共享经济来了，潘石屹、毛大庆都在赚联合办公的钱

编者按：

毫无疑问，大众创业、万众创新成为2015年势不可挡的新潮流，应运而生的各类联合办公空间遍地开花，风靡美国的WeWork模式在中国很快变形出各类联合或共享办公商业模式：3Q、WE+、WEWORTH、优客工场……

确实，WeWork太具有激励性，2010年2月，成立仅一个月的WeWork便实现盈利，此后从未亏损，2012年估值1亿美元，2014年年底估值50亿美元，今年7月估值就达到了100亿美元。

无论你怎样质疑与褒贬，共享经济时代来了!（阅读相关：优客工场A轮融资超2亿 毛大庆称将提供3500个工位）

潘石屹、潘军、毛大庆的生意经

为什么地产大佬选择进入共享办公市场?对此，花样年掌门人潘军的解释较有代表性，随着城镇化进程和人口增速放缓，中国房地产行业的黄金时代已经过去，存量房市场将取代增量市场成为市场主体，中国房地产行业的价值重心已经由房地产开发转向存量物业的价值整合和挖掘。

如果说卖房的钱不好赚，那联合办公生意是不是一定能够赚钱呢?根据SOHO第一批3Q产品最初的定价，望京SOHO3Q办公室一个工位每人每天至少需要付出142元租金，6月初定价折算下来一个工位每人每天租金约为114元。这个价位在业内被认为偏高。9月11日，在SOHO中国总部办公室，SOHO中国创始人潘石屹对本报等媒体记者说，目前看来3Q产品租金是已经有一定的利润了，而且利润不错，未来从10月份开始这些办公桌就不再定价了，直接从0元开始进行拍卖。

戴德梁行近日出炉的一份研究报告，对中国市场上出现的新型办公空间的盈利模式进行了探索：单纯的联合办公空间绝大部分收入来源于租金;投资性孵化器大多数是不收入驻团队租金,或是象征性地收一点，其主要模式为入股创业团队，以获得投资回报;至于那些位于中间的将联合办公空间和孵化功能结合在一起的办公空间,收入来源则比较多元化,包括了租金、增值服务以及对创业团队的孵化投资回报等等。

优客工场相关负责人介绍，现阶段其盈利主要通过四种方式实现：办公室、办公座位的出租获取现金流，包含临时、短租、长租;基础增值服务，如会议室、IT维修服务等;优客自身提供的各种高级服务，如培训、传媒(市场推广)、活动组织等;会员体系、会员费。而王胜江的计划是，洪泰创新空间前期以租金来运转，后期的目标是主要以增值服务盈利，或者以股权投资方式分享创业公司的成长收益。

此类中国市场上出现的模式，被戴德梁行归于处于中间地带的“众创空间”类型，即将联合办公空间和孵化功能结合在一起。目前市场上的基本规则是，在融资方面，如果资金来源于这类众创空间本身，那么空间会参股于创业团队;如果资金来自于外部的投资人或是风投机构，空间则会收取相应的中介费用。

2006年，世界上第一个比较成型的联合办公空间“TheHatFactory”出现，2007年，联合办公(Coworking)被收录进维基百科，今年7月未经证实的消息称，WeWork正在进行新一轮4.339亿美元的融资。

在中国，共享办公空间的形式与欧美国家大致相同，在这里工作的人往往来自于不同的企业或组织，在享受便利的工作台与网络连接的同时，大家可以自由交流并交换想法。与传统写字楼不同的是，这种新形式的办公空间对工作者没有租房期限的约束，入驻与撤离都相当自由。

对于中国式WeWork联合办公空间的现状与前景，戴德梁行华北区董事总经理王盛表示，共享式办公产业在国内具有很大的发展潜力，也将成为办公租赁市场上最具成长性的一匹黑马，业主们如何应对此类需求的增长，将会决定他们在未来市场中的地位。但戴德梁行也指出，WeWork共享式办公空间在北京等中国一线城市的发展，也会面临诸多挑战，其最大的风险是过度扩张，假如供给过剩，就可能造成较低的入住率从而造成经营亏损;同时，这种办公模式还将面临来自传统商务中心的竞争，双方若展开价格战，入住率势必受到严重影响。

然而，可以肯定的是，新生事物的出现，传统行业的游戏规则或被改变。戴德梁行大中华区研究部主管聂安达认为，在未来几年内，企业结构和人数的变化与工作模式的改变将对现有办公场所的形式产生巨大的冲击，这一点在经济发达的一些大城市中尤其明显，联合办公空间将改变写字楼市场的游戏规则。

除了地产商， 还有谁在赚联合办公的钱

银行家的儿子问爸爸：“爸爸，银行里的钱都是客户和储户的。那你是怎样赚钱的呢?”银行家说：“儿子，冰箱里有一块肥肉，你把它拿来。”儿子拿来了。“再放回去吧。”儿子问：“什么意思?”银行家说：“你看你的手指上是不是有油啊?”

