过去的 “ 红5月” 央企区域地王助推上海地价成交额大增

受到央企区域地王的影响，过去的一个月上海地产成交额同比大幅攀升。

据上海链家市场研究部数据显示：2016年5月，全市经营性用地共成交10幅，成交面积合计为47.2万平方米，同比上涨389.1%，成交金额合计为187.3亿元，同比上涨1330.0%。当然，市场也认为交易额同比幅度较高的另一层原因在于去年4月的基数可能并不高。

事实上，自上海出台“沪九条”之后，上海土地市场出现了“断供”现象，整个4月无一幅经营性用地出让。而5月的土地市场则出现了开发商哄抢的局面，无论是成交的土地数量还是出让金额都创下今年以来的新高，并且土地市场的热度还在延续。

第一财经记者注意到，今年5月上海一共有10幅经营性用地出让，其实6幅为纯住宅用地，其他4幅为商办文体类用地。6幅纯宅地分别来自松江泗泾2幅、奉贤南桥1幅、浦东周浦1幅和崇明长兴岛2幅，分别被融创、格力、保利、泰禾等房企获取，而这些房企也创造了各个区域的地王。

为什么上海会出现那么多地王呢?

同策咨询研究部总监张宏伟认为，大多数三四线城市存在较大的去库存压力，品牌房企不得不调整布局策略，重返或聚焦北上广深等一二线核心城市，同时一二线城市土地本身开始紧张，因此造成土地供求关系失衡，土地价格不断上涨。

以上海为例，2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，2015年供地为400公顷-600公顷。而今年初公布的《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中提出“十三五”时期逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，即到2020年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，土地成为上海发展面临的最大资源瓶颈，要求城市增长方式将由原来“摊大饼”式向集约型转变。由于未来建设用地增量出现“负增长”意味着土地供求矛盾将进一步凸显。最终结果很可能是，土地市场高温现象还会有所延续，开发成本进一步提升。

此外，房企资金面宽裕也成为地王潮涌现的导火索。

张宏伟指出，去年下半年以来，房企融资成本大幅降低，以房企发债为例，融资成本普遍降低至5-6%，并且发债规模也较大，品牌房企几十亿的发债规模很常见，再加上去年下半年至今房企销售业绩不错，房企资金面并不存在太大的压力。

值得一提的是，这一轮抢地中金融资本和央企也扮演了重要角色。

“对于央企来讲，央企地产企业不惜成本拿地王，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，增加公司的估值，其背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加话语权。 ”张宏伟说。