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【半岛价值篇】城市发展的稀缺资源：半岛价值长期以来被低估

在整个全球版图上，半岛地貌形态不计其数，但真正具有价值的则是类似于曼哈顿的接驳城市的半岛—城中岛。

“世界上很多岛，价值也不一样，在市中心的岛价值尤为凸显，既有生态的环境，又有都市区的配套和便利。”近日，暨南大学公共管理学院教授胡刚接受本报采访时表示，半岛，尤其是城中岛，对于城市的发展具有着特殊的意义，但可惜的是，很多城中岛的价值长期以来被低估，没有得到充分的开发。

“城市总是无意识地沿着水而发展，比如，广州就是夹着珠江而发展，天津也是这样，天津是沿着海河发展，上海原来是沿着苏州河发展，而后沿着黄浦江来发展。”胡刚说。

“这是一个有趣的现象，”胡刚认为，城市与河流的密切关于始于水，因为有水的地方才能灌溉，或者满足生活需要，这样才能发展农业以及生活，农业聚集了人口，慢慢发展成为城市，或是在河的一边，或是夹在河流之间。

而有水的地方，往往容易形成半岛，河心岛、江心岛或者半岛，所谓的半岛，即为半岛陆地一半伸入海洋或湖泊，一半同大陆相连的地貌状态，它的其余三面被水包围。

在历史上，不少半岛甚至成为城市发展的起点，然而，由于客观原因，绝大部分半岛的价值被长期低估。“历史上，因为桥梁建造方面的问题，这些岛往往呈现荒废的状态，也没怎么去开发，最近几年，随着工程技术的提升，人们通过架桥到岛上已经很方便，如今人们逐渐认识到岛的价值。”胡刚说。

“星河湾半岛所在地也是这样，原来是农业、工业，以后统一规划开发为高端住宅区，价值也就体现出来了，而且随着进一步开发，星河湾半岛的价值还将会得到极大的提升，市中心地段的岛，无论是大的岛还是小的岛，其价值都会越来越大，因为这些岛是城市发展的稀缺资源。”胡刚提到。

对此，广州市社会科学院、广州城市科学研究会副会长谈锦钊分析说，一个城市好的地方一般都是靠着水，靠着河道，因为有空间和距离，外景非常开阔，对外交通方便，但同时也有一定的私密性和防御性，所以往往成为城市重要规划的首要选址。

“要有较高的区位眼光，才能真正理解城市半岛的价值。”谈锦钊说。

广州半岛进化史

广州由于处于珠江三角洲地带，城内河网交错，由此形成了不少半岛、江心岛，其中，二沙岛算是广州一个具有标志性的城中岛，在二沙岛的发展史上，也曾经长时间被低估。

上世纪20年代，商人梁培基在二沙岛上创办了的广东第一所“旅馆医院”——珠江颐养园，在此休养的都是商人巨贾，李宗仁、白崇禧等人都在那里住过。在1956年的广州地图上，这个昔日的疗养院又变成了广东省体育训练基地。

90年中后期，由地产开发商主导开发为一个封闭的“居住岛”，但问题是从90年代末开始，原先的居住区规划便有所调整，广州市内一些重要的公共建筑开始入驻。1997年，广东美术馆开馆，1998年，星海音乐厅落户，公交路线随之开通。

此后，二沙岛又经历了用地规划官司、整治违建等波折，在《广州市轨道交通路线规划深化方案》中二沙岛将会通地铁，私密高端住宅区又变成更多人享用的公共空间。

顺着二沙岛沿江向西走，就是沙面，“早期，广州比较好的岛就是沙面，在解放前曾是法租界，”谈锦钊回忆说，如今沙面已经成为广州的另一个地标。沙面位于广东省广州市市区西南部，南濒珠江白鹅潭，北隔沙基涌，与六二三路相望的一个小岛，有大小街巷八条，面积0.3平方公里。

事实上，随着城市的推进，越来越多的半岛、城中岛、江心岛被开发出来，半岛越来越成为城市当中的稀缺资源，但是，随着众多半岛、城中岛卷入开发浪潮，其“宜居”的核心价值正在受到消解和挑战。

胡刚说，所谓宜居的半岛，大的来说，纬度不能太北或太南，比如美国旧金山湾，气候好，硅谷也在旧金山湾；二是弯曲不要太大，墨西哥湾就是弯曲的弧度太大，所以不能算是最好的宜居地；三是，岛屿也不能太大，太大就有内陆的感觉，要让生活在岛上人们有三面环水的感受。