自从大众创业成为热词，为了揩到这块肥肉上的油，以创业者为主要人群的联合办公空间开始遍地开花。

目前，除了地产商这个优势群体，还有更多的嗅觉敏锐者已经进入或正在进入共享办公领域。

先行者与后来者

第一类是最早进入这个市场的创业公司，他们既是创业者，又是中国式联合办公模式的第一个吃螃蟹者。作为其客户的创业者曾经笑言他们是“单纯最早的二房东，但是有新意的二房东，不怕麻烦的二房东”。比如成立于2010年的联合创业办公社，开辟了中国WeWork模式的先河，愿意将工位按人按月出租，与传统的写字楼租赁模式形成了鲜明对比。

联合创业办公社下的上海创客中心一共有1500平方米，里面可以容纳300人办公，价格是每人每月1380元。每周四，这里会有午餐分享会，邀请进驻或者外来的团队分享自己的创业经验。通常进驻的创业团队之间在业务上也会形成互补。一位创业者告诉笔者，这里就进驻过一个提供法律咨询服务的初创公司，但是能否拉到“邻居”做客户还要凭自己的本事。

“这里并不提供融资方面的服务，只是出租场地，但是如果你的团队很热情，愿意多接触其他团队，互相推广，这是完全自愿的行为。”足记联合创始人宇文卿这样告诉《第一财经日报》记者，而足记团队就在这里办公。

第二类，则是有着各种资源优势的孵化器，这些人从园区迈向了废弃的改造工厂。从交通上来说，这些地点通常难言便利，而价格和营造良好的创业氛围，提供相关服务是他们最大的优势。

但这也会带来一些困扰。“有些园区说是免费提供场地，也是有潜规则的，他们会给你介绍一些天使投资或者会用其他交易方式，我们想单纯一点。所以不认识的孵化器也不敢去。”创业者向笔者表示过这样的担心。

“我们自己也会投一些公司，但是我们钱不多，只是一点点。”Founder创业社区的创始人万里江这样告诉过《第一财经日报》记者。

同时，他们更在对WeWork实现改良。万里江就希望在3年的时间完成100个中心的布局，这样所有的创业者就可以通过下载一个App，或者打开微信公众号，就可以搜到最近的Founder社区，轻松地预约工位或者会议室。通过互联网的方式真正实现移动办公。

第三类，由于这种新形式的办公空间对工作者没有租房期限的约束,入驻与撤离都相当自由，写字楼的业主们也开始面临考验。因而从联合办公或共享办公市场中受到挤压或启发，经过自身改造后，部分传统写字楼也进入到这个领域。

WE+联合办公就是这样的案例，其通过租赁相对便宜的写字楼进行改造，将联合办公融合进入写字楼。“如果你有100个办公空间，那么这些人可以选择在任何一个空间进行办公，这个办公就移动化了。此外我们提供一些共享的空间，80后90后会更加喜欢。这个就是联合办公的魅力，提供移动办公空间，而很多写字楼也将因为联合办公的办公室而互相有了连接。”WE+首席执行官刘彦燊认为。

德必集团总裁贾波此前在接受记者采访时表示，在2001年的时候，全球的移动办公者的人数是3.75亿，到了今天全球移动办公者的人数是6.45亿。这意味着传统的办公室需要被改良，基于容纳员工和高效沟通的需求。

现在与未来

不过，对于创业公司来说究竟什么因素是最重要的?克而瑞咨询日前的一份调研发现，选择联合办公的办公者主要希望办公地点交通便捷，租金合作，对于面积要求人均5~9平方米。显然，价格、可容纳员工的数量还有地理位置永远是绕不开的因素。

上海卉音科技信息有限公司的Shawrin就同记者分享了他们搬迁的体会：“联合办公的这些地点其实都考虑过，但我们还是希望有自己的地方，有客户或者有人来面试的话会更加显得正规一些。”

对于联合办公来说，现在是抢占布局的时间。但是一旦创业公司受到周期性的影响，灵活的办公也会成为他们持续经营的硬伤。显然，这样的模式如何持续赚钱还没有一个清晰的答案。

克而瑞城市运营事业部总经理徐和锋告诉《第一财经日报》记者，认为目前联合办公存在几大市场特征。首先是，沿海城市领跑全国，这些发达的城市正在集聚联合办公。再者，联合办公依托产业和高校，主要吸引的事新兴产业领域的办公者。最后，目前典型的运营商已经开始了全国布局，联合办公的参与主体开始多元化。

但是徐和锋也发现，目前联合办公的市场鱼龙混杂，服务也良莠不齐好;此外，盈利模式始终是难点，这一点也制约了这个市场的发展。但是不得不看到的是，这些新兴的产业的不断发展也带动了这个市场的不断蓬勃。

无论如何，存在即合理，联合办公、共享商业空间，不仅仅是一种商业模式，更是迎着90后甚至不久的将来踏入商业社会的00后这一新新人类特点的新趋势。

今年8月，作为一个第三方的90后体验者林立(化名)在上海的方糖社区进行了为期一周的体验，他觉得虽然这个办公空间设备很简陋，但是它们的社群服务非常到位。比如，这里每周都会组织方糖例会，目的是给这里的创业者提供更多的思想碰撞。

“我就愿意在这样的地方办公，轻松随意不那么死板，而且价格比写字楼便宜很多。”林立告诉记者。