古城投资躁动

“生命或灵魂，都已破破碎碎，得重新用一种带胶性观念把它粘合起来，或用别一种人格的光和热照耀烘炙，方能有一个新生的我。”如果沈从文还在世，再去故乡湖南凤凰古城的话，《中国人的病》中的这段文字或许适合他的心情，因为这里已不再宁静悠远。

连日来，一则“投资55亿元再造凤凰”的消息撩拨着公众的神经。对于这样一个名为“烟雨凤凰”的新镇易建项目，投资主体凤凰古城文化旅游投资股份有限公司（下称“凤凰古城公司”）总经理彭耀根告诉《第一财经日报》记者，并非是要复制另一个凤凰古城。如何保持古城文脉传承只是这个项目面临的难题之一。本报记者了解到，凤凰古城公司不排除通过一些融资手段确保项目进展。

凤凰只是近年来古城开发热潮中的一朵浪花，从山西大同的古城再造计划、宁夏银川西夏古城项目再到甘肃金昌的骊?古城复建项目，这些争议中前行的项目的讨论范畴已经不再限于文化领域。事实上，这些古城已然成为地方政府撬动投资的支点。

“在地方经济转型、国家文化产业政策助推下，与地产相关的文化旅游项目是在最短时间内能看得见摸得着的项目。”中央财经大学文化经济研究院院长魏鹏举告诉本报记者。

争议“烟雨凤凰”

“‘烟雨凤凰’总投资是53.16亿元，区域内民族风俗风情浓郁，并非复制另一个凤凰古城。”彭耀根在接受本报记者采访时表示。

“烟雨凤凰”项目选址沱江上游，长潭岗水库附近，总控制用地面积7平方公里，核心区用地面积3.69平方公里，规划净用地面积2.021平方公里。

此前有媒体报道称，这个项目计划于２０１３年５月开建，建设周期３年，该项目的实施可以直接解决不少于１２０００人就业。

时钟拨回到2001年，凤凰古城旅游热已然升温，当年12月，黄龙洞投资股份有限公司（下称“黄龙洞”）以8.33亿元获得凤凰8个景区50年经营权的消息一时成为外界关注焦点。这离不开一个时代背景：1996年，随着当地雪茄烟厂政策性关停破产，凤凰县从昔日的亿元县变为国家重点扶贫县，凤凰县经济社会发展需要找到一条新的发展路径。

公开资料显示，凤凰旅游开发１０余年来，游客接待量从２０００年的５７万人次上升到２０１１年的６５０万人次，旅游总收入从不足百万元攀至４４．３１亿元。

“这样的增势，随之也暴露出一系列问题。因为基础设施不完善、配套不足，游客蜂拥而至，导致古城严重过载运行，游客的满意度急剧下降。”彭耀根说。

根据凤凰古城公司的数据，目前凤凰古城核心区0.99平方公里的日接待高峰已经达到8万人次，而古城区内的宾馆床位数只有2.5万张。

对于一些古城所面临的新危机，一些专家提出的解决之道是：剥离过度的经营职能，将更大的空间留给历史文化的保护。比如，游客的食宿、旅游产品的经营、演艺、酒吧、游乐等等活动，都可以迁移到近在咫尺的新镇。

“为了确保资源的永续利用、为了给核心保护区减压减负、为了使之顺利地申报世界文化遗产，我们提出了‘建新镇保老城’的设想，‘烟雨凤凰’的方案随缘而生。”彭耀根告诉本报记者。

但是，“烟雨凤凰”项目真的可以将凤凰古城拉回到沈从文笔下那绵延幽深的石板巷吗？

当这个项目进入公众视野开始，“山寨古城”、“假古董”的质疑便向其涌来。

旅游开发概念股

十多年前的古城经营权运作模式是依托古城已有资源和配套，对古城整体进行市场推介，通过市场的手段打造古城的知名度和影响力，再带动社会资本和政府资本对古城进行再完善和再建设。

“‘烟雨凤凰’是新建一座小城，需要考虑的情况更多也更复杂。”彭耀根说，“项目建设前期，需要检验建设团队的统战能力和协调水平；建设过程中，需要检验建设团队的融资能力和廉洁水平；建设完成后，需要检验建设团队的管理能力和运营水平。”

50多亿元的投入只是路网建设等基础建设投资，加上后续的景观建设、餐饮、客栈和纪念品商店等，总投资将超过90亿元。

本报记者了解到，在“烟雨凤凰”项目建设过程中，凤凰县政府将起到重要作用，并且部分设施建设将采取BT模式（政府将项目的融资和建设权转让给投资方，项目建成竣工后，投资方将完工的项目移交给政府。政府按约定总价支付投资方的有关费用）。

凤凰古城公司自有资金是否足以承担“烟雨凤凰”项目的建设？工商资料显示，凤凰古城公司注册资本为7657万元，有媒体报道称，其2011年营收约为2亿多元，净利润3000多万。

“我们需要进一步的融资，目前融资的方案还没有确定。”知情人士告诉本报记者，可能的是采取股权加债权的方式进行。

中青旅（600138.SH）对于乌镇的开发被视为“烟雨凤凰”的一个参照。目前资本市场涉及古镇旅游资源概念的不止于此，桂林旅游（000978.SZ）和丽江旅游（002033.SZ）分别依托的是阳朔和丽江。上半年，丽江旅游共实现营业总收入约2.67亿元，营业利润1.16亿元，归属于上市公司股东的净利润6526万元，分别比上年同期增长10.72%、22.06%、22.37%。桂林旅游的半年报则显示，今年上半年实现归属于公司股东的净利润1080万元，同比下降21.37%。

古城营销

“一个文化企业的培养是需要长期的培育，但古城修建项目是在有限时间内体现政绩的一种选择方式，这是特定时间、特定区域内的现象。”一名与诸多地方政府有过接触的业内人士表示。

一名投资公司负责人称，相对于电影、电视剧等影视项目的高风险，古城建设项目的风险还是可控的，“最大的风险是在于前期，也就是复建古城、打造新城的过程中，一些矛盾和难题不断浮现，比如大规模重建往往意味着大规模拆迁，这需要一些耐心。”

古城开发项目的腾挪空间是另一个挑战，一些地方政府对于古城修建有各种政策的限制，比如高度，假如不能超过某某核心建筑高度的话，基本就不能以销售回收成本，而是要转向商务租赁或是其他方式。

“用我们行业的话说，你的这个故事必须好，如果故事不好，很难‘空手’套到狼。”上述投资公司负责人表示。