香港买楼 想清楚很重要

来自上海的王先生夫妇刚刚办好了商业投资移民香港手续，下一步便是在香港找个安乐窝。“早点买就好了，”得知要交纳15%的买家印花税（BSD），王先生有些懊恼地说。

10月26日，香港特别行政区政府突然宣布两项税务措施以压抑火热楼市。其中，最让市场意外的是非香港永久居民和公司的买家需缴纳15%的BSD。同时，两年前推出的额外印花税（SSD）适用时间增加至三年，税率调高至最多20%。

对于包括内地买家的非香港永久居民买家来说，在香港买楼需要立即支付15%的买家印花税，并需另外交纳适用于所有买家的物业交易从价印花税，按照物业市值最高为4.25%，两项相加税率差不多要20%。若内地买家在三年内出售该物业，则还需交纳最多20%的额外印花税。一来一回买卖成本增加了差不多40%，这楼到底还能不能买？

两招规避BSD

两项辣招出台后，市场褒贬不一。限制外来资金炒高香港楼市获得民意支持，但也有市场人士评论称利伯维尔场（自由市场）原则遭到打击。

特区政府运输及房屋局局长张炳良11月14日回答香港立法会议员质询时称,特区政府已经分别约见各外国领事、香港律师会、香港地产建设商会、地产代理监管局、地产代理业界、香港及外国商会等介绍新措施。他强调，特区政府对奉行利伯维尔场原则和尊重市场运作的决心一直没有改变。

事实上，市场上的“聪明人”总是特别多。合理规避BSD的手法在网上和代理间广为流传。地产代理中介姚小姐便告诉记者，如今有两种方法可以合理规避BSD。

第一，内地买家可委托熟悉信任的香港永久居民购买港楼，再通过律师行办理信托手续。在信托架构内规定内地买家为受益人和控制人，香港买家并无权利对该物业进行买卖或转让。

第二，以公司股权转让、更换董事的形式，买入空壳公司资产负债表内的香港物业。公司股权买卖表面上并不涉及房产，只是股东权益变更，只要将房产列入将买卖公司的资产负债表中，便可通过转让公司股权形式，成功令房产从卖家转移到买家，从而避开新注册公司和海外买家购买物业需交纳15%BSD的规定。

一个成功案例是，信置（00083.HK）九龙塘刚入股的豪宅盘逸珑，原业主去年10月以公司名义斥资3069.3万港元购入一单位，后通过转让公司股权形式，将单位以3815万港元转售于一内地买家，并为该内地买家避免了高达572万港元的BSD税费。

姚小姐称，上述两种方式都各有风险，因此迄今她并未向内地客户直接建议采用。第一种方式若所托非人，则容易钱去楼空；第二种方式若买入公司有其他隐性负债，则可能“偷鸡不成反蚀把米”。

姚小姐则对王先生说，人民币续涨、港元续跌，拿人民币买港楼，还是相当于打了折。王先生听后点点头，似有所悟。

港楼价值何在？

然而，香港楼价已经处于历史最高峰，在税务“惩罚”下此时是否仍要入市值得投资者三思。

香港楼市具有周期性特质，从二战后至今已经经历六轮涨跌。香港回归后十五年来，香港市民也经历了楼价的大起大落。

由中原地产编制反映香港楼市走势的中原城市领先指数，1997年10月曾攀上102.93点高位，随后受亚洲金融危机影响下滑，1997年12月下跌21.6%跌至80.71点。2003年SARS爆发期间，这一指数下跌至31.77点，反映出香港楼价一度下跌近七成。

此后楼价缓慢上升。2008年国际金融危机后全球进入量化宽松刺激时代，大量资金涌港楼价迅猛上升，即便特区政府出台一系列收紧按揭和增加额外印花税等措施，楼价仍然只升不降。

今年5月初，中原城市领先指数突破1997年的历史纪录和心理临界点，11月9日最新报116.07点，今年至今楼价已经上升超过21%。按照财政司司长曾俊华的话来说，“楼价已与香港居民收入明显脱钩，楼市的亢奋情绪与经济背道而驰”。

在BSD宣布前的10月17日，香港再创亚洲新纪录。太古地产旗下位于山顶司徒拔道的豪宅傲璇（OPUS）,一个9楼面积为6683 方呎（约620平方米）的单位，连租约及两车位售出，以作价4.55 亿元、呎价68083 港元（每平方米约73.38万港元），创下亚洲分层住宅单位呎价最高纪录。

“内地人不是炒高香港楼价的元凶，”尽管没有香港身份证买家交易个案已占一手楼市场近两成，美联物业首席分析师刘嘉辉依然要为内地买家“平反“，“真正的元凶是低息和供应不足。”

“如果明年以内你还没买楼，建议你不要买楼，”姚小姐坦诚地告诉作为潜在客户的记者，“业内不少人都预计2014年以后房价会下滑，而且会很长时间。”

这一时点与美联储宣布的可能加息时间接近。刘嘉辉则认为，要平均房价下跌10%，除非金融海啸重现。

一位已在香港生活十几年的某外资投行中国区主席告诉记者，“香港楼市起起落落，如今是租比买更安全的时间。”他说，全世界有那么多被低估的房产可以投资，“为什么要选择香港？”

另一位香港著名基金经理则告诉记者，他早在一年前便认为香港楼价已经“到顶”了，但美国量化宽松的无限延长让他判断错了。即便如此，他仍然相信香港物业的价值已经充分体现在价格上了。

同样建议投资者不要买港楼的还有一位星级经济学家。瑞信董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬，也是在一年多前公开表示拒绝再买港楼，并在今年9月坐言起行，将其在香港物业出售。

“明天的楼价是涨是跌，我不知道，但我不愿与疯狂为伍。”陶冬说。

车位悄然开炒

但毕竟，谁都没有水晶球。在全球“印钞机”开动下，全世界的投资者都在追求高收益率，力求打败通胀保卫资产。

正因为此，内地买家进入香港、走向欧美，其他国家的投资者也都在全球寻找仍被低估的价值洼地。

在香港，当BSD令住宅市场静下来时，车位、商铺和办公楼这些另类和商业地产立刻人声鼎沸。

多家发展商开始出售车位套现。其中华懋集团近日同时推出9个住宅小区的车位，吸引大量投资者“扫货”，一日便卖出约300个车位，套现接近1亿港元，而投资者中不乏内地人的身影。

姚小姐劝说记者，“车位有炒头”，收租回报最少4.5%，100万以内的车位只需交100港元印花税。她续称，车位有升值前景，“将港元转成人民币后的升值速度肯定不如车位升值快”。

刘嘉辉则指出，车位和商业地产的投资风险高于住宅。他表示，车位并非必需品，香港公共交通方便，若经济下滑车位出租立刻会受影响。而商铺和办公司的投资涉及非常大的金额，若非专业投资者最好不要贸然入市。

“投资住宅做得好只是小学生，投资商铺好的才是大学生甚至博士，”他说，商业地产涉及很多专业知识，以弥敦道的商铺为例，“一边好一边不好，过一条街，价格可以有天壤之别”，而外地投资者对这些学问往往较难掌握。