杭州科技园易主：科研用地物业"以租代售"靠谱吗

对于杭州市浙大创新科技园(下称“浙创园”)的配套住宅里466户“租户”来说，这是备受煎熬的9个月。随着去年7月，开发主体浙江浙大网新实业发展有限公司(下称“网新实业”)宣告资金链断裂，它位于浙创园的配套住宅E30中心，就成了悬在众多买主头上的达摩克利斯之剑。

因网新实业的控股股东浙江华门房地产控股有限公司(下称“华门控股”)出现债务危机，为了实现网新实业债权人利益的最大化，网新实业已于去年7月7日向西湖区法院申请破产重整。

温州人芳芳(化名)在2011年无意中接到中介的电话，介绍在距离西湖15公里的城西北有一栋科技园的配套住宅，8000元/平方米，精装修的酒店式公寓。当她来到售楼处看见样板房，立即就心动了，因为都是40平方米以下的单身公寓，每套不过30多万。

芳芳并不是炒房客，在杭州生活八年并有稳定的工作。但当年的她认为，与其存钱在银行，不如都拿出来投资房产。“当时想要买就买这样分割开的，可以分散做投资、开公司或自己住。”所以在2011年到2013年间，她相继入了4套。

目前，网新实业和华门控股的办公所在地已人去楼空，由一家律所和会计公司形成的管理人，在去年11月曾召开第一次债权人会议。居民传闻，重整方案将会在3月出炉，但管理人办公室一位律师对记者说：“没有那么快，至于接盘人目前还在谈。”

以租代售

在最初的宣传里，这个物业属于杭州著名的科研公司浙大网新科技(600797.SH)，它的上市公司背景使芳芳放心。只是在签合同的时候，她接到的是一份租赁合同。

在浙大网新美名的掩盖下，它和背后的两个主角网新实业、华门控股浮出水面，共设了一出无缝对接的股份腾挪之局。2003年，浙创园项目被浙大网新拿下，浙大网新软件园开始动工，同年，子公司网新实业成立，主营定位于科技园投资、规划、开发建设，高新技术项目投资开发、技术咨询、孵化、转让等。

浙大网新2004年年报显示，网新实业在2003年和2004年分两次受让了杭州西湖科技经济园区的科研地块。征地面积分别为318.188亩和15.63万平方米。

但是，同年11月，浙大网新、网新快威公司就将其分别持有的网新实业20%、10%股权转让给华门控股，股权转让后，浙大网新对网新实业的持股比例为70%。

破产重整消息甫出，浙大网新被推到舆论的风口浪尖。但是后者立即发布公告，称截止到2013年，公司只持有网新实业5%的股权，对网新实业的长期投资账面余额为523.28万元。

工商资料上，网新实业目前的股东为华门控股、上海崇华投资有限公司和浙大网新。

华门控股成立于1999年，是浙江发展较早的民营房地产开发企业的平台控股公司，旗下有华门房产集团等子公司近10家，分布于杭州、南京、天津等地。

也就在签合同的时候，芳芳才知道科研用地上的物业不得出售，产权也不能分割到户。花33多万买下的，是20年的租赁权。但是令她欣慰的是，开发商可在交房后替业主“包租”出去，以1800元的月租返还。另外，合同上的补充条款写着，开发商将在5年后溢价130%回购，即是说，可由买主决定，是继续持有还是抛售。

荒芜的浙创园

《第一财经日报》记者在合同的补充条款处看见，在租赁期满后，行政部门若不同意办理产权分割登记，“乙方无须再支付租金即享有该房屋存续期限内的永久使用权”。

这项条款曾让芳芳高枕无忧，并放心地签下这份以租代售的民事合同。直到去年春天，她嗅出了不对劲。按照合同，E30中心应该在2013年6月交房，但经过三次延期交付，该房终于在去年5月交付。

去年4月的时候，便有人退了房，但之后退房款并没有返还。三个月后，业主从新闻上得知网新实业破产重组的消息，但仍然有相当的业主为浙江周边的投资客，并没有关注这一消息披露。有一部分人因为没有收到半年一支付的包租款，在去年年底回到杭州才知此事。

3月的春风绚烂了杭州的街景。记者来到位于西湖科技经济园内的浙创园，入目的是一片冬季的杂草和堆放路边的建筑垃圾。西湖科技经济园是一个个毗连的“园中园”，目前其他都在正常运作，但在浙创园板块却沉寂一片，311亩的园区里只见一家快餐店，承接着来吃午饭的附近园区的人流。

