周末空城康巴什：一夜暴富推动的城市化

 

康巴什还在建……

在鄂尔多斯的康巴什，记者看到不少新建的小区正在开工，一栋栋高楼拔地而起，“这里的房子不愁卖。”有人将康巴什批评为无人居住的 “鬼城”；也有人视康巴什为创业的“淘金热土”。极高的房屋空置率和不断快速攀升的房价将这座新兴的草原城市推到了“舆论”的风口浪尖。

但似乎没有什么可以抵挡康巴什地区向城市化推进的速度。“北边与清华大学合作的低碳谷已经快建好了。” 康巴什新区管委会工作人员告诉《第一财经日报》。在鄂尔多斯市的规划中，32平方公里的新区一期建设还不能满足需求，二期70平方公里建设也已开始。

2001年，鄂尔多斯撤盟设市；2004年，市政府通过构筑康巴什、东胜、伊旗“一市三区”百万人口的城市核心区，打造“服务内蒙古、连接晋陕宁”的现代化区域性中心城市的构想。于是，几年来，不仅仅是康巴什。东胜、伊旗……整个鄂尔多斯就像一个“大工地”，四处充斥着建筑工人和刚刚完工的大厦。

公开资料显示，从2007年开始，鄂尔多斯人均GDP直逼香港。快速增长的地方财政和迅速暴富的一批当地人推动了康巴什新城的建设。康巴什，不仅代表了一个资源型城市谋求转型的道路，也是中国城市化进程的草原缩影。

“鬼城”称号带来的困扰

从鄂尔多斯的原市中心东胜经过30分钟车程，就能够看到这座沙漠中的城市——康巴什。

初夏的康巴什，给人的第一印象是“崭新”。这里阳光灿烂，空气清新。32平方公里的土地上仅有2.8万人口，超过50% 的绿化率，这颇像欧洲某个宁静的乡村城市的画面。

然而康巴什的居民们最近并不平静。“鬼城”这个越叫越响的名字如同暴风深深困扰着康巴什的每个人。

“最近我接到很多亲戚朋友的电话，问我住在‘鬼城’安不安全？”鄂尔多斯中维网络技术有限公司执行董事麦田正处在暴风中心。2009年10月，由于看中这里的就业环境，麦田离开广州，带着数字化城市的梦想来到康巴什创业，如今已经在康巴什和东胜运营三个项目。

由于康巴什人口稀少，今年4月，美国《时代》周刊这样描述：“偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后一名孤独的幸存者……”

对于“鬼城”之说，麦田非常不以为然，“我从那么远来到康巴什，听人家说这里是‘鬼城’当然很气愤。”麦田告诉本报，“康巴什新区确实还存在人气不足的情况，但并不像大家想象的那么恐怖。周一到周五，市政府在这边办公，晚上，不少小区也有人。”

同样受到困扰的，还有康巴什管委会的工作人员，从“鬼城”的说法流传开后，几乎每天都会接到不少要求采访的电话，“把康巴什称作‘鬼城’，是不负责任的说法。我们害怕见媒体，从政府50亿建造‘鬼城’、到政府70亿、170亿建造‘鬼城’。这样的报道我们已经害怕了。”

记者在随后两天的走访中了解到，由于市政府在这里办公，因此，周一到周五，党政大楼和各政府机关办公楼前都被车辆停满；而周六、周日，康巴什确实略显人气不足，除了最早兴建的康城等两三个小区入住率略高以外，其他的小区入住率不满10%。可以称之为“周末空城”。

独特“空城”现象

与海南的烂尾楼、沈阳的荷兰村相比，康巴什空城最大的特点是这里的房子都已经“有主”。“几乎所有盖好的房子都卖出去了，我们这里没有烂尾楼。”一位售楼小姐告诉记者。

该售楼小姐说：“我们的楼盘一共有300多套房子，其中政府部门团购了200套，还有100多套都是老板的关系户，几乎没卖就没有了。”

这并不是一个楼盘的独特现象，而是当地的普遍情形。记者了解到，由于鄂尔多斯经济和人均收入的快速增长，“买房像买白菜一样”的情景经常发生。上半年，兴泰地产开发的“揽胜苑”3期开盘，开盘3小时，起价6200元/平方米、成交价多在7500元/平方米左右的190套期房被抢购一空。

