房企综合实力两极分化：国企资源优势最强 中小房企前景惨淡

伴随国内房地产行业转折性、趋势性的变化，开发商的综合实力也在最近两年快速分化、重新洗牌。

第一财经发布的《2016上市房企综合实力排行榜(A/H)》研究报告(下称“研究报告”)显示，因土地市场、楼市交易的复苏甚至重点城市的活跃表现，上市的大型国有房企，如中海地产、保利地产等，在综合实力方面显示出极强的的资源优势，甚至远远把其他房企抛在身后;而在引领行业未来趋势及创新方面，标杆民营房企如万科、万达商业、恒大、华夏幸福、融创等，显示出鲜活而旺盛的生命力;而中小房企，无论国企还是民企，均前景惨淡。

《2016上市房企综合实力排行榜(A/H)》为第一财经首次推出，由同策咨询研究部提供资料数据和技术支持，在建立科学评测模型和评价体系的基础上完成榜单的评定。

这份研究报告，从企业规模、盈利能力、运营能力、融资能力、成长能力、创新能力等7个维度，共29项关键指标，对目前153家主业仍为房地产业务且具有一定规模的A股及H股上市房企建立综合实力评测模型和评价体系，客观、科学、深入地进行了研究，给投资者、机构和行房地产行业提供专业的参考。

7个维度都反映房企哪方面的实力

随着近两年国内房地产市场进入下半场，房地产企业盈利能力逐年下行。在逆市的环境中，综合实力通常反映出企业未来的发展潜力，这对于判断企业的价值有重要意义。

在研究方法上，本研究主要采用了层次分析法(AHP)确定不同维度及指标之间的权重。在指标信息的获取上，本研究报告通过对企业定期报告、公告，并辅助网络新闻等公开信息进行大规模的检索，尽可能公开、公正地对房企进行评判。为弥补因企业资料缺失或信息未公开等情况造成结果出现较大偏离，通过对不同维度进行对比修正及专家打分，并赋予一定的权重，来平衡此类情况的发生。

按照申万证券行业分类及港交所行业分类，上市房企目前包括A股132家、港股132家，共计264家公司。在研究样本的筛选上，以主要在中国内地开展经营活动、房地产开发销售为主业且房地产业务收入超过营业收入50%的上市房企为研究样本。在剔除转型及地产业务相对停滞的房企后，本次研究样本共153家主业仍为房地产业务且具有一定规模的A股及H股上市房地产企业。

本研究结合房地产行业以及企业的特性，构建了上市房企综合实力评价体系，根据权重从大到小，共涉及企业规模、盈利能力、运营能力、融资能力、偿债能力、成长能力及创新能力7个维度，29项关键指标来衡量上市房企的综合实力。

企业规模在一定程度上决定了企业在融资、偿债以及获取资源等方面的优势，所以本研究认为在以评价综合实力的前提下，企业规模效应是应该着重考虑的。

近年来，一些房地产企业在具有一定规模后，盈利的能力却出现了下滑，但一些企业通过改变收入结构、运营方式，拓展融资渠道等，来提高自身的盈利能力。在盈利能力的维度中，本研究引入了净资产收益率(ROE)、总资产收益率(ROA)来反映资产的收益情况。

一个企业综合实力的强弱，并不仅仅体现在规模效应和盈利能力上，企业在具有一定规模后，对其运营能力的要求也是不可或缺的。本研究引入了反映上市房企运营能力的指标，如企业的存货周转率、总资产周转率和净资产周转率来综合性地反映企业运营能力。

房地产行业是一个资金密集型的行业，而资金是房企的血液，房企的融资能力关乎房企能走多远。

企业的稳健性同样关系到企业健康生存和发展的关键，因此本研究引入了企业偿债能力的指标，主要关注企业短期和长期偿债能力，并结合整体资产负债情况来对其进行评判。

成长能力主要是体现在企业的成长速度，规模和利润的增长能力。虽然房地产形势发生了变化，但是一些中小型企业却获得了较高的发展速度。此外，不少大型和超大型房企虽然目前实现了规模扩张，但依然保持着稳定的发展速度。

最后一项是创新能力。因为市场的变化，众多企业逐步加入转型创新的行列，将现有业务转型升级，寻求多元化的业务布局，以期改变收入结构的同时，提高企业盈利能力。

哪家房企资产最多：港股房企的钱比A股的多

从榜单来看，A股入榜企业的营业收入平均水平为202亿元，较所有样本企业整体平均水平135.26亿元高出近67亿元;H股入榜房企的平均营业收入为236.2亿元，较所有样本企业整体平均水平高100亿元。从营业收入同比增幅上看，A股样本企业2015年营业收入同比增幅14.27%，比H股高出0.8个百分点。

在规模性方面，A股TOP10的企业中，总资产规模在千亿以上的企业共7家，分别是万科A、绿地控股、保利地产、招商蛇口、金地集团、华侨城A、华夏幸福;在H股TOP10的企业中，其总资产规模均在千亿以上，表明在企业综合实力的排比中，从总资产规模来看，H股前十强的规模性要强于A股。

