WeWork入华 联合办公鼻祖PK中国众创空间会发生什么？

联合办公鼻祖WeWork悄然入华。

今年初，WeWork签约入驻创意园区服务商德必旗下WE系列园区中的静安WE，WeWork静安WE店也成为WeWork进入中国市场的第一家门店。该门店位于上海市延平路135号，总面积达3000余平方米。

记者从权威渠道获悉，WeWork在中国的第二家联合办公空间已落户上海市威海路696弄一处近百年历史的老厂房，目前正在进行装修施工。

WeWork悄然入华，但现已成为“红海”的中国共享办公领域，能成为WeWork的乐土吗?

2015年，受“双创”战略鼓舞，中国的众创空间及联合办公室蓬勃发展。风靡美国的WeWork模式在中国迅速演变成联合办公：3Q、WE+、优客工场、方糖小镇……

据不完全统计，全国各地的众创空间总数已达到1.6万家。而专门跟踪联合办公趋势的Deskmag网站2014年年底表示：全球共有约5900个联合办公地点。中国在联合办公领域一年间发展的数量已远远超出全球总数。

疯狂过后市场开始出现分化，除了几家成熟的品牌生命力较强以外，很多新的联合办公空间出租率都不到50%。现已成为“红海”的中国共享办公领域，能成为WeWork的乐土吗?

WeWork盈利奇迹能否在华复制

2010年2月，成立仅一个月的WeWork便实现盈利，此后从未亏损，2012年估值1亿美元，2014年年底估值50亿美元，2015年7月估值就达到了100亿美元。2016年3月，WeWork对外公布了自己新一轮的4.3亿美元融资情况，联想控股和弘毅资本牵头了本轮融资，业内有消息称，WeWork本轮融资的估值达到了160亿美元。

“WeWork的商业模式主要是服务成熟的小微企业和自由职业者，为这些企业提供移动的办公空间，并通过共享空间来提高空间的使用率，从而降低办公租赁成本吸引客户，也就是说WeWork的商业模式基础还是租金差价。”方糖小镇创始人万里江告诉第一财经记者。

WeWork最早于2011年4月向纽约市的创业人士提供服务。截至2016年3月，WeWork在全球的23座城市拥有80个共享办公场所，分布在美国的纽约、波士顿、费城等城市，以及英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、以色列特拉维夫等。

记者多方采访了解到，WeWork自去年下半年开始就有意进入中国市场，最后落户静安WE。有消息人士告诉记者，未来还计划在上海的地标性写字楼上海中心落户自己的产品，目前该物业已经开始装修。

万里江认为，WeWork之所以在美国有如此高的估值不仅仅是因为美国共享经济的发展，还来源于两点。

“第一是WeWork从一开业就是赚钱的，它们的租赁情况良好，租金回报非常稳定。第二是WeWork有一个活跃的社群，这个社区的背后有很多的互动，这个社群就是投资方看好的要点。”万里江告诉记者。

WeWork可以通过这些粉丝嫁接更多的产品和服务，而WeWork可以通过自己的平台成为供应商获取流量的入口，把握了客户自然把握了更多的东西。

方糖社区和WeWork有类似的地方，例如，用户通过APP订酒店可以获得优惠价格。万里江告诉记者：“我们之前做过一个workface的社区，这里面有大量的创业者，而这些创业者需要一个办公空间，为了满足它们的需求我们创建了方糖社区。我们是先有客户，然后复制产品，是C2B的模式。”

WeWork模式在美国成功，但也有业内人士质疑其是否在中国可以扩展成功。

“我们目前开始全国布局，北京、上海肯定是最主要的城市，通常都是通过项目合作的形式来落地的优客工场，第一步是先扩张空间数量，到了40个~50个以后我们就可以开始更加深度地进行空间内容的服务，因此快速扩展必不可少。”优客工场创始人毛大庆此前告诉记者。

“办公空间有个很重要的需求就是位置好，而自90后开始对办公空间内部的要求也越来越高，从设计到社交这些需求不断激发，通过找到一些物业进行改造形成适合市场需求的办公空间的想法就诞生了。在美国等发达国家共享办公已经开始流行，而中国似乎这个市场才刚刚开始。” WE+联合办公创始人刘彦燊告诉记者。

但是过度扩张，供应过剩，将是共享式办公空间模式的最大风险。记者了解到，除了上述几家成熟的品牌生命力较强以外，很多新的联合办公空间出租率都不到50%，而深圳一家叫“地库”的空间更是成立半年就宣布倒闭。

“目前联合办公在国内也只在一二线城市，和国外相比国内的自由职业者相比较少，对于移动办公的理解尚在启蒙阶段，过去一年联合办公野蛮生长已经开始有办公空间倒闭，预计今年这个趋势还会存在。如何做好服务并真正吸引到公司企业入驻，这一点是每个从业者需要思考的。”克而瑞咨询总监黄甜指出。

仲量联行中国区研究总监周志锋告诉记者：“创客空间这种办公物业形式，只能走‘小而美’小众路线，市场空间有限，未必适合大规模复制。小微企业能够承受的租金水平有限，而一旦做大做强后，一般就会选择搬离。WeWork虽然已有大笔融资在手，但迟迟没有加快拓展步伐，只在美、英几个核心城市布点，想必也是受到市场空间的局限。”

“美式”创新文化来了

作为少数盈利的“独角兽”之一，WeWork给中国的联合办公市场带来怎样的启示?

