去香港做包租公、包租婆？

如果只是单纯为收取投资回报，建议内地投资者得好好研究楼盘的楼龄、周围商铺与人流情况，以及楼盘的报价——这一点对于打算做包租公的长线投资者至为重要。道理很简单，越低的成本，其租金回报率越可能高一些。

房地产一直是香港最重要的投资工具。现实生活中，有大量的港人做包租公和包租婆。电影《功夫》里头戴卷发器、嘴叼烟卷的包租婆，其实在香港现实生活中，也还真有不少。

笔者印象最深刻的是邻居一个老太，每天衣衫褴褛，拖着一个小拖车在附近捡报纸或是纸盒卖钱。当有一次她在电梯里很不经意地说自己在大厦里有三套房子，其中一套用于收租时，笔者的眼镜碎了一地。

香港房地产因其投资回报稳定，同样获得境内外买家的钟情，尤其是2003年“非典”和2008年金融海啸之后，很多内地买家趁低入市，或买来自住、或放租投资——当时房地产还可以列为投资移民的“投资项目”，因此更受内地人欢迎。

尽管近几年楼价高涨，大幅度地侵蚀了投资回报率，但因为不少地段的房子拥有999年产权，加上租金合味，因此还是吸引着很多内地买家。

如何在香港选出一套适合自己需求的房子，顺利做包租公或包租婆？对于不少刚刚涉足香港的内地同胞来说，可能并不容易。笔者在港8年，其间自置物业，加上帮朋友看楼，也算是“阅楼”无数，足迹基本上遍及港岛、九龙、新界各区。在此，仅提出几条内地买家应该特别注意的要点。

要点一：购房目的要明确

坦率地说，投资和自住的玩法很不相同，所以大家一定要谨记买房的目的是为了什么。大体来看，内地买家可以分为自住、纯投资以及自住兼博升值三类。现实生活中，纯为自住而购楼的多是内地土豪一族，他们毫无价格弹性，只买喜欢的，不会太在意价格。

纯投资的多是以前的投资移民，由于需要满足在香港的700万（现在已经升至1000万）港元投资底线，因此需要买入楼盘满足投资规定。而内地“投资”一族的风格也很不同，有的名为投资，其实还是为了自住，这类人暂且不表。

如果只是单纯为收取投资回报，建议内地投资者得好好研究楼盘的楼龄、周围商铺与人流情况，以及楼盘的报价——这一点对于打算做包租公的长线投资者至为重要。道理很简单，越低的成本，其租金回报率越可能高一些。

在香港，有一批专业包租公，专门盯着凶宅和银主盘（即业主破产或是无法偿还银行按揭而被银行没收的房子）。这些房子的报价往往低于市场10%至20%以上，而租金又与市场相差无几，因此是做包租公的良好选择。

随着香港特区政府把房地产剔除出投资移民项目，以及越来越多内地专业人士赴港就业或发展，现在越来越多的内地买家属于第三类，既希望能自住，又能博取物业升值——抱这种想法而置业的人，只能算半个投资者，在选择房源的时候，也是最需要费心的。因为需要综合考虑双重的目标。

要点之二：勿拿内地住宅作对比

大部分初次接触香港楼市的内地朋友，往往喜欢把看到的房子跟内地的住宅相对比——结果几乎可以肯定是大失所望：要么是符合内地住宅条件的房子，价格高得离谱；要么是符合内地相应价格的香港房子，其结构与面积让人无法忍受，甚至周遭环境也要大打折扣。

这里提醒一下，在香港买房，如果你的腰包不是特别鼓，还没进入亿级土豪之列，那么在选择房子的时候，要求就不能太高，尤其不能用内地房子的性价比标准来买房，否则很可能买不到房子，错失良机。

香港寸土寸金，大部分房子的面积都很小，因此面积大的房子供应相对少得多。早年建筑面积超过100平方米的被称为“豪宅”，但这两年，报纸已经把建筑面积70~80平方米的房子列入豪宅之列。