第三条城市中轴线的核心

照此标准挑选，能够入围的城中岛少之又少，而随着番禺作为新的城市中心、广州南拓的重要规划出炉，身处其中的星河湾半岛其升值潜力尤为凸现出来。

“改革开放前，从广州市中心到番禺来十分困难，因为河网交错，当时建桥就建了100多座，改革开放十几年，南拓很重要的成就就是番禺成为大都市的都会区，番禺的河岸和半岛也就成了城中心的核心区。”谈锦钊说。

“房地产选址有句俗话：区域、区域和区域。星河湾半岛处于三江六岸，水源、大气都非常优秀，同时，星河湾半岛在广州第三条中轴线的核心位置，有着不可限量的区位优势。”谈锦钊说。

“城中岛地理区位上因为处在城区，因此其便利性毋庸置疑。同时相对陆上居住区，城中岛因为被水面环绕，因此其私密性会更强，闹中带静。而且自然环境比之陆上，也有很大的优势，包括空气质量、绿化以及景观资源等等。”星河湾集团负责人接受本报采访时说，星河湾半岛不但都具备这些优势，还更进一步。星河湾半岛拥有广州最宽的江面，自然景观无以复加，也是距离CBD最近的居住岛，是广州地区最稀缺且无法再生的城中岛，相比陆上居住区，优势更加明显。

事实上，随着城市的发展与扩张，星河湾半岛这般得天独厚的宜居半岛（城中岛），其同类区位日渐稀缺、土地价值日益提升。在广州未来的发展版图中，星河湾半岛无疑将占据制高点。

 

【区位价值篇】“广州金三角”背后：那些不可复制的半岛价值

一直以来，城中岛作为城市中的稀缺资源，被开发者们推上至高无上的宝座，乃至于一座岛代表了一个城市。

“城中岛地理区位上因为处在城区，因此其便利性毋庸置疑。同时相对陆上居住区，城中岛因为被水面环绕，因此其私密性会更强，闹中带静。而且自然环境比之陆上，也有很大的优势，包括空气质量、绿化以及景观资源等等。”星河湾集团负责人说。

目前，星河湾集团正在广州新城市中心着力打造星河湾半岛，在广州市社会科学院、广州城市科学研究会副会长谈锦钊的眼里，正是星河湾半岛岛尖无以伦比的区位优势，决定了其不可复制的半岛价值。

坐拥广州的“中央公园”

谈锦钊说，在房地产业有句俗话，决定其开发项目未来价值的有三大元素，第一是区位、第二是区位，第三还是区位，由此可见，区位对于一个项目的重要性。

华南城市研究院副院长许学锋对本报说， 星河湾半岛“金三角”的独特形状，把流经得河道分割成三个河段，北河段与海珠区的相连，南河段与番禺区南村镇相连，东河段与大学城西岸相连，共同构成“三面环水，两河六岸”的独特地理形态。

“相比之下，广州最有价值的房地产标杆岛区二沙岛，基本上也只是两河四岸。这正是星河湾半岛作为高端居住区的价值所在，也是星河湾半岛房产物业保值增值的价值所在。”许学锋说，过去十年里，这个区域的房价平均增幅明显高于洛溪岛中片和西片，也超过北岸相望的海珠区。

“我甚至认为，随着广州中心城区的扩展，未来星河湾半岛房产的价值，完全可以与现在的二沙岛相提并论。”许学锋说。

星河湾半岛拥有广州最宽的江面，拥有1200米的江面景观，完全无法复制，隔江相望的是广州大学城以及湿地公园、万亩果园，自然环境非常优美。南望成熟大盘广州星河湾，远眺白云山及珠江新城双塔。

说到万亩果园，暨南大学公共管理学院教授胡刚说，“在纽约，中央公园周边的房价全市最高，中央公园这种城中的绿岛的设计堪称城市规划的先驱。在广州，随着城市向东向南发展，万亩果园有望成为类似于中央公园似的城中绿岛。城中心没有建筑、没有CBD，就是生态。这才是顶尖的城市规划。”

星河湾半岛正与万亩果园遥相相望。而广州大学城则是广州顶尖学府的聚集地，里面进驻了中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广州大学、广东外语外贸大学、广州中医药大学、广东药学院、广东工业大学、广州美术学院、星海音乐学院、南方医科大学、暨南大学和广州医科大学等。

