土改破冰预期不断升温 三类公司迎资产重估

随着三中全会的临近，土改主题将是改革主线最受瞩目的热点之一。据报道，目前，海南农村集体土地所有权确权登记颁证工作已在全省铺开，计划利用3年时间全面完成。此外，浙江嘉善和杭州、广东南沙、安徽宿州等，也有可能成为“吃螃蟹者”，从而带动“土地换股权”、土地流转信托等方面试点推进。

在土地改革试点“星星之火”的带动之下，土改概念股也迎风起舞，罗牛山、海南橡胶、北大荒等成为资本市场上的新热点。

土改概念股成新亮点

土地流转改革对于加快经济发展和城镇化建设、完善中国土地制度具备重要而深远的意义。随着三中全会的临近，关于土改破冰的预期也在不断升温。在此背景下，土改主题将是改革主线上备受瞩目的热点。

业内人士认为，在城镇化的推动下若土改制度出现突破，短期来看三类拥有土地资源的企业有望迎来新一轮资产重估。

一是受益集体用地流转放宽，拥有农地、林地储备的企业。据了解，亚盛集团现有授权经营的土地面积342万亩，其中耕地面积47.5万亩，宜农未开垦土地近48万亩，牧场面积185万亩。业内推测，未来集团所属的6个农场总计315万亩土地(其中耕地36万亩)注入上市公司的概率较大；　罗牛山合计持有土地1.1万亩，其中，农业用地9615.11亩，商住用地666.46亩，其他建设用地(工业用地、市场用地、教育用地等)732.91亩；海南橡胶承包使用农垦集团国有土地总面积为351.55万亩，大股东海南农垦规划土地总面积1280万亩；　北大荒也拥有1043万亩耕地和200万亩可垦荒地。

二是拥有大量城镇土地储备，未来土地存在农转商用的可能。其中，罗顿发展拥有位于海南省琼海市博鳌水城大灵湖规划区万泉河侧的土地1800亩；申达股份和中华企业分别在上海拥有土地近2000亩和4500余亩农用地；　亚通股份拥有崇明岛土地2520亩。

三是受益存量城市建设用地优化，自有工业用地转为商业用地的工业企业，如凤竹纺织、新野纺织、华天科技、爱仕达等。

值得注意的是，饱受负面新闻困扰的北大荒依然被众多机构给予“增持”评级，这与其“地主”身份不无联系。信达证券研究报告指出，得天独厚的土地资源成为北大荒稳定的利润增长点。

申银万国分析师则认为，从中长期来看，随着农地流转规模扩大，农业集约化和现代化程度有望提高，农业服务流通企业、农业机械产业链以及农田水利建设企业有望受益。而随着农民转变为市民，新型城镇化建设顺利开展，消费品、天然气、环保、电子信息等行业也将明显受益。隆平高科、登海种业、海信电器、长安汽车、索菲亚等公司都值得关注。

“以点带面”路径明朗

据报道，十八届三中全会有望对土地改革做出总体部署，但在制度层面短期可能难有重大突破。未来一段时间，在土地改革具体路径选择中，地方试点先行，然后带动制度突破的模式可能更获青睐。

今年初，国土资源部在布置今年土地管理制度改革领域主要工作时，对农村土地制度改革着墨较多，包括深化农村土地产权制度改革研究和探索、深入推进征地制度改革试点、研究出台集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点、总结推广农村土地股份制改革经验和做法。

分析人士认为，这种侧重点将在十八届三中全会上有所体现，即农村土地制度的突破空间将大于城镇用地。城镇化进程推进，对农村土地改革提出新要求。权威人士表示，尽管具体内容尚不明确，但在未来的农村土地改革过程中，政策目标已明朗：促进农村集体建设用地流转、将土地改革与金融领域结合、保障农民在土地流转中的权益。这种方向与推进城镇化和经济增长、缩小城乡差距的目标相符。

5月以来，国土资源部针对不同的政策主题，组织多轮调研。多数分析人士认为，由于各地经济发展程度、土地资源禀赋等差异，“一刀切”的政策措施恐难以推出。未来政策路径将倾向于对不同类型试点进行深化，在合适时机进行推广，然后通过“以点带面”方式促进政策突破。

据悉，新一轮土地改革的总体方案大致为，在不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的前提下，提高征地补偿额度，缩小征地范围，盘活存量建设用地，规范农村经营性集体建设用地的流转，探索以“集体建设用地使用权交换企业经营权”的新路径，严禁将农地直接流转为商品房建设。

我国现行的农村土地制度，是30多年前确立的以家庭联产承包为核心的土地制，即农村集体所有制土地，除了耕地、林地等农用地以外，还有大量集体建设用地。

农地改革中，最为敏感的是农村集体建设用地。按照社科学院农村发展研究所宏观室主任党国英的估计，农村集体建设用地估计约有18万平方公里。这相当于目前中国城市建成区的3倍以上。