配套住宅E30中心的外观更像一栋玻璃幕墙写字楼，并无生活气息。但目前，买主已将其各自出租，若不告知，无人知道这是一栋住宅。

其实，浙创园的主体是西湖科技经济园管委会重点打造的国家广告产业园，在2012年一期项目交付时，国家工商局的干部和学界领袖皆来视察。浙创园因此曾被列入杭州市“十大工程”重点项目，其中的网新软件园还进入了浙江省“十二五”规划。

但记者看到，在初期规划中的“大学生创业园、企业总部园、创新孵化园、国际产业园等园中园体系”，还有四星级酒店和商街都不见踪影，只有一栋栋空置或结顶还未涂外墙的新楼。在重组方案出来前，都无法招商。

一栋去年10月交付的广告产业园三期大楼正好处在开发商破产重组的风口浪尖，目前只有四个楼层在装修。记者在一栋未涂外墙的烂尾的“四星酒店”里，看见一家消防设备公司的人员正在调试消防警报电子屏。

销售经理小董告诉记者，他们2012年时曾在此为一期工程“提供设备”，就在去年年底，西湖科技经济园管委会再让他们过来装设备，“本来我们只是提供商，但现在施工队都走了，只能帮忙来安装调试。”

“我们也是业主，也受到了损失。”上述管委会招商部一位人士向记者表示，目前管委会已把三期接手，但由于规划初期的500万注册资金和产业门槛，招商一直缓慢。

最坏情况钱房两空

去年，破产重整消息一出，芳芳组织了60多名业主去西湖区法院上访，“最后签字的只剩下五户”。业主自然地分成两派，一部分势力反对这样的维权，“这样一闹，反而为重整增加难度，没人敢接盘了。”

网新实业将E30中心包租给余杭一家移动分公司的员工，因为网新实业至年底还未付租金到账，业主纷纷上门向移动公司讨房。“但是也有的业主说，不要赶走移动，他们毕竟是国企。如果他们走了，法院反而要来贴封条。”芳芳说。

没有产证的她和其余业主一样，担心自己变成了法律上说的一般债务人。“债主排着队上来登记，甚至有装潢公司称一直没收到装潢款。”她说。

管理人方一位知情人士对记者称，科研用地无法买卖，华门控股曾经提出把科研用地转为商业用地，用以盘活资金，但未经主管部门许可。

按照规定，科研用地无法办理商品房预售许可证，所以科研用地上的房屋无法上市交易，一般都是以房屋租赁的形式对外买卖，但是房屋租赁期限最长是二十年，越过的部分是不定期租赁。

“名为租赁实为买卖，因为没有商品房预售许可证，合同是无效的。这种情况下最坏的情况是钱房两空。”北京盈科律师事务所房产律师胡文友对记者说。

“由于国土和房屋管理部门的监督管理没有跟上，在全国，非法改变土地用途的土地违法情况很多。这些公司在拿地的时候，本来项目用途就是用于科研，土地出让金比较低，更好拿地，一般是跟地方的发展规划相适应。”他说。

而浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬告诉记者：“租赁是民事合同，物权上不合法，不受法律保障的，而企业跟银行间的债务合同原则上优先受偿。”

这种“科改住”项目在北京屡有发生，2013年7月，北京市国土资源局公布了9宗科研项目用地涉嫌未经批准擅自改变用途或违规销售案例。

按照《土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度，如需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

去年3月，杭州市《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》颁布，其中阐明，科技研发用地是专门用于企事业单位产品技术研究、推广和展示项目建设的经营性用地。“用地单位自持房产和对应分摊土地面积比重不低于80%，自持房产部分在方案设计时应予明确，通过土地复核验收之日起10年内不得转让，10年以后可以分幢分层转让。”

“不会让它烂下去”

根据《城市房地产管理法》，通过出让方式取得的国有土地使用权，必须在缴清全部土地价款、完成25%的开发投资后，方可转让。

十年之内，从拿下科研用地，到成为开发商的小股东，浙大网新节节撤退，完美蜕壳。至2012年年底，“为聚焦IT主业”，浙大网新将持有的网新实业25%股权再次转让20%给华门控股，直至仅持股5%。

当记者来到位于浙创园的浙大网新总部，一位工作人员表示，“网新实业与浙大网新是两家不同的公司，没有关系”。

目前，浙大网新的股票从2月11日起就一直停牌至今，公告称公司拟发行股份购买资产并募集配套资金。

在业主的眼里，这场破产重整并不简单。2012年时，华门控股的另一位于余杭的楼盘新西湖小镇传出资金链紧张，“浙大网新先退出来，华门再申请破产，反正浙创园是国家项目，政府不会让它烂下去的。”E30中心一位姓马的业主对记者说。