和内地不同，香港100平方米的房子可能包括了3个睡房、1个保姆房、2个洗手间以及饭厅和客厅。这样格局之下，其实卧室空间很小。一些初到香港的内地买家，可能会因为接受不了睡房面积只有3平方米而放弃购买。笔者看过香港土瓜湾的某处“豪宅”——居然没有一个房间可以摆得下一张1.8米长的双人床。

有没有符合内地居住标准的房子呢？答案是有，但很少，需要投资者花大量时间去淘。通常大家碰到的情况是，这个房子要么面积与结构符合要求，但是周围交通极为不便；要么是交通很便宜，面积也很合适，但是却正对高架桥，吵得无法开窗。有时即便上述因素都不错，还会面临社区的问题——尽管香港社区总体比内地要文明，但仍然有高档社区及落后社区之分。在香港本地人看来，靠近那些南亚裔工人群居之地，或是那些老龄唐楼聚集的社区，往往楼价都要比同类型的房子要打个折扣。

要点之三：避免与业主私下交易

在香港买房，基本上都要通过地产中介和律师进行。中介帮忙找房源，提供基本信息；律师则帮忙核证房子的所有法律问题，包括产权归属、是否被钉契（即有交易限制）等，并协助资金交收——通常情况下，香港买家是把钱给自己的律师，然后买方律师把钱交给卖方律师；在买方收到钥匙后，向买方律师电话确认，然后卖方律师才会把资金过数。

整个过程结束后，中介会收取1%的交易佣金，律师则固定收费5000至上万不等（视房价金额而定）。由于香港房价高，动则五六百万港元，不少内地买家可能会觉得中介凭着动动嘴皮子，就赚足1%（约五六万）的佣金，实再不划算。

有刚到香港的内地买家会问，能否私下跟业主联系，绕过中介或是律师？笔者认为，如果对香港市场不熟，对卖方底细也不熟的话，不建议用这种做法。尤其是律师，绝对不建议轻易绕过。香港是法治社会，如果交易有纠纷，法院只会根据合约来断案，即便卖家明显有欺诈买方，如果买方签了合约，也很难追讨。要杜绝这种现象，唯有靠律师事前的调查来防止。另外，香港的中介和律师还会提醒买家，交易过程中应该留意哪些问题，特别是在资金的过数方面。一些文件准备和资金的细节安排，在做法上都和内地买卖不完全一样。

要点之四：留意价格信息

在香港买房极少会出现卖家漫天叫价后，买家大幅还价的情况。双方讨价还价的范围，往往都在叫价的5%范围之内。尽管香港楼价总值高，但也极少会出现像内地买房的那种一口价还个十万甚至几十万的情况。

什么原因呢？香港的价格信息来源较多，令买卖双方对报价有个基本的判断。

作为买家，至少可以从以下三个地方获取房子的价格参考信息：一是银行估价系统。几乎香港所有的大银行都有自己的全香港屋苑估值系统，如果在这个银行的网站上查不到，也可以向银行职员询问。每家银行对同一个屋苑的估值都不同，但基本上会围绕一个市场平均值波动。

二是政府土地注册处的物业信息查询。买家可以通过查册，得知这个物业自交付使用以来的所有交易价格。如果怕这个价格不够新，还可以在土地注册处查阅同一幢大厦的最新物业交易价格，作为参考。

最后，香港的地产中介发达，一般每个物业周围都有数家地产中介公司，他们会通过同行了解到该区物业的最新成交价。而买家可以委托自己的中介公司职员查询到附近地段相类似房子的成交价信息，再对卖方的报价作出回应。

在上述三个价格信息中，银行报价最为权威，原因很简单，如果需要向银行借钱才能做包租公，那么你就只能以银行的估值为参考，因为银行所能贷出的款项，正是基于它自己对于该项物业的估值而定。

（作者现为香港金融机构研究员，有关内容仅代表个人观点，不构成投资建议）