赠送的面积到底是什么？

买两房送一房，买顶楼送露台，买底楼送地下室……房价这么高，赠送的面积改造一下就能多一个房间，宽敞的露台或花园归自己了，这些“附加”的价值往往让人觉得物超所值。实际上，事情并不总是这样。

NOTE

1、如果露台面积不计入合同和产证，开发商无权承诺业主露台使用权。

2、附赠空间通常无需支付税费。个别情况下，物业会对地下室征收物业管理费。

3、地下室利用率的高低和地面部分结构相关，地面户型设计得好，地下室的利用率会更高。

4、赠送的车库看合同约定。购买的有产权，如果只是使用，产权一般在开发商，后由开发商转至物业公司。

开发商为什么赠送？

不太好卖的底楼、顶楼，赠送地下室、花园、露台，一是为了弥补这类房子的楼层缺陷，提高产品竞争力，二是作为一种营销方式，降低买房人对价格的抗拒感，通过附加值来提高整体利润。比如同一地段相似的小区，去年售价2万元／平方米，今年售价2.2万元／平方米，单看价格变化，买房人未必认可相同地段一年间涨价10%，对涨价的抗拒性较高，但如果今年2.2万元／平方米的房子有赠送面积而去年的没有，他们心理上会比较能接受一些。

另外，有些地方如上海市规定，家庭首次购买90平方米以下普通住宅，可享受0.5%的买房契税减免优惠，且开发商赠送面积不计入产证，就可以打个擦边球—买房人既能享受税费减免，又住了超过90平方米的房子。这在主攻年轻购房者、吸引刚性需求市场的新楼盘中很常见。而开发商付出的只有建造成本，这些面积不计入容积率，一般不在报建范围之内。

买房人怎么选？

上海拓维设计的设计师贾艳说，判断赠送空间是不是实用，关键看它能多大程度上提升核心功能。一块方正、通透，可以做任意房间改造的小面积，甚至比一整间地下室都更有价值。

比如，赠送的空间能加深卧室和客厅的进深，就比较有价值。普通的80至90平方米的两房，主卧比较方正，加张婴儿床（大约90厘米宽）就显得房间特别挤。新婚夫妻就可以考虑选择主卧赠送阳台面积或通过飘窗增加面积的户型。

01 这些赠送是这么回事

赠送的面积是不是真的归你，开发商送你的是产权还是使用权，同策咨询区域事业部总监余浚为《好运?MONEY+》支招。

花园

买一楼送花园最常见，如果是在格式合同部分写明花园是赠送的面积，它的产权理应归业主个人。但许多情况下，是开发商从小区公共绿地面积里圈了一小部分作为花园送给你。这样赠送的花园通常不会写在买房的格式合同和产权证上，因为它属于公共绿化面积，实际归属小区业委会和社区。开发商并没有权力划给任何个人使用，如果社区大多数业主提出异议，法律上其他业主可以要求你拆除，或者社区居民都可以进入。

大阳台、入户花园

阳台在产权证上通常只计一半面积，所以，有的开发商会把阳台、入户花园面积造得比较大，砌半截墙面做围护结构，或是外墙和一般房间无异但不安装窗户，在建筑规范上，没有安装窗户就不会被认定为房间而是被划为阳台、入户花园。交房后业主自己加装窗户，就成了一个完整的房间。而空中花园是不计入产权证的，开发商在报建的时候也不计入开发面积。

如果阳台面积有8平方米，其中4平方米是不计入产证的，这也会成为“赠送”的面积。但现在各地对阳台、入户花园、地下室等的赠送都做了限制，上海2011年10月1日开始实施的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》），明确阳台的设计进深（阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含），且其水平投影面积小于或等于8平方米的，可以按二分之一面积计入容积率，否则全部计入容积率。成都2010年3月1日起实施的《规划管理技术规定条例补充》，也规定阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台、活动平台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%，阳台进深（圆弧形阳台的半径）大于1.8米就视为预留房间，面积计入容积率。低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。

实际上阳台也不适宜赠送进深过长的面积，外挑阳台就是不与外立面相连接承重，单独凸出在外面的阳台，进深1.2米基本上已达到了极限，太长的进深可能无法支撑阳台自身的重量。非外挑阳台与建筑外立面相连接，承重会比较好，但是由于被外立面的立柱和连接部分阻挡，采光不如外挑阳台。因此也不适合太长的进深，否则会影响与之相连的客厅或卧室的采光。