从营收来看，在A股TOP10的企业中，2015全年营业收入上千亿的企业仅3家，分别为万科A、保利地产、绿地控股;而H股TOP10的企业中，当年营业收入上千亿的企业也仅有中国海外发展、恒大地产、万达商业3家。

利润方面，A股TOP10的企业中，2015年净利润上百亿的企业仅有2家，分别是万科A与保利地产，利润额为181.19亿元及123.475亿元;而在H股排名前十的企业中，当年净利润上百亿的企业就有4家，其中万达商业在2015年净利润总额达299.71亿元，是2015年所有样本企业中，净利润规模最大的房企。

从企业性质方面看，大型国有性质房企在榜单中表现出色，A股TOP10中，国有性质企业占比40%;H股TOP10中，中国海外发展、华润置地、中国金茂均属于央企。从整体榜单来看，国有性质企业分化较为严重，大型国有性质房企专心主业，且较民营企业有获取土地和资金的优势，盈利能力更强，而小型国企往往在运营效率、成本控制等方面表现不佳，整体盈利能力较弱，排名普遍靠后，在未来的行业整合过程中缺乏核心竞争能力。

哪家房企盈利能力最强：不是万科，是中海

盈利水平主要反映房企资金回报水平和利用效率，是衡量房企综合实力的重要指标之一。本研究主要通过净资产收益率、总资产报酬率、销售毛利率、销售净利率及净利润等5个指标来衡量房企的盈利能力。

随着房地产市场发展趋势的变化，上市房企整体盈利能力呈现逐年下滑的趋势。同策咨询研究部数据显示，截至到2015年底，A股及H股样本企业的ROE均值为9.16%和9.05%，同比均下降约1.3个百分点;A股及H股样本企业销售毛利率均值分别为21.95%和26.36%，同比2014年分别下滑3.45个百分点和2.63个百分点;A股及H股样本企业销售净利率均值分别为8.88%和12.27%，同比分别下滑2.33个百分点和3.4个百分点。

从具体房企来看，中国海外发展2015年销售毛利率和销售净利率分别为30.19%和23.80%，处于行业领先水平，虽然销售额落后于万科近1085亿元，净利润却比万科高近98亿元，盈利能力可见一斑。华夏幸福的净资产收益率高达35.5%，主要得益于其“园区+地产”开发模式。通过与政府签约，介入到土地一级开发整理与配套设施建设，从而以较低成本价获取大量开发土地，帮助企业获取较高的投资回报和盈利水平。

从盈利能力Top10的房企来看，商业地产开发或产业地产开发占比较高，如万达商业、陆家嘴、华夏幸福、华润置地和龙湖地产等，这类房企投资物业业务毛利率和净利率水平高于住宅物业业务，有利于提升公司整体毛利率和净利率水平。如陆家嘴和万达商业的毛利率分别高达54.57%和40.55%，净利率分别为41.61%和24.13%，盈利水平相对较高。

哪家房企最擅长运营：万科、碧桂园、阳光城前三甲

在企业运营能力方面，受房地产市场整体去化压力较大的影响，近三年，房地产企业周转指标普遍呈现逐年下降态势。本研究主要选取存货周转率、总资产周转率、应收账款周转率等指标来衡量房企的运营能力。

从总资产周转率的角度看，A股样本房企2013-2015年的平均周转次数分别是0.229、0.214和0.194;平均存货周转率分别是0.269、0.256和0.243。两个指标近三年均呈明显下降趋势。从H股上市样本企业情况来看，2013年到2015年的总资产周转率是0.258、0.225和0.217次，同样呈现出明显下降态势;存货周转率则是0.390、0.354、0.359。

从具体房企来看，绿地控股截至2015年底的存货周转率和总资产周转率分别为0.878、0.65，远高于样本企业均值。绿地集团除房地产主业外，其他业务如金融、能源等业务资金沉淀小，运营效率指标高于房地产主业也在很大程度上提升了绿地控股的整体运营效率，使得其在运营能力Top10中排名第一。

从运营能力Top10企业来看，万科、碧桂园、阳光城、旭辉、蓝光等均为行业内采用高周转战略的典型代表。高周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间，以碧桂园为例，得益于其高效率的直线管控模式以及标准化的产品体系。2015年，碧桂园实现了项目从拿地到预售平均耗时7个月，从预售到结算约8-10个月的高运转模式，尽可能将大量工作前置从而实现“拿地即开工”，造就行业高周转的神话。

