孔健岷的经营哲学：疯狂与严谨的平衡

45岁的孔健岷，是中国地产大腕中年轻一族的代表，他创立香港上市公司合景泰富（01318.HK）时年仅26岁——那是一个大部分青年人还未摆脱稚气、横冲直撞的鲁莽年纪。

公开的场合，这位年轻的地产少帅始终保持低调、克制、稳重，以至于地方分公司的职员都不知道老板长什么样，公司的人力资源部门不得不统一冲印了他的个人照片发往各地。

当然，这绝不是他的全部性格。在时尚得有些炫目的广州W酒店，孔健岷终于带着他的年轻元素出现——轻松的黑色休闲T恤、宝蓝色漆皮软底鞋、轻口味的SALON香烟——一切都与那位西装革履、沉着地站立在香港联交所内的上市公司董事局主席形成强烈反差，虽然那一年他还不到40岁。

也许，出生在11月的孔健岷骨子里天生拥有多元的性格基因。比如他说自己“工作起来是很认真地但玩起来也放得很开”；比如他做产品的态度极为开放但财务管控极度严苛；再比如他曾经疯狂地拍过广州价格最高的地王，但又能沉静地花两年时间专职搞产品的标准化建设……

严谨与疯狂、进取与保守，年轻的孔健岷却相当老练地拿捏着各个尺度之间的平衡，十几年来在催生了多个地产巨头的广州房地产市场中游刃有余，进而形成了他独特的人生与经营哲学——先构筑体系、架构、制度、流程，再从规模上放量发力，既奠定了企业增长的基础，又把劳动力从重复工作中解放出来。

生存为先

“年轻人做好了事情总是容易骄傲，得时常提点才行！”这句深入孔健岷骨髓的话，不单是说给现在公司中的年轻人听，更有可能是说给他自己听。

1994年，孔健岷拉上两个兄弟一起创业时，广州的房地产市场还处于草莽生长的年代。“一个很偶然的机会，别人说有一块地问我要不要做，就接下来了。”

赚到“第一桶金”后的孔健岷，在上个世纪90年代先后在广州开发了多个住宅小区，在此过程中，他也见证了许多因为“骄傲”而倒下的同行，并且不断提醒自己先让企业生存下来，坚决“不可冒险”。

少年得志的孔健岷骨子里对于“稳健”的苛刻要求，也许缘于他在事业中的极度理智以及后来的金融从业经历。他说：“别以为表面把企业做大了就安全，往往那是你最危险的时候。所以我一直以来对财务和现金流非常严格，绝对不能低于我设定的警戒线。”

为了保证企业处于安全范围内，合景泰富宁可短时间牺牲速度。自从该公司2007年香港上市以来，营收水平除了第二年因物业评估收益而大幅增长以外，其余年份都保持平缓增长，还在2012年因市场原因出现过业绩下滑的微幅波动。

销售方面，合景泰富在市场上从未为跑量而充当过“降价急先锋”，这也使得公司在周转方面低于一些同行，所幸毛利率控制较好，2007~2012年，该公司毛利率始终保持在36%~45%的较高水平。

在孔健岷看来，任何企业家都希望自己的企业做大做强，规模肯定是其追逐的目标，但他固执地认为，只有做稳之后再做大，才具备基业长青的基石。“就像跑1000米，我前面200米跑慢一些，后面500米再冲上去，结果都是一样的，体力消耗却没那么大。”

据该公司的人透露，孔健岷亲自带领团队耗时两年打造了自己的“标准化”中心，位于广州市科学城的一幢大楼里。里面有住宅、写字楼、公寓、酒店、商场、工业园等多种产品形态，以及多种规格的设计。

“现在，除了高端物业豪宅和酒店之外，其他的产品形态都可以拿标准化手册去套。也就是说，一块地出来后，我们拿几个标准版本去让地方政府选，选中哪个就立刻动工，生产周期已经可以缩短到半年，即从拿地到销售只要半年左右的时间了。”