露台

露台面积计不计入产权证，要看开发商先前的建筑方案报批是否通过。赠送的部分通常是无产权的，如果建筑方案规划里有露台部分的设计，一般开发商会以较低的价格卖掉，这样的情况就可以办理产权。

通常别墅的露台使用权都比较明确，归这幢别墅的业主。如果露台建于公寓楼的顶层，就是共用的。公寓露台上一般有水泵、消防门等设施，则这块区域属于整座楼的业主，严格上说，开发商没有权利把这部分空间赠送给你。哪怕使用是符合规定的，一旦影响到相关的业主，他们都有权要求恢复原样。

地下室

有些开发商设计的地下室实际有相当多的部分在地上。根据上海的《暂行规定》，地下室必须符合以下条件，其建筑面积才能不计入容积率：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的二分之一，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米。除地下车库外。只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入地下室。一般来说，地下室高于地面的部分不能超过2.2米。要判断地下室的使用价值，主要看3个方面：

1、半露出地面的地下室比完全埋在路面下的更有使用和改造价值。

2、看地下空间是否有能形成空气对流的门窗。

3、看水电预留情况，无论是厨房还是卫生间，排污系统都需要加泵才能与整座楼的排污系统连接。

有些开发商设计的地下室实际有相当多的部分在地上。一般来说，堆坡结构（整幢楼有一面的底层地面被加高了，实际上已经高于路面水平的高度了）的建筑附赠的地下室，如果位于在没有堆坡的另一面，基本属于半露或全露在地面之上了。这样的地下室附加值就比较高，名义上是地下室，实际上已经接近了一楼的标准，可以看做一楼的房间，甚至改造成卧室都可以。

02 用起来要费些工夫

露台：物业公司和邻居同意改动

要在获赠的露台上做任何装修改动，还需要先获得物业管理公司的认可。

露台是室外空间，有隔热层、防水层，还可能有规定的坡度，建筑结构、楼板防水等也会影响使用。做地面铺设时，不能破坏原有的隔热层、防水层和建筑结构，否则，受到影响的、有相关关系的业主、物业公司都有权要求恢复原样。

地下室：得人工通风

上海拓维设计首席设计师赵懿告诉《好运?MONEY＋》，地下室主要的问题就是易返潮、通风麻烦和采光不好。

地下室返潮的问题在气候湿润的南方城市更严重和普遍，开发商也尝试解决问题，做两道墙的地下室，中间保留可以通风的夹层空间用来防潮，但效果都不太理想。相对来说地下墙面的防水工程做得是否到位，是否足够深入地基，决定了未来使用的防潮效果。如果是有天井或露天的下沉庭院的地下室，并且门窗可以与室外的空间形成对流，防潮效果就会好一些。如果没有，要改善地下室的返潮还要靠人工除湿。市面上的家用除湿机价格多在1500元以上。

影响地下室使用的另一个问题是通风，通风不仅是为了保证地下室有充足的空气，对于疏散潮气也是非常很重要的因素。

采光也是关系到地下室使用价值的一大因素。或许你已经对地下室的光线情况有了一定的心理准备，但是有窗户露在地面以上部分的感觉和整个房间完全在地下的感觉相差甚远。一来，能否见到自然光和自然空气，居住和使用时的身心感受是截然不同的。另外，如果是在地下室设计居住的卧室，有阳光的照射也能减少房间内墙面和物品的发霉。

担心下雨时天井或下沉庭院容易渗水至地下室，就把天井上方封闭起来？这样做反而会加重返潮，影响空气质量。此外，与外界相连接的门窗也要根据户型情况设计防水的措施，加强密封。

一般来说天井或下沉式庭院大于4平方米时，基本上可以实现顺利排水而不被淹或者倒灌。此外，与外界相连接的门窗在装修时也要根据户型情况尽量设计防水措施并加强密封。否则防潮措施做得再好，只要雨水通过门窗渗入室内，所有的工夫都白费了。

设备平台：要加做承重

自从阳台被限定了赠送面积的空间，设备平台成了另一个变通的办法。

但是，设备平台除了没有产权，还有一个问题：它是非载人平台，设计的承重和楼板的厚度都和屋内空间不一样。即使是阳台，进深超过1.2米就要加做承重的设计和施工，否则可能发生危险。

