卓越123.7亿前海拿地背后

26日，前海土地首拍以卓越置业有限公司(下称“卓越置业”)豪掷123.7亿元落下帷幕。

这家来自深圳的卓越集团旗下的房企同时拍得前海首批出让的两宗土地，以接近51.9亿元的价格竞得T201-0077地块，同时又以71.8亿的价格竞得T201-0075地块，两地块的溢价率分别超过48%和52%，深圳地王总价也由此刷新。

“卓越是黑马，绿地出价在预期之中，其他打酱油去了，尤其是华润。”26日，房地产业内人士王明(化名)坐在深圳市土地房产交易中心三楼大厅里“观战”，结束后他对《第一财经日报》记者如此感叹。

王明的评价相当精准。绿地控股集团有限公司两宗土地出价都排名第二，分别低于卓越置业2.2亿元和4100万元。而以城市综合体开发见长的华润置地，两次出价均比两宗土地挂牌价高了66元，故评论认为其捧场嫌疑大于诚意购买。

同时，业内认为此次竞拍热度小于预期。知情人士对本报透露，7月15日，两宗地的主体资格审查结束时有15家房企有竞买意愿，但7月24日，缴纳履约保证金时有4家退出，其中就包括和记黄埔和长江实业。而在竞买现场，T201-0077仅收到5份报价单，T201-0075仅收到6份报价单。

实际楼面地价约1.9万元/平米

当日下午3时开始，被称为“特区中的特区”的前海首批两宗土地以一次竞价的方式出让。

十几家房企工作人员早早的坐在了交易大厅竞买方的席位上，几十家媒体记者的出现让交易大厅热闹非凡，连交易中心的工作人员都感叹，“深圳卖地已经有一两年没有如此景象了。”

土地资源日益稀缺的深圳，随着前海进入大规模开发开放时期，土地出让也备受关注。6月25日，全国土地日这天，前海向市场推出了三宗产业用地。

首次拍卖的两宗地块均位于前海商务中心区——桂湾片区二单元，分别是03街坊的T201-0077、，土地面积分别为49152.18平方米和57481.45平方米，建筑面积分别为32万平方米和45万平方米，因位于前海“国际金融创新区”，故两块地块容积率很高，分别为8.54和10.40，挂牌起始价分别为35亿元、47亿元。

距离竞拍还有5分钟时，主持人开始宣读规则，“此次竞拍只接受报价单形式报价，不接受电脑报价，两宗地的报价单必须密封一起投入报价箱，封口处需加盖公章，否则视为无效。”作为前海土地竞价出让的特色，两宗地块的竞买申请主体有10分钟将报价单投入报价箱，价高者得。

按照前海管理局的规划，一次竞价可以避免多次竞价导致恶性竞争从而提高地价进而推高房价，有效降低产业入驻和发展的成本。

15时，报价正式开始，企业代表将装有报价单的信封投入报价箱，5分钟内已经完成报价。

10分钟后报价结束，工作人员开始点算报价单。 首先宣读T201-0077地块的报价，世贸房地产控股有限公司(00813.HK)，出价42亿元;绿地控股集团有限公司，出价49.68亿;卓越置业集团有限公司，出价51.89亿元;万科企业股份有限公司和新世界发展有限公司，出价45.57亿元;华润置地有限公司，出价35亿元，卓越置业胜出，现场一片欢呼。

随后，宣读T201-0075地块的报价，金融街控股股份有限公司出价52.17亿元;万科企业股份有限公司和新世界发展有限公司出价49.36亿元;华润置地出价47亿元;绿地控股集团有限公司，出价71.39亿;卓越置业出价71.8亿元;金地集团股份有限公司、香江集团有限公司、佳兆业集团(深圳)有限公司出价51.72亿元，卓越置业又成功拿下另一宗地块。