有了标准化配备以及财务控制系统作为巨舰的锚，孔健岷认为，属于企业的全新时代已经到来，一个速度与激情的时代！

充分放权

在2007年上市后，孔健岷兄弟三人以165亿元人民币的个人财富一度跻身“胡润中国百富豪榜”第33位，如今，他仍然掌管着市值近150亿港元的上市公司。面对巨额身家以及繁琐业务，他却显得比同行“清闲”许多。

例如，无论什么时候，女儿的家长会他必定有时间去参加；周末一般不工作，下属除非有重大事情才可发短信向他请示，否则随意打扰会被他“骂”一通；工作日9点上班，晚上也是大约9点下班，中午不应酬，每晚有时间喝茶、听音乐和散步……

与大多数中国开发商半夜都还在开会或者觥筹交错比起来，孔健岷的闲适节奏着实罕见。这除了缘于他“不争”的性格之外，还与其完备的团队建设不无关系。

“人才是企业最重要的财富，其次才是创新能力。”因此，合景泰富从很早开始就进行独特的人才培养计划，对所有新人持非常开放的态度，例如每个高管每年都需要带几名新员工，包括孔健岷自己。

孔健岷每年会亲自带6名他自己挑选出来的新人，除了一些特别机密的财务和人事会议，其余会议和活动全部向这些新人开放，可以自由旁听学习，经过一段时间后，将新人下放到基层。

孔健岷认为，首先需要对下属有充分的信任，才可获得员工对企业的忠诚度，这是他最看重的品质。基于他的这一信念，他愿意对下属充分授权，放开手脚让他们自己去承担业务，进而把自己的时间解放出来。

“拿地和高层人事方面的事情我亲自抓，其他都可以交给别人去处理。”因此，在合景泰富这台企业机器里，作为掌门人的孔健岷哪怕离开一个月甚至更长时间，各个零件都能正常运转。

事实上，除了对部属的信任与授权，孔健岷与人相处的简单与直率性格，还成就了他良好的社会和同行关系。数据显示，截至2013年6月底，合景泰富拥有的38个项目中，有超过10个项目是与其他开发商合作进行，这些合作伙伴包括新鸿基、富力地产、绿地、香港置地、上海世茂等。

“目前公司高管平均年龄只有40岁，处在大家的最好时光，希望公司里面尽量少一些个人色彩，多一些规范化的团队建设，再过10年、8年我可以淡出管理，只开开董事会做做重大决策。”

对于企业和人生，孔健岷说：老板千万不能给自己太大压力，压力太大了人生就不会自在。

孔健岷：合景泰富的短期目标是“放量”

第一财经日报：对投资者而言，接下来合景泰富值得关注的亮点在哪里？

孔健岷：我们之前两年特意放慢增长速度，是缘于企业在进行标准化建设，构造自己的标准化中心，并且打造了不同产品类型的模板，有写字楼、高端住宅、普通洋房、别墅以及商场。我要我的团队不断去试验不同类型的产品，从而形成标准（除了高端物业）。

为什么要花两年时间去做标准化建设呢？因为企业规模做大后如果没有标准，成本就很难控制。例如一些同行表面上看量是冲得很快，营业额和利润都在增长，但毛利却下滑很快。为了避免冲量而导致管理和财务控制方面的问题，我必须先把标准做扎实。

目前，标准化的构建已经完成，企业就开始寻求量的增长。未来两年，公司的销售业绩肯定会跑得很快，今年就能看到效果。虽然我们对外宣布的年销售目标是160亿，但其实我心里的目标是冲200亿，因为我们具备了这个条件。

另外就是配合量的增长，土地购买会大幅增加。下半年还会比较进取，并且主要集中在上海、北京、杭州、广州这些周转比较快的城市，当然参考人口结构、消费水平以及土地价格，部分二线城市如南宁等都是我们选择的目标。

日报：过去合景泰富在市场上的形象都是高端物业和写字楼开发商，为什么在进行标准化构建时，增加了普通住宅、工业园、酒店、商场这些产品类型？

孔健岷：不是说我们合景不想做高端物业，其实我们到现在一直在做，而且整个团队的状况是做豪宅更兴奋，我们也有部分类似于广州天銮的产品。另外最近我们在上海、北京谈的项目也有部分是豪宅项目。其实，我们一直都希望豪宅占我们的主力，因为这是我们的强项，而且利润率较高，客户群也更容易打交道。

