会德丰国际广场：写字楼品牌建设领域打开新局面

位于上海顶级商业中心南京西路的浦西第一高楼会德丰国际广场，非但以优越的地理位置、标志性建筑、尖端设施和首推的世界标准物业管理服务赢得众多国际一流企业的青睐，成为上海乃至中国现代化办公楼的标杆；更凭借着前瞻意识及大手笔的持续创新，在单一写字楼品牌建设领域再领业界之先，取得领军地位。

《第一财经日报》特别对会德丰的“幕后推手”——九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理(上海业务）邵永官先生进行专访，解构此段多赢的商业合作，同时了解过去三年上海会德丰国际广场品牌建设的若干进程。

第一财经日报：会德丰国际广场身处繁华的静安寺商圈，对于自身定位的差异化及商业配套方面，是如何考虑的？与品牌建设又是如何结合的？

邵永官：会德丰国际广场和九龙仓旗下另一些商业地产项目有所不同，我们所处的南京西路及静安寺商圈，商业环境本身非常成熟，因此在业态规划上我们并不一味“求全”。会德丰的业态由最初规划的两栋楼宇，商务、商场加酒店三大功能，渐渐收拢到目前的一栋写字楼加上两座裙楼辅助的业态。这个动作是经过前期缜密的市场评估后，慎重决定的。由于面积有限，我们首先“砍”掉的是商场。酒店原本在建设计划中，但这样一来剩余的土地面积会很狭窄，无法提供足够容量的广场和停车场，而后者正是国际化商务楼宇的重要配套设施。最后，公司又忍痛“砍”掉一栋楼，只保留了一栋写字楼及两边的裙楼，后者的定位在于为入驻写字楼的租户提供高品质的餐饮与零售配套。大家可以看到，现在会德丰门口的广场非常开阔，给每天进出写字楼的租户和商务访客提供了很好的环境和舒适感受。仅这个特点，在寸土寸金的静安寺地段，就已相当少见。

作为目前“浦西第一高”的超甲级写字楼，会德丰一直以来都整合各种资源、经验，一意打造专业的顶级写字楼。同时也与区政府及商委“第三代”楼宇经济的规划进行更紧密配合，与周边“金五星”商圈，乃至南京路另一侧的“梅泰恒”商圈，形成一种良性互补。

而在裙楼部分的商业配套方面，我们同样会认真甄选。选择与楼内五百强租户相匹配的优质商业品牌，为租户提供更优质的服务。之前南院部分引进了两家餐饮，都是历经精挑细选的精品品牌，进驻之初在上海均属首家开幕，北院我们最终选择了10 Corso Como。

我们相信这家传奇米兰精品店，一定能为会德丰的租户提供上佳的配套服务；同时也相信，只要找准市场定位，就能令黄金地段发挥更大的潜能。

会德丰国际广场自2010年正式开幕至今，在运营、管理及品牌建设等方面，均付出了巨大的努力。目前，我们不仅是浦西的地标性建筑，租金也是地标性的，基本和浦西写字楼顶级租金水准持平。作为一向稳健的九龙仓在上海地区的重点商业地产专案，又是长期持有形式，集团希望会德丰国际广场至少在建成后的20年内，仍能保持各方面的领先，包括品牌优势。因此对于我们而言，全套既立足长远，又审慎合理的品牌建设规划必不可少。

日报：会德丰一直以对楼内办公租户的“管家式”服务著称，增加了零售业态后，整个物业服务体系将作怎样的改变？与品牌建设又会作怎样的配合？

邵永官：首先从服务的角度，我们会根据现有租户和商业布局进行相应的调整。众所周知，会德丰拥有世界水准的五星级“管家式物业管理”服务。而真正人性化的优质服务，不止体现在“一站式”和细致入微上，它不可能是一成不变的。根据不一样的租户，为他们度身定制适合的服务，也是我们对相关部门的一贯要求。

10 Corso Como在整个装修过程中，其实我们在物业方面已经进行了很多配合。会德丰的物业部门，包括工程、运作、安保、礼宾等，都在此过程中提供了优质的服务以及大量的支持。比如说报批、安全、消防等方面，我们均有协助。同时，会德丰的推广部门也给予了租户很大的支持。在10 Corso Como正式开幕后，会德丰还将根据租户和消费者的意见，在服务方面量身定制，给予进一步完善。10 Corso Como和会德丰均有信心，共同将此地打造成上海又一时尚地标。

从品牌方面，其实早在会德丰国际广场落成之前，九龙仓集团最高管理层就预见到打造独立写字楼品牌的必要性，早就制定下将会德丰打造成集团内地写字楼品牌旗舰的策略。三年来，整个管理及品牌团队依托严谨充足的前期调研和分析准备，大胆的尝试探索，对市场反馈的重视并不断修正完善，无论在运营及品牌建设方面都取得了不俗的成绩，逐渐成为业界标杆项目，而“管家式物业管理”作为品牌核心概念也已逐渐得到各界认可和熟知。当初的创新，令会德丰一马当先，赢得较大市场份额。而之后的续航力，更使这种创新充满后劲，令我们保有领军者的优势。

日报：会德丰国际广场目前招租情况如何？这次北院租户的入驻，会否带动会德丰国际广场写字楼的租金？又对静安寺商圈南京西路板块的业态又有何积极作用？

邵永官：目前会德丰国际广场写字楼的招租已经达到96%以上。一直悬而未决的浦西最高层几个月前也已经租出去了，可以说是几近满租。众所周知目前的写字楼租赁市场竞争非常激烈，可以看到在南京西路也有很多高档写字楼宇正在建成。在这样的情况下我们仍然保持如此高的出租率，并且租金水平也位于超甲级写字楼顶级水平，这说明五百强企业及那么多白领们对会德丰是认可的。而此次，随着米兰时尚生活潮牌圣殿10 Corso Como精品店的重磅开幕以及南院意大利餐厅Antica Roma的新貌迎宾，会德丰裙楼的南北两院也已满租。相比过去两年，会德丰国际广场的租金已经有所提升。我们当然也希望随着北院10 Corso Como租户的开业，能对写字楼的租金有所带动，变得更好。

静安商圈是个非常成熟的商圈，原有的一些购物场合就已吸引了很多高端人士。同时类似会德丰这样优质的写字楼宇也不少，集中了众多品位人士，消费潜力不可小觑。10 Corso Como的入驻，带来了与众不同的商业形态和风格，同时也提升了商圈的整体品牌水平。相信将非常符合这些消费人群的喜好，并且会令静安商圈，令南京路商业板块，甚至令整个上海都为之眼前一亮。同样，也一定会为会德丰作为浦西地标的地位添上华美一笔。

总结：

在品牌建设过程中，会德丰以首推的“管家式物业管理”为品牌的中心定位，再通过“企业决策——品牌管理——反馈处理”视为一个互相影响的往复循环机制，在这一循环里面，每一个环节都不容忽视。可以说，会德丰国际广场的品牌成功，正是依靠了这个“立体化”的品牌建设解决方案；其次，“创新”和“持续创新”，为品牌注入源源不断的活力；同时，我们极其重视与租户之间良好而深厚的长远合作关系，让他们保持对品牌的高度忠诚及追随；最终实现创建品牌家族，将品牌的核心价值延伸至九龙仓集团旗下的同类商业地产项目中，以增加市场占有率及市场份额，提高投资者信心，有助集团企业价值的提升。