星河湾降价引居民抗议 高档豪宅陷寒冬?

　　星河湾悄然下调房价20%

一直以顶级公寓豪宅著称的星河湾正低调促销其在上海的闵行星河湾项目，身陷降价漩涡。近日有消息称，其1号楼部分房源单价低至3.5万元至3.6万元/平方米，较2号楼4.5万元/平方米的销售报价大幅下降20％。此举引发业主强烈不满。据微博网友爆料，22日，上海多处楼盘业主集体打砸售楼处。

星河湾此次促销可谓费尽心思。从售楼处销售人员处得知的价格仍是4.5万元/平方米左右，优惠政策为全额付款9.7折，按揭贷款9.8折。以此计算，一套250平方米左右的小户型房源，价格仍在1100万元以上。而实际上，多个闵行星河湾低价促销的帖子已经在二手房网站传出。

据二手房中介工作人员介绍，虽然分销单位为二手中介商，但房源全部是一手房源，购房者可直接与开发商签订一手房销售合同，而这些一手房源又并非直接出自开发商手中。据他们的说法，一个上海的投资公司在去年星河湾开盘时整购了1号楼房源。近日由于资金紧张，以当时的收购价格转让这批房源。房源全部为288平方米的四房户型，单价在3.5万至3.6万元/平方米。此价格较开发商其他一手房源价格下降20％以上。

降价背后：持续数月销售低迷

星河湾此次降价的背景是其持续数月的销售低迷。网上房地产显示，今年2月以来，闵行星河湾的月销售纪录基本为个位数。最少的纪录分别是2月份的1套和9月份的3套。“豪宅开发商也面临年底的资金压力，很多房企将无法避开这一轮降价潮，无论是高端物业还是中低档商品房。”有业内人士表示。

而国际评级机构标准普尔也于9月发布报告称，高档房开发商将承受更大风险，并对中国房地产整体走势“负面展望”。

豪宅降价预示楼市探底？

“豪宅启动降价是楼市进一步探底的重要标志。”中房信集团分析师薛建雄说，因为对于豪宅来说，购买力不会因为小幅降价而入场，只有大幅降价才可能撬动销售。但大幅降价无论从舆论压力还是实际损失上，都是房企不得已而为之的对策。

业内人士称，部分银行上调首套房贷利率、佛山限购政策先放松再叫停等消息表明楼市调控不松反紧，使豪宅开发商也撑不住了。

热解读:当国内一、二线城市的不少高端楼盘努力向星河湾、绿城看齐时，他们的榜样却首先支撑不住了。先是绿城，在“信托被查”的消息传出后，其资金链紧绷的现状浮出水面，不由让人对国内高端房产开发商的命运心生忧虑。紧接着是星河湾，一直以顶级公寓豪宅著称，却也不得不像寒冷的市场低头。星河湾降价的标杆意义有多大？是不是楼市进一步探底的标志？豪宅还有没有市场？

不止是星河湾，从“限购令”开始执行后，高端房市场就开始冷风频吹。国际评级机构标准普尔也于9月发布报告称，高档房开发商将承受更大风险，并对中国房地产整体走势“负面展望”。

　　严厉的政策之下，豪宅也低下了头 资料图

南京豪宅推“特价房”吸客

在南京限购令正式施行仅2个月之时，“奥体核心15980元/㎡起的”大胆广告，即刻将天正滨江推向风口浪尖。对于天正滨江高调推出7套特价房以撬动市场的做法，有尖锐观点指出“价格敏感性不高的豪宅项目，却嫁接了特价房的营销手段，显得不太合适。”

“但这种市场形势下，在奥体核心片区推出15980元/㎡的特价房是需要勇气的，”天正集团南京置业有限公司总裁助理、营销总监顾红艳强调，“降价实为‘应时而变’，对社会、客户和企业都是负责任的行为。”

杭州豪宅降价700万抛售

8月，城西某品牌豪宅区一套总价4500万元的别墅，降价700万元出售，杭州顶级豪宅的议价空间开始加大。

南京精装公寓8折送家具

10月，河西奥体一高端精装公寓打出8折优惠并附送家具的巨幅优惠，刷新了河西板块住宅谷底价。网上房地产显示，目前该楼盘的销售均价在26000元/㎡左右，8折后均价为20000元/㎡左右。以单套400㎡户型计算，每套优惠幅度达200多万元。

10月18日，在365地产家居网和第一财经联合主办的“2011南京紫金山峰会——房地产，在转型中谋发展”上，第一财经主持人向多位地产大腕发问，“2008年的时候，房地产出现比较明显价格变化的标杆是万科，万科开始在全国推动价格的下降。但是万科地位和星河湾是完全不同的，一个是在相对大众的方向，一个是在高端。站在今天这样的时点，我们来解读这样的星河湾降价的个案，他的标杆意义到底有多大？”　　

豪宅市场发展有阻力

绿城的巨额负债，以及目前我们所看到的万科与绿城天壤之别的财报，都让人不由质疑，豪宅市场未来还有发展空间吗？此次做客紫金山峰会的盛世太平CEO陈立民认为，目前是普通住宅的天下，刚需是触动购买行为的主要因素，在此情况下房地产开发企业要更多得针对购房者需求来进行产品开发。

而作为豪宅，更多的时候她可能不仅仅是一种商品，一种居住的需要，她还是一种心理的需求，对于自我实现的需要。陈立民同样也认可这种需求，但他表示，在目前的市场情况和政策施压下，豪宅市场并不能像在纯粹市场环境下自由发展，这些政策对其发展是不利的。

作为市场信号言之过重

那是否就意味着豪宅在短期内，市场前景堪忧呢？针对这个问题，陈立民认为，市场有起伏是很正常的情况，潮起潮落一直是事物发展的规律，有发展的阻力并不意味着市场会被完全打垮。中国人一直存在的攀比心理对于豪宅的发展是一个持续存在的推动力。

虽然目前作为豪宅建造的龙头企业绿城遭受到债务危机，包括此次星河湾的降价都不能说明豪宅市场就挺不下去了，特别是此次星河湾降价，撇开其将此作为促销手段不谈，降低的这部分价格也是今年涨上去的，对于开发商没有实质的伤害，也不会引起老业主的反感，所以“将此作为市场的信号言之过重”。同样作为高端住宅缔造者金地集团的原副总，赵汉忠对于豪宅市场也表现出乐观情绪。

保障房冲击猛于限购 豪宅仍有市场

“从目前的市场情况来看，政府的调控决心很大。如果政府所开工的经适房能够有效地投入使用，这对于开发商及地产业才是最大的冲击，一旦这样的态势形成，那么住宅两级分化的时代也必将来临”，赵汉忠在对于目前市场进行判断时说，“两极分化则主要表现在中高端住房的市场及经适房的大量供应，此时反倒是一些中低端、品质一般的楼盘，迎来了真正的危机。”

“星河湾地产的确做的是高端，实际上这次调控对高端市场影响是最大的，因为他限购。所以说这个个案，实际上我觉得也没有必要觉得地产形势就会一泻千里。”赵汉忠判断。他认为，通胀压力一直存在。“只不过现在抑制地产的投机，如果民间的资本和资金让它有去处的话，不动产、房子还是吸收过多流动性的非常好的渠道。”

赵汉忠表示，即便现在形势很严峻，但持续的时间不会很长。“前面的十年，房地产经历了高速的发展。后面的十年，地产企业真正要做到自己的产品、市场定位都要做到特别过硬，那么你才能在正常的市场里面取得合适的份额，靠拿一块土地，靠碰碰运气，我觉得这种时候已经过去。”