而且，和其他城市不同，这里开发的户型多是100平方米以上的大户型。“我们的楼盘一共3种户型，最小是150平方米的。”上述售楼人员说。

了解一个城市的现象必须先了解这个城市的背景，对于隶属于鄂尔多斯的康巴什来说，支撑房价的是当地的“富人”。 “鄂尔多斯人有钱。”这是记者在采访中听到最多的一句话。2009年，鄂尔多斯GDP达2161亿元，同比增长23%；财政收入365.8亿元，增长 38%，“一天1个亿”，成为内蒙古经济总量和财政收入“双冠军”。同年12月5日，内蒙古自治区副主席连辑对外透露，“鄂尔多斯人均GDP超过香港。”

在东胜区，记者看到了保时捷、英菲尼迪、路虎等多个豪华品牌车的4S店。在新城康巴什，大街上鲜有低于20万元的轿车。据鄂尔多斯当地媒体报道，这里拥有路虎5000多辆，保时捷3000多辆，奔驰、宝马2000多辆，丰田15000多辆——多是大排量的SUV。尽管每百户已拥有私家车30余辆，但每天仍以200多辆的速度增加。和汽车增加的数量成正比，当地“一家三四套房很正常” 。

在这样的市场环境衬托下，康巴什房价飞涨，从去年同期的3000~4000元/平方米均价，到今年的6000~7000元/平方米均价，房价几乎翻了一倍。

然而，由于只有市政府和房地产项目，缺少相应的商店、医院、学校等配套设施，当地人大量地购房，而不能入住，造成了买房者和居住者分离的恶性循环。

“有人说这里房价高，其实和北京、上海、天津这些一线城市相比，房价并不高。”康巴什新区管委会一位工作人员表示，“我认为这是城市化进程的一个过程，修配套设施需要时间。在配套设施没完善之前，空城现象是正常的。”

借贷、房地产

据了解，2004年以前，康巴什还是很荒凉，只有两个小村庄，不到1400人。根据当地人讲，建设康巴什新城的初衷，是因为东胜缺水。“不仅缺水，而且水质非常差，我们经常喝矿泉水，烧水碱太多。这里卖得最好的就是小家电，因为水里杂质太多，小家电经常坏。”

由于地下水超采，东胜地下水位逐年降低。而康巴什新区三面环水的地理位置，为新城提供了充足的水源，这也成为新城吸引鄂尔多斯人置业的推动力。

除了水源的因素，当地煤老板的暴富也是不能不提的原因。“中等以上的矿，一个晚上就能挣200万~300万元。”当地人这样说。鄂尔多斯的煤炭蕴藏量占全国1/6，使得当地一部分人先富起来。

除了大部分人买了房子不去居住以外，这里的二手房市场并不活跃。虽然也有出租和出售，但是当地银行几乎不给二手房贷款。而与银行行为相反的，是活跃的民间借贷。“家家房地产，人人典当行”，近年来鄂尔多斯广为流传的俗语，精确地描述了当地资本运作的路径。

“东胜地区除了蒙古族以外，上几代还有山西、陕西的迁徙人口，因此民间借贷在鄂尔多斯非常流行。”据当地人介绍，“这里的民间借贷还保持相对原始的状态，熟人之间仅凭信用，不用抵押物，最低只要2分利、3分利。”

地产与煤炭，两大行业在民间资本支撑下继续升温，又进一步推升了当地的民间资本积累与投资热情。而随着这一循环模式所带来的暴利式增长，形形色色的投资公司、小额贷款公司也开始扎堆鄂尔多斯。

“民间借贷很大一部分都流向了房地产企业。”一位当地开发商透露。曾有传言在康巴什新区建设初期，政府由于缺少资金，也用过民间集资的方式。对于这一说法，康巴什管委会并未回应。

而对于房地产泡沫之说，当地管理机构认为还要看未来的发展。“如果配套设施完善了，人都搬过来住了，不存在泡沫之说。”

据悉，为了吸引人气，东胜区正在加快建设小学、中学、职业学院和大学。管委会相关负责人表示：“到年底市一中和蒙古族中学将完成搬迁。到那时，康巴什新区教职员工和学生将达到11000 人，加上家长将超过3万人。也就是说今年年底，东胜将有5万人。”