按照出让规定，本次出让的两宗地，建成后需要无偿移交前海管理局14.02万平方米的办公用房，前海管理局将通过统建、配建等方式，按照“租售并举”的原则，配置创新型产业用房和人才公寓，为现代服务业发展提供具有价格竞争力的产业用房。因此，扣除无偿移交给前海管理局的建筑面积后，T201-0077和T201-0075的楼面地价实际为1.9万元/平米和2万元/平米。按照此前，前海管理局要求，单位建筑面积除地价之外的投资强度不低于1.5万元/平米，两宗土地投资成本在每平方米3.5万元左右。

卓越置业投资发展部总经理卜炜对本报表示，这次竞拍价格是合理的，企业会保证合理的利润率，目前卓越在福田中心区的商住楼卖到5万~6万元/平米，因此我们对未来抱着良好的预期。

在媒体的簇拥下，卓越集团总裁李晓平参加了现场签约。随后，他表示，卓越为前海土地竞买准备了一个月时间，但没想到能成功竞得两宗地块。卓越在融资方面不存在问题，欢迎各种融资主体前来合作。前海地区的高起点规划符合卓越集团未来战略发展定位 ，并希望将卓越在深圳福田区商业地产的品牌优势延续到前海。

前海管理局规建处处长胡灿表示，对一次竞价方式以及竞拍结果较为满意，50%的溢价也符合预期，体现了企业对前海发展的预期。

此次，新世界和万科联合竞拍，新世界相关工作人员对本报说，对两宗地研究了至少三周。但因为是前海首批土地拍卖，对行情完全无法预计，现在知道了，只有下次第三宗土地拍卖时再见了。

卓越5个工作日内需至少支付61亿元

首批两宗被赋予前海地价“试水”功能的土地，一经推出就引起广泛关注，有意竞买公司则开始对而房地产业内人士有其独到的观察和分析。

王明对本报说，二单元被规划为前海的“国际金融创新区”，前景不错。从开发角度来说，03街坊的T201-0077的规划中有一个星级酒店，整体资金回收期更长，盈利指标较差，04街坊的T201-0075 对于上市房企更具吸引力。但T201-0077地块也有其诱人之处——有一座280米到300米的地标性建筑，直接面对前海湾，对于企业品牌有很好的展示度。

同时，业内人士认为，此次前海首批土地拍卖房企多以试水态度进行。此前，前海管理局对于竞买申请人要求“具有城市综合体开发经验”比较看重，在深圳具有城市综合体开发经验的华润置地比较符合前海的条件，但出价保守到均比挂牌价高66元。

王明说，华润在深圳拿地太多了，其在深圳的后海、罗湖片区开发的体量已经足够，同时，华润在深圳拥有很强的资源，不会高价竞争拿这样的地块，华润旗下有很多工业项目用地可以通过转变土地性质的方式进行开发，前海后期出让土地中，华润或许有更多参与的方式。

“没想到卓越出价这么高。”王明对本报分析说，绿地的出价在意料之中，因为绿地开发和拿地的风格比较激进，金地和万科以住宅开发为主，大型城市综合体经验相对较少，最近开始试水城市综合体，所以不会出太高的价钱。

卓越确实是这次竞拍中的黑马。卓越集团成立于1996年，总部位于深圳市福田中心区，2012年销售额达到102亿。国信发展研究总部研究总监李翔对本报表示，高品质开发，容积率高，无偿返还给前海管理局，这些都对房企的资金实力要求很高。卓越在在深圳拿地眼光不错，从南山后海到福田中心区的商务开发，拿地位置都不错，现在又将战略布局延伸到深圳未来的双中心之一的前海。但前海并未达到此前号召的希望深港合作开发的目的。

本报了解到，按照规定，卓越需要在签订《出让合同》时5个工作日内支付不低于成交总价50%的价款，余款1年内不计利息付清，也就是卓越至少要支付约61亿元，而今年上半年卓越的销售额为58亿元，这无疑对卓越的现金流来说是不小的考验。

8月16日15时，前海首批出让的第三宗T201-0078地块将以一次竞价方式出让，挂牌价达到67.2亿元，折合楼面起始地价为1.3万元/平米 ，业内估计将再次刷新总价地王。年内，前海还将推出8~10块产业用地项目用地，力争实现500万平方米建筑面积产业项目动工建设。