除了凝聚智慧外，广州大学城还具有诸多人文景观，如大学城一期东侧有黄埔军校、辛亥革命纪念馆，孙中山纪念馆等。

两大规划三大商圈环绕

为了让岛居更加适应现代人的需求，在天赋的自然馈赠之外，人类也在用自己的努力不断让岛居更加便捷舒适。

据了解，星河湾半岛附近有两条轨道交通线平行穿过，分别设置了洛溪站和厦滘站，星河湾半岛同时快速接驳新光快速、华南快速、环城高速等核心路网约5分钟即可直抵琶洲企业总部集中地，约10分钟即可直抵珠江新城CBD商务区；到达广州东站、广州火车站、白云国际机场等交通枢纽只需要20到30分钟的车程；依托近在咫尺的广州南站，一小时内即可到达港澳在内的珠三角主要城市。

相比于其他半岛，星河湾半岛同时也是距离CBD最近的居住岛。“星河湾半岛往北是珠江新城，广州成熟的CBD，往南就是万博中心，一个正在建设的新的CBD，地铁已经通达了，汉溪长隆周边正在建设高楼大厦，7号线和3号线正在交结，而夹在两个中心的之间的就是星河湾半岛，”广州市社会科学院、广州城市科学研究会副会长谈锦钊说。

星河湾半岛正处在广州南拓战略发展的中轴线上，广州南中心番禺新城、智慧中心广州国际创新城两大规划环伺左右；南站商务圈、万博商圈、汉溪商圈环绕，可以说这里将成为未来广州南部都会区的核心位置。

根据新城的规划，这里逐步将该地区规划建成以现代大型MA L L为主要业态，兼具总部经济、美食中心、大型主题公园、商品展贸中心功能的综合商贸旅游区，力争形成华南新的“第一商圈”。目前，番禺区也正在进一步完善配套设施、加快重点商业项目建设，实行整体品牌营销

而在广州国际创新城里，目前，大学城已基本建成，生物岛正在启动建设，根据规划定位，广州国际创新城将被打造成国家现代服务业国际创新园，广州市“2+3+9”战略性发展平台之一；以高教研发、科技服务、创新产业为主导功能；发展为国际科技产业孵化基地，全球科技人才创新创业基地，国家一流的高等教育集聚区。

“我有多位事业很成功的朋友，就选择住在这个区域。这些住户是新经济和新生活的创造者，多数人拥有私家车，他们崇尚工作在城里、居住在郊外的生活模式。出乎广大业主们意料的是，在十多年的时间里，洛溪岛的交通和各方面配套越来越成熟，已从原来的郊区提升为城区，工作和生活更加便利，更加舒适。”许学锋说。

 

【半岛生活篇】城市居住空间的迁徙：从CBD到新城市中心

10月30日的午后时分，秋日的阳光慵懒地沿着江岸线滑动，在绿树荫下，几位老者将鱼竿摆在铁栏杆上，线的一头垂在江中，突然，一位老者的鱼竿铃声响起，他椅子上跃然而起，拿起鱼竿用力向后一甩，一条大鱼跳出江中，划过一道弧线，落在江边的木栈道上。

这里并非什么田园风光，而是位于广州都会区中心地带的星河湾半岛。早些年，居住在城市里的人们最向往之事莫过于居住在CBD，然而，随着城市内部土地利用紧张，交通拥挤，居住和环境条件恶化，郊区化现象开始出现。

“在国外，比如美国的芝加哥，住在城市CBD的往往是普通人，而财智精英则住在城市外围，中国的未来也将会是这样，”暨南大学公共管理学院教授胡刚接受本报采访时说。目前，中国正在郊区化，郊区物业的升值幅度要远远大于市中心的升值幅度，尤其是那些可以无缝接驳CBD，且自然条件好的江边半岛的物业。

新城市中心催生半岛生活价值

所谓的“新城市中心”，就是城市在经历了中心区绝对集中、相对集中和相对分散以后的一个绝对分散的阶段，它表现为人口、工业、商业等先后从城市中心区向新城市中心迁移，中心区人口出现绝对数量的下降。

城市中心区地租昂贵、人口稠密、空间狭窄、交通拥挤、环境恶劣等因素可以说是新城市中心出现的巨大推动力。

而新城市中心的一大作用就是在城市CBD的周边形成了一个个类城市中心，从而自觉地分散原本城市内核难以负重的功能。相比于CBD，人们也更愿意生活在新城市中心，既能分享到城市的繁华，又能享受到郊区更好的自然生态，犹如都市的世外桃源。