康巴什：一眼“肥皂泡”一眼“天堂”

康巴什距离东胜区22公里。开车需要半个小时。荒漠中，一条一级路面的大道连接两地。“晚上走这条路格外美，灯火辉煌。我数过一路上是1900个路灯，一晚上的电费就要十几万。”一个房地产公司的工作人员告诉记者。

除了电费以外，数千名政府的工作人员和来办事的人员，每天早晨驱车从东胜到康巴什；每天晚上，再从康巴什到东胜。高峰时期，可以看到堵车的场景。长长的车队中，不乏路虎、奥迪这样的好车。

康巴什的酒店不算奢华，但也没有经济型酒店。“300~1000元/晚”是比较常见的价格。4年里，新建的酒店超过4个，酒店管理人员介绍说：“酒店每个房间都住得满满的，大部分都是到政府办事的常租客。”

如今50多亿元铸就的康巴什城，拥有着日益完善的市政建设。办公大厦、行政中心、政府建筑、博物馆、电影院和运动场应有尽有。宏伟的城市雕塑，鸟巢的设计师，满满当当的联排别墅和处处耸立的高档洋房炫耀着这座城市的富饶。

这是一个神奇的城市，有人在康巴什看到了泡沫；也有人在康巴什看到了铺张；有人看到的是满眼空置的房屋，认为这里是 “鬼城”；也有人认为这里像很多年前的深圳，是创业的天堂。

“我来这里第一眼看见的是煤炭、第二眼看见的是商机、第三眼看见的是黄金。”来这里创业的麦田告诉记者。麦田曾经在广州、上海、北京等地分别创业。

如今的康巴什，在他眼中四处有机会。“有消费力，没有消费市场；有需求，没服务。我认为这是创品牌的最好时机。”麦田正在东胜区做一个小商品批发的项目，“本来还计划三个月招商，现在估计一个月就能招满。”

同样看到满眼商机的还有广州企业家王清华，2008年底，王清华自筹资金5亿元在鄂尔多斯伊旗投资兴建生态酒店。建立了种植、餐饮、观光、休闲一条龙的企业模式。据介绍，从去年12月28日开业以来，每天流水超过20万元。开业第一周，餐饮卡销售额超过4000万元。

据《第一财经日报》记者了解，第一批创业者来自广州、温州、深圳等地。一座新城考验的是人的胆识、眼光和耐性。

“白天工作，晚上没有什么娱乐项目。” 麦田说。由于缺乏配套设施，这里几乎没有商店。一条商街，零星散落着几个店铺。一个店铺的老板娘告诉记者，“当地人消费很高，大桶的矿泉水、灌装的苏打水好卖。便宜的卖不出去。”

如同当地飞速发展的硬件设施和不匹配的软件服务一样，鄂尔多斯人如今也拥有不均衡的物质和精神生活。

距离鄂尔多斯不远的省会城市呼和浩特最大的商厦工作人员告诉记者，“一到周六、周日，蒙K（鄂尔多斯车牌）打头的车就来了，都是豪华的SUV，他们买的都是比较贵的，比如买名牌衣服和皮带，一定要LOGO大的，小的不好卖。表要20万元以上的，便宜的不好卖。前几天刚卖了一块150万元的手表。”

由于康巴什不产蔬菜，几乎所有的鲜果蔬菜都靠空运。当地吃饭的价格是北京、上海这些大城市的2倍。还有房价，近一年翻了一倍，和省会城市呼和浩特相差无几。

由于生活成本过高，对于外来人口也有强烈的“挤出效应”。崭新的城市也遇到了招工难问题。“一个服务员的工资差不多要1600元，包吃住，当地人根本招不来，要跑到湖南、山西去招工。”

据了解，康巴什当地政府正在着力解决第三产业配套和人口问题，除了出台相关政策外，多项产业计划也相继启动。

康巴什究竟是空置楼还是富人区，恐怕只能依靠时间来验证。“短期空城”现象在鄂尔多斯城市化进程当中也许不是大问题，而各个城市“摊大饼”式的盲目扩张或许才是真的问题。