嘉善等地或是“试验田”

据媒体报道，作为全国首个国家级县域科学发展示范点的嘉善，很可能被纳入“新土改”试点范围。

与嘉兴类似，嘉善的土改方式为“两分两换”，即宅基地和承包地分开，搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。从2009年开始，嘉善尝试发放农村土地流转贷款，成为较早将土地改革与金融领域结合的案例。

分析人士认为，将土地改革与金融领域结合，有助于提高土地流转效率，保障农民在土地流转过程中的收益，是政策鼓励方向。

杭州、宁波等地实行的“土地换股权”模式，有望以试点形式得到推广。

6月，国土部部长姜大明和副部长王世元在杭州调研时指出，留用地制度(“土地换股权”为该项制度的重要方面)是杭州市保障失地农民权益、反哺村集体经济发展的一项重要举措，既有效推进征地工作，又持续保障失地农民权益，杭州要在现有基础上进一步探索完善，为征地制度改革探索出一条新路子来。

土地流转信托的推广也是大势所趋。近日，国内首款土地经营权流转信托--中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期问世。

按照方案，上述土地流转信托试点在我国首批现代农业示范区中的安徽省宿州市埇桥区展开，首期流转土地面积为5400亩，远期目标约2.5万亩。类似的土地流转信托曾在福建沙县、湖南益阳有过探索。《广州市南沙新区条例(草案)》近日起征求意见，明确了探索集体建设用地流转试点。

海南也制定《海南省农民集体建设用地管理办法》，尝试制度突破。

分析人士认为，土地改革将主要在现有方向基础上推进，实质性突破恐难实现。在具体实施过程中，业已做出尝试的城市可能再度“吃螃蟹”，成为新一批土地改革试点城市。

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成交放缓房企“想走货”

据新华社电

记者近日调查发现，受房价持续高位运行、银行房贷收紧、“双合同”致首付提高等多重因素影响，不少购房者承受力正迎来上限，“十一”以来楼盘出货明显放缓；与此同时，房企也难掩“走货”隐忧。专家称，房地产市场信息不公开透明，市场很难形成理性预期。

市场消化速度减慢

统计数字显示，近期楼市消化速度开始放缓。据广州经纬行研究中心的分析报告指出，从“十一”期间新楼盘开售的去货率来看，楼盘成交量均在五六成，个别项目甚至仅有两三成。这与中秋假期及八九月的市场相比，已逊色不少。

记者连日走访发现，广州八九月出现的“日光盘”或旺销楼盘均出现交货放缓的迹象。深业江悦湾、万科东荟城、翡翠绿洲、锦绣天伦花园等，消化率均仅有四五成，且前三者的新楼盘数量并不多，也无法在加推当天售罄。

广东房地产协会分析师薛玲说，随着价格的持续攀高，购房成本的加大在一定程度上阻碍了买家入市的积极性。加上银行停贷、“双合同”提高首付门槛等多因素集中制约，总体市场成交已有所放缓，环比有所下降。

中原地产项目总经理黄韬表示，受市场暗示及房价在历年调控中持续攀涨的现象影响，买家对房价看涨的预期暂难改变，只要产品合适、价格在承受力范围内，买家仍将选择入市，特别是接下来持续到１２月底，不少发展商肩负完成年度销售目标的任务，因而新楼盘也将持续推出市场，选择范围的增多或吸引前期尚未入市的买家。

喧嚣楼市有隐患

不少专家认为，经过１０年的“补涨”“急升”，城市地价、房价已经到达历史高位，且已超出普通城市居民的承受能力，楼市成交量难以放大，然而不少购房者的心态确是“看涨不看跌”。

在广州一家国企上班的李女士已经拥有两套住房，由于可以获得员工内部价资格，尽管对未来楼市走向并不明确，但还是决定在异地杭州再添置一套房。她说：“同事们都在买，所以我们也跟着买，说不定几年后就升值了。”记者调查发现，类似李女士这样的购房者，在当下中国购房环境下并非少数，他们购房与需求无关，“中国式购房”现象正在上演。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，除了一些大的上市房企在前９个月销售提速，如今感到日子可以轻松过之外，一些上半年销售速度不快的中小房企，最近也已经在筹划如何冲量完成年度销售目标。日前，已经有个别房企借集团周年庆的日子推出了联展式的优惠。虽然其优惠幅度不大，但明显是发出了一个“想走货”的信号。

暨南大学教授胡刚分析说，究其原因还在于房地产市场信息不公开透明。“未来将出让多少地，提供多少套房子，无论是老百姓，开发商都是一个未知数，市场也就难以形成理性预期。”