“浙大网新对这件事负有不可推卸的责任。”虞晓芬说，“第一涉及了变相圈地，拿地动机不纯;第二，科研用地规划公寓，是怎么打这个擦边球的?第三，在销售部分，没有及时告诉业主房屋性质。”

“早年各项规定还不那么严，在拿地时跟国土部门是否有不得转让第三方的约定，这个很难说。但由于各项法律上的不衔接，企业间是可以转让股权的，只能说打了个擦边球。”她解释。

杭州市对于科创企业的扶持是显而易见的，西湖区打造的“一街两带六园”创新产业规划区被称为杭州最重要的“经济名片”，与杭州滨江新城、下沙新城一起被称为杭州产业支撑的“三驾马车”。

浙创园所在的环浙大紫金港经济产业带，又是唯一一块紧邻浙大的地块，浙创园作为其中“最核心的创新产业园”，“具有与浙大形成良好产学研互动的先天条件”。

该园还在2013年入选《2013-2015年杭州市支持浙商创业创新重大项目千亿投资推进计划》，其中的网新软件园是杭州市支持浙商创业创新引进项目的主要承接平台，还被评为省服务业集聚示范区。

而浙创园与浙大的关系也显得含糊不清。在浙大房地产研究中心研究员周刚华看来，在杭州有部分企业和园区，冠名“浙大”，却并无实质上的股份关系。“第一是因为浙大对名称管理上的不规范。去年浙大开始正视这个问题，对以浙大冠名的公司进行梳理。”

“而另一方面，有的企业在拿地之后并没能力开发，通过土地入股、股权转让的方式切出一些地给别的公司开发，对此住建部门是管不到的。但是因为以前项目名称没有变更，母公司也还在，所以看起来没有问题。”他解释。

在上世纪90年代中期住房政策改革之后，杭州涌现了大量民营房产企业，而在土地储备制度确立前后，早期的科研用地可以不用公开招拍挂。“杭州为了发展经济和国家支持的科创项目，规划出很多科研用地，一些有实力的公司就通过政府关系圈地，政府由此提高拿地门槛，形成定向出让，或者是‘萝卜招标’。”周刚华说。

三年前开始酝酿

E30中心的业主普遍认为，是华门控股的另一子公司清水湾置业开发的新西湖小镇资金链断裂拖垮了浙创园，2013年，新西湖小镇坐落的余杭中泰乡突然要落户一个垃圾焚烧场，此事压低了房价。

去年4月，杭州市公示了2014年重点规划工程项目，其中包括在城西的余杭中泰乡建造一座垃圾焚烧发电厂项目。在5月11日，发生了数千名余杭群众封锁省道和高速并打砸车辆的群体性事件。

此事震惊杭州城，政府为此允诺在法定程序履行前不会开工。但是，当地一家中介公司经理告诉记者，垃圾场事件只是房价下跌的另一助推因素，因为之前新西湖小镇的物业就已经撤离。资金链紧张传闻在2012年就已经发酵。

新西湖小镇占地面积12.6万平方米，总建筑面积37万平方米，是新西湖板块内少有的大盘。中泰街道民政科一位受理业主上访的工作人员告诉记者，在中泰，这是至今体量最大，也是第一个资金链断裂而烂尾的楼盘。

中泰镇并不大，老旧的主干道两边竖满楼盘广告，却没有一块属于新西湖小镇。在这个庞大而沉寂的物业群门外看不见标志和门牌，沿街空置的商铺提醒人们它出了问题。

2012年，华门控股老板徐群曾对媒体说：“杭州的土地越卖越贵，我们认为这是不可持续的，所以就不再拿地，公司的战略变成持有和经营物业，靠租金成为主要盈利点。”

他当时举例浙创园，将来以租赁的方式盈利。根据一则2012年的媒体报道，徐群称华门控股正在转向做“自持物业”，“将地产资源与其他资源整合，把土地开发升级为区域经济增长极的培育”。在此观点下，他表示浙创园目标是每年物业租赁收入2.5亿。

2012年，华门控股资产负债率71%，营业收入约8500万元，比2011年下降73.6%。2013年，华门控股开始投放各种信托产品。

但一位接近华门控股的人士告诉记者，中泰垃圾场事件时，某项正在谈的信托产品被对方否定了，于是资金链撑不下去了。

总资产超40亿的华门控股虽然在杭州只有这两个物业，但是它最终还是做出破产重整的决定。

目前，新西湖小镇的业主委员会已经通过中泰街道成立，这意味着业主将通过法定程序取得与开发商后续谈判的资格，“至少要比E30中心的业主好，他们没有产权，还无法成立业主委员会。”新西湖小镇的一位业主不无庆幸地对记者说。