比如说当年的广州誉峰，当时中海在隔壁，卖1.1万~1.2万元/平方米，我们却开出2万元/平方米的报价，外界觉得很好笑，认为不可能，但事实是我们做到了。原因其实很简单，就是因为我们的团队在打造产品之前，还对客户群有充分而且前瞻性的了解和认识。

现在为什么要进行产品多元化呢？因为如果是我全部集中在高端物业，那企业的风险太高，高端物业受国家政策影响大，而且土地也是稀缺资源，你购买的土地中不是每一幅都适合做高端物业的。

我希望大概三七比例，高端物业30%，其他70%。这样做对整个公司良性运营而言是有益的，单纯的高端物业在遇到国家宏观调控时，销售突然间会跌得很厉害，这时就需要刚需产品做一个扶持和补充，以确保量的平稳增长。

日报：如你所说，随着公司增长加速以及一个快速放量的过程，企业的规模将有所扩大。在目前中国的房地产市场环境下，你认为三五年内合适的规模和状态是怎样的？

孔健岷：实际上，做企业的人，都希望做大，无论年轻还是年长的。就我的团队而言，首先目标就是在三年内做到年销售额上250亿~300亿元。

至于未来，我想说的是我们还很年轻，管理层平均年龄40岁左右。可以说这是最好的时光，我们未来肯定会不断做好，不断去做量，给股东一个持续的回报。

当然，不是说我们只顾着去冲量了，更重要的是，我们对产品有很严格的标准以及很强的创新能力，我希望做到该放量的时候就放量，该保守的时候就保守。

日报：“该放量时放量，该保守时保守。”这是一个很理想的状态，你如何确保能够拿捏好这个尺度？

孔健岷：这里涉及到内部的风险管控问题，而我在这方面是非常重视和严格的。总体来说，做产品可以很疯狂，例如在广州做的W酒店，以及未来在北京做的一个很炫的购物商场，可以有很多尝试、创新和突破。但是，在内部的成本和资金运营方面，则会非常严苛。

我们不希望公司在成本、资金运营上出风险，这是我们对合景泰富所有股东要确保的事，这一点上，我们必须要相对稳健。为什么过去两年相对保守一点、稳健一点，就是希望把基础性的工作做好。打个比方，我如果要跑1000米的话，前200米我会跑慢一点，后面500米我要跑快一点。我不给财务和成本控制有一点点犯错的机会，这是制衡和调节企业发展速度的一个标尺。

日报：目前中国房地产市场处于一个比较特殊的阶段，有人看多，有人看空，政策的走向也未明确。为何会选择在这个时机放量？你对市场前景如何判断？

孔健岷：对于市场的前景我个人是乐观的。虽然政策方面出台新的措施，例如税收扩大以及物业税等都将是必然的措施，但就长远来看，中国城市化进程以及人口增长等，仍然会给这个市场带来许多机会。

例如北京，前几年出台了个五年纳税记录才可以购房的政策，如今这个时间节点快要到来，上海也有类似的政策，这些政策卡住了相当一批购买力。据我估算，明年底会有一批释放出来，后面也有一批，这些购买力一经放出是了不得的。

另外，我们购买项目倾向于一线城市和小部分二线城市，这些区域的发展潜力和经济活力都是相当不错的，因此我们土地储备的含金量很高，升值空间也比较大。事实上，今年上半年就已经能够看到，部分二、三线城市经受的考验越来越大，一些规模很大的企业已经回流到一线城市。然而一线城市的土地很稀缺，不像二三线一样一拿就可以拿300亩，完全不是这个概念。

从战略这个角度，我们的布局基本集中在一线及优质的二线城市比如苏州、成都、天津。那整体上来说，我的土地储备大概是1000万平方米，基本上都是一线，其中又以市区居多，而这些都是我敢说放量的底气和资本。（记者吴斯丹对本文亦有贡献）