家公共课程、全球创意白板与个人成长履历记录，优秀者将参与11月澳门联合国大学AI峰会、12月联合国水大会等联合国议题会议。

从全球社区报告到透明物业指数、存量商业AI决策，再到青年影像征集，构成了从宏观到微观，再到空间乃至传播的递进，也在试图回答存量时代“钱怎么花、事怎么办、信任怎么建、老百姓怎么看懂”。城市的“里子”与“面子”，理性的数据与感性的共鸣，最终也将拼成同一幅图景，把每一笔钱花在老百姓看得见、信得过的地方。