哪家房企融资能力最强：中海、保利、绿地，国企优势不可替代

融资能力是企业综合实力的缩影，通常情况下，规模越大、盈利性越好、运营能力越强的企业，融资能力越强。

从榜单来看，融资能力排名前十的房企中，国有性质企业占比70%;年销售规模超过千亿的大型房企占比50%。从排名结果上看，大型的国有性质企业在融资方面占有绝对优势。

从具体企业来看，排名榜首的中国海外发展，凭借央企背景、千亿级的企业年销售规模以及较高的盈利能力，获得低于行业其他企业的融资成本，表现出较强的融资能力。中国海外发展2015年于国内成功发行80亿人民币双期债券，其中6年期70亿，票面利率3.4%，7年期10亿，票面利率3.85%;央企背景的保利地产在融资能力排行榜中排名第三，保利地产2015年整体平均融资成本为仅为5.2%，注册并发行5年期中期票据60亿元，融资成本4.65%，获批公司债券150亿元，并以3.4%和3.68%的行业超低成本成功发行3+2年期公司债和5+2年期公司债;上海市属国企绿地控股2015年整体平均融资成本为5.98%，并获批发行200亿公司债，300亿定向增发积极推进;背靠大股东华润集团的万科2015年完成30亿元中期票据的发行，发行利率仅为3.78%。

哪家房企财务表现最稳健：国资，还是国资

对于有一定规模，且具有成长诉求的企业来讲，保持财务的稳健性，对于支持公司业务的健康持续发展,防范财务风险有重要的意义。在同等条件下，财务更加稳健的房企综合实力更强。

同策咨询研究部数据显示，截至2015年底，本研究所选择的A股及H股样本企业的平均资产负债率分别为68.13%和70.81%，同比2014年分别上升0.33和0.58个百分点。相较于其他行业，房企的平均负债结构依然较高。

从具体房企来看，作为千亿级房企的中国海外发展，截至2015年底的资产负债率仅为53.98%，远低于76.4%的样本企业平均水平。而流动比率和速动比率分别为3.00和1.22，远高于1.64及0.46的样本企业平均水平。一年以内的短期负债比率仅为49%，大部分负债为一年以上的长期负债，债务结构合理。稳健经营、负债合理使得中国海外发展处于财务稳健性榜单首位。财务稳健性前十的其他房企中资产负债率水平也都小于70%，整体来看，这些房企资产负债率及短期负债比率低于样本平均水平，流动比率、速动比率高于样本平均水平，并且已形成一定的规模优势，使得他们位居财务稳健性前十。

财务稳健性前十中大多为销售规模200亿元以上的企业。另外，国资背景的房企一般不会激进扩张，负债水平维持在一定比例以内，所以在前十中有7家国资背景的央企或地方国企。

哪家房企成长能力最好：“小而美”冲的猛

成长能力反映企业未来的增长潜力。

根据本次报告所选择的A股和H股样本数据，过去三年，房地产行业整体净利润呈下滑趋势，样本企业近两年的净利润增长率分别是-1.86%和-2.53%;营业收入方面，样本企业近两年整体营收同比增长13.59%和4.69%，增幅收窄近9个百分点。

从2016上市房企成长能力排行榜来看，排名靠前的企业大多是中小型房企，通常情况下，中小型房企由于基数小，增长空间大，从数据表现上看，成长能力更加突出。碧桂园是唯一一家进入前十的千亿级房企，虽然并没有表现突出的单项指标，但由于其各项指标表现均衡，在总体加权得分后排名靠前。

从具体企业看，朗诗绿色地产2013年借壳深圳科技登陆港股资本市场，考虑到数据获取的便利性，只选取了朗诗2014年和2015年的增长数据作为样本，综合两年的平均数据表现，朗诗凭借231%的净利润增长率、73%的净资产增长率、30%的总资产增长率以及129%的营收增长率，排名2016上市房企成长能力榜首，增长水平远高于行业其他企业。此外，泰禾、阳光城、华夏幸福一直是行业内凭借高杠杆撬动高增长的典型房企。泰禾、阳光城、华夏幸福三年平均利润增长率分别是63%、42%和39%，远高于样本企业整体水平的2.65%;营业收入方面，三家企业近三年平均营业收入增长率分别是84%、61%和48%，而样本企业整体水平约15%。同时，由于近两年三家企业都有增发股份、发行公司债等融资手段，因此，在净资产、公司债务方面均有大幅增加，进而带动总资产也增长明显。

哪家房企创新能力最强：万科，又是万科

创新能力代表了房企未来的竞争实力，过去两年，房企进行了集中式的创新，这是行业的新现象，也将推动房地产行业越来越健康的发展。在上市房企创新能力的评判方面，本研究选取了运营创新、产品创新、营销创新、融资创新、组织变革等指标。

从2016上市房企创新能力排行榜来看，大型房企普遍表现更佳，结果表明，大型房企具备更强的创新实力。比如，上市房企谋求多元化发展，布局新业务领域，需要首期成本投入以及后期的培育， 但是从企业的长远利益上看，多元化布局有利于培育新的业绩增长点，以及规避单一业务的市场周期带来的风险。

从榜单排名来看，位居首位的万科在创新的5个维度中表现较为平均，其在产品创新中因创新型产品物业类别较为丰富，在营销创新中其互联思维的运用最为突出，且在运营中其在小股操盘的模式及倡导事业合伙人，有效降低企业风险，提高企业运营效率，而在融资和组织变革方面，虽然排名并不居首，但也有着较好的表现。此外，如绿地、万达、碧桂园等房企也存有类似的特征。