设备平台如果不是直接露在外立面以外，业主一般是可以进行加封改造的。但是设备平台的楼板和卧室、客厅的楼板不一样，属于承重级别比较轻的，不适合被改造成书房或卧室。

有的开发商会在交房前就做好改造，有的则不做改造。如果是后者，要利用设备平台扩大房间就会麻烦一些，给地板装龙骨的时候，钉子可能会穿到楼下那一层去。所以，设备平台的承重和楼板厚度都要重新改造和设计。

阁楼：保温还要有窗

最有可能出现的问题就是顶部建筑材料的保温隔热处理，如果保温隔热没做好，阁楼就是冬凉夏暖，只能用做储藏。这需要在签合同之前确认。

阁楼的起坡高度会影响采光和使用效率。起坡高度是屋顶斜面最低处距离阁楼地面的垂直高度，起坡高度1米以上的阁楼，利用率大、活动更方便。如果阁楼地面与屋顶斜面相交，整个空间成三角形，使用面积和活动面积就比较有限。因此，无论是选择附送阁楼的房子，还是设计装修阁楼，都要考虑到实际可活动的面积大小。

阁楼必须有窗才实用，从使用的角度来说，阁楼的窗户应该是凸出在屋顶斜面的小窗户，通常阁楼窗户不少于两扇才能保证自然采光，而且至少有一扇可以打开通风。没有窗户的阁楼，同样只能用做储藏。

按照建筑规定，通往阁楼的楼梯高度不能高于20厘米，台阶面不能少于20厘米。因此楼梯也会占据一部分空间。

03 买之前，看清楚也想清楚

判断赠送面积的性质—看产证、看合同

上海跃平律师事务所律师杜跃平告诉《好运?MONEY＋》，按照规定，高度在2.2米以上的空间就需要计入产权面积。赠送面积的相关权益是否有保障或是有法律效力，最主要的凭证就是看是否计入产权证，计入产权证的部分要缴纳交易税和物业管理费。

如果是公寓的顶层露台、花园，产权都不属于个人，实际上归全体业者所有。开发商即使在合同的补充条款里做了赠送分配也属于单方面强行分配。如果其他业主申张权利，可以要求空间归全体业主共享。所以购买的时候注意合同如何约定，关于赠送面积的条款是否有效，将来才不会空欢喜。

如果是赠送车库、车位等的使用权，要看其所在空间的大产权归谁，如果归开发商，它就有权利保证你的使用权—使用面积和使用时间。如果大产权归全体业主所有，你有权使用平摊到个人的使用面积。

将来房子再次买卖，计入产权部分的赠送都可以跟随房屋主体正常交易。不计入产证部分的赠送面积，其使用权原则上不能交易，仅是租赁权的转移。符合使用权条件的空间，可以根据双方协商转让。

别被赠送迷惑了

余浚提醒，有的赠送或优惠购买面积并没有看起来那么划算。有一种情况是在保留主流户型和面积的需求上，额外附送面积。实际上你依然增加了购房成本，另外一种类型是原本适用于两房的空间，通过压缩其他功能区的面积，挪出一块空间来，实际上可能影响到许多生活功能区的使用舒适度。赠送地下室和阁楼的初衷，也是为了弥补高层顶楼和底楼的居住缺陷而做的平衡。

而且不是赠送的比例越高越好。扩大了使用面积后，改造成本、维持清洁、装修填满都需要考虑。所以，购买时需要考虑的是真正的附加值到底有多少，赠送部分是不是满足娱乐需求、会客需求、工作室需求、休闲需求等实际用途需求，而不是看起来送了东西很划算。

选择的时候关键抓住主要需求。因为有些赠送面积是以购买特定楼层的房子为条件的，露台、空中花园、阁楼，必须买顶层的房子才能获赠；想要地下室，就得买一楼的房子。居住的主要需求包括配套、室内基本功能、房屋在小区的位置、房屋楼层。选房时先看能不能满足家人的主要需求，再考虑未来可能增加的合理需求，这时再结合赠送面积决定买什么。这样才能在满足使用的前提下，最大程度地推迟再次置换的时间，节省资金成本、时间成本、税费等。（更多阅读尽在好运阅读站http://www.howyun.com/read/readindex/ ）