胡刚说，其实，就居住来说，商务中心并不宜居，交通会越来越拥挤，人口越来越密集，空气混浊，而外围自然条件好，有水，有人气，有文化，这些才是宜居的地方，东亚国家的也是走过了从CBD外向城市外围寻求居住的过程。

“以广州为例，围绕广州的中心，外围的发展未来会比珠江新城要快，与珠江新城等工作区域15分钟交通里程的区域更宜居，人们未来也不会选择在珠江新城来居住，”他说，尤其是类似于像星河湾半岛这样的城中半岛，其价值也越来越大。

为了给选择星河湾半岛的业主前所未有的居住体验，在星河湾半岛内部，崇尚于取法自然的园林景观。

星河湾将常见于西式海滨度假胜地无边际水景概念，用于江边亲水古廊，与中式“琴棋书画酒茶”主题园林水乳交融，中西合璧，其无边际水景概念更是首次在社区园林内应用。在舒畅的生活空间、辽远的自然风光之外，星河湾在细节上的用户体验也关照到位，比如，楼间距保持在70米以上，既能保证每户的观景、通风，同时又能实现对住户私密性的保护。

“而城市CBD的住宅却难以做到这一点，光污染、噪音污染、空气污染严重。”胡刚说。

“我认为，星河湾半岛本身已成为一个有一定空间规模的家居公园，业主和住户驱车出入或是信步闲庭，都犹如置身于一个自然和人文共趣的公园里。而且，在半岛三公里半径范围内，就有四个大型的休闲旅游公园。西北面三公里有海珠湖公园，东北面三公里有瀛洲生态公园，西南面三公里是长隆旅游度假区。”华南城市研究院副院长许学锋对本报说。

另外，星河湾半岛内的社区配套完善，拥有世界一流酒店组织的星河湾半岛酒店，商业街、超市、银行、洗衣店等日常生活配套也成功进驻，另外，执信中学也承办了高端民办附属小学，并提供优质的教育服务。

星河湾半岛酒店拥有一万多平米按国际标准打造的康体设施，设有舞蹈室、健身室、超高标准建设的室内网球场、室内羽毛球场、乒乓球室、桌球室；室内恒温泳池和户外景观泳池还配备专业泳池救生员，让客人在享受泳池欢乐的同时备受安全保护。

文化地产成为未来发展方向

“我发现，人们在居住方面已经不仅仅局限于居住方向，而是有着更多文化、精神层面的主张，要求得到更高的享受，尤其对于生活圈子的要求，”广东省政协委员孟浩在接受本报采访时说。

孟浩举例，比如老子在《道德经》中提到“居善地，心善渊，与善仁，言善信，政善治，事善能，动山时。”这就体现了人们希望居住在最好的地方，接触到好的邻居，这对于人们未来的价值取向带来比较大的影响。

孟浩说，星河湾半岛已具有文化内涵，正在体现老子的主张。“我认为，居住在CBD里面的人和居住在半岛内的人具有比较大的群体差异，就以交往来说，居住在城市内密集空间里面人们对于周边更加漠视，邻里之间互不往来，这就不能形成圈子。”

“而半岛内，为人们提供了更多、更优雅的生活空间，通过一个营造出来的公共平台，比如社区活动，来满足人们对于生活圈子相互交流的需求。半岛内的生活环境具有这样的条件。”他说，“之前我去美国，就发现高端社区内经常举行社区展览，这些展览并非大众化的展览，而且更加私人化的，这些展览带给社区人们带来对于美的感受。”

广州市社会科学院、广州城市科学研究会副会长谈锦钊说，星河湾的建筑呈现出新古典主义特色，比较适应现代潮流思想，适合高端素质的人的喜好，建筑模式无形中存在着一种引导，事实上，房地产未来的服务方向正是这些高端的、高素质人才。

“对比之后，我发现，星河湾的开发模式也与其他地产商不同，其风格典雅、高端，符合人对于未来的追求，有句话叫‘物以类聚人以群分’，住在哪里就代表了哪类人群。”谈锦钊说。

目前，星河湾半岛正在推出一线临江新作，此次产品将推出前所未有的三大风格，除了星河湾沉稳典雅的经典版风格，还新增了新古典版和现代中式版。其中新古典版风格以浅灰、淡绿和米色等淡雅的色调为主，从入户门到家具、内饰，经典版中华丽的肌理和线条在这里变得通透疏朗。新中式风格则更强调“中国元素、国际表达”。

星河湾半岛此次的户型当中，有682平米的户型，是广州面积最大的平层住宅珍品。

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