优客工场、方糖小镇等众多国内的联合办公或众创空间品牌都自称中国版的WeWork。在笔者看来，除了大致相似的“共享经济”模式，各类中国版WeWork与真正的WeWork最根本的不同在于创新文化。

WeWork形容自己是一种新型工作场所，针对的是后衰退时代的劳动力大军和向来不知格子间为何物的一代人。WeWork宣称它的梦想是成为一个让人永远不想下班的地方。

以色列出生的WeWork联合创始人亚当•诺伊曼(Adam Neumann)将这家公司称为“实体社交网络”，他认为WeWork提供的不仅仅是一所遮风挡雨的房子，更像是陪伴与激励这一类的情感必需品。

WeWork的入住者大多是创业者、自由职业者或创业期的中小公司。独自工作很难建立人际交流，这也正是很多人觉得难以脱离熟悉的办公室环境的原因。“在内心深处，我们都离不开社群。” 诺伊曼公开表示。

WeWork的首席财务官迈克尔•格罗斯(Michael Gross)曾公开表示：“我们现在是在打造一个全球网络和一个全球创业者社群，办公空间只是它的一个方面。”格罗斯说。

WeWork是在“打造一个创造者的社群”，“激励人们从事自己热爱的事业”。此外WeWork还提供其他宝贵的福利，如可以参加集体医疗保险，而且在它的应用程序上不仅能预订办公室，还可作为一个在线社交网络使用;每个工作场所都有一个制订活动的“社群经理”，负责组织读书会、乒乓球比赛、瑜伽和冥想课、科技研讨会、人生导师讲座、品酒会，以及观影、跳萨尔萨舞或者冷知识问答晚会。

也正因为如此，WeWork“努力工作，努力享乐”的理念吸引了无数独自创业者和创业团队及自由职业者进入，并在这些不同行业、不同公司的人之间形成相互陪伴和激励式的“共生者共荣，共荣者共赢”的商业文化模式。

确切的说，这是在美式创新文化基因不断发展的基础上形成的共享经济生态，在这样的新式商业生态中：有文化内涵，能满足精神及不同个性的需求，有工作与生活的乐趣，还能产生良性的商业价值。

显然，这并不是国内1.6万家重创空间及联合办公空间都能具备的。据笔者所了解，除了少数联合办公空间如方糖小镇等植入了一定的文化内涵，大多还停留在提供硬件或软件服务上，甚至还有众多借着利好政策、盘活房地产库存而改头换面的联合办公空间。

给中国同行带来新鲜血液？

诺伊曼还公开强调，WeWork并不是一个写字楼业主，而更像是类似Uber或Airbnb的分享经济初创公司，是一家轻资产的公司。

从办公领域商业模式上分析，WeWork模式带来了四个方面的创新，一是地产开发到运营的轻资产创新。目前，商业地产和楼宇经济的发展模式主要是“拿地、开发、招租”的运营模式，资金投入非常大，运作周期漫长。而在WeWork模式中，省略了拿地和开发环节，通过物业对所租之地进行改造升级，公司可以在数月之内完成项目交付，让资金得到快速回笼。

其次，从租面积到租工位，打破了以楼层、面积、户型、使用率等为代表的写字楼的复杂性;而租赁标的可伸缩性以及租期的灵活性，又减少了企业对未来发展不确定性的顾虑，营销成本也将随着产品的改进而降低。

再次，从集约经营，到面对新经济形态与业态应运而生的共享经济。同时从提供空间硬件到全面服务的变革，运营方提供的第三方服务降低了客户采购成本的同时，也降低了第三方服务商的销售成本，而运营方自身则获得客户关系和黏性，最终实现三赢局面。

而在业内人士看来，目前中国版的WeWork及众创空间分为几大类型，一是基于线下空间做企业孵化，有预期的未来，但短期内难以变现;二是把空间拿来作为社群交流的根据地，卖的是会员价值;三是以众创空间的名义先从政府手里拿地，至于以后用于做什么还待观察;另外，还有大量的众创空间是各地政府直接或间接操盘，运营能力普遍较弱。

毫无疑问，WeWork入华，或许给中国同行带来更多新鲜血液及创新启示。但WeWork这种将文化内涵、精神及个性需求、商业价值绑定变现的模式背后有着强大的创新体系的支撑。

如美国拥有完善的创业教育体系，年轻人创业热情高，且准备充足，目标明确。美国的创业革命，开始于1960年代的创业教育。在美国，很多年轻人都会选择创业，而非一心进入大公司上班。这让各类WeWork式的联合办公空间有非常大的需求。

另一方面，美国具有相对完善的创业融资体系。据公开资料显示，目前美国已经构建了以发达的资本市场为基础、以民间资金为主力、以私人或独立的创业投资公司为主要中介、以高利润为保证的创业投资机制。在这种机制下，美国创业者只要有创意，比较容易获得融资;这降低了创业者的创业风险。

所以，希望WeWork入华带来的不仅仅是一种商业模式和商业文化的新鲜血液，还有创新机制与体系的完善。