楼市G20：这20多个城市上涨压力大 正面临调控升级

 

在过去的这个十一黄金周，最受关注的话题不是各地大景区的人山人海，也不是高速公路上密密麻麻的车流，而是一二线城市楼市调控。

自9月30日晚间至10月7日，短短7天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳、东莞、福州、佛山、厦门等多个城市先后发布新楼市调控政策，本轮全国加入调控行列的城市达到20个。十一黄金周成了楼市调控周。

不过和以往全国“一盘棋”的楼市调控不同的是，本轮楼市政策收紧仅限于少数热点城市，即一线城市和二线热点城市以及环一线城市周边的部分三四线城市。在这些城市收紧楼市调控的同时，广大三四线城市仍处于去库存的过程中。

那么在本轮房价上涨过程中，到底是哪些城市房价上涨最多、上涨压力最大呢?《第一财经日报》统计发现，全国约有20多个城市房价涨幅较大，或者正面临较大上涨压力，这些城市主要分布于长三角、珠三角、京津冀三大都市圈，东部的福建以及中西部几个人口大省的省会，这些城市中，目前大部分已经出台了调控措施。

1、京津冀板块：北京+天津+石家庄+廊坊

作为强一线城市，首都北京的辐射力和吸引力是我国最强的，是世界级的城市，房价上涨压力自然也最大。

北京实行限购已逾六年，今年9月30日晚北京出台并生效的新政主要加大了限贷力度。在9月末以来所有颁布新政的城市中，北京限贷力度之大仅次于深圳。

根据北京新政，目前若购买非普通自住房，首套房最低首付比例为40%，二套房最低首付比例为70%，购买普通自住房的首套房和二套房最低首付比分别为35%和50%。

作为紧邻北京的直辖市，天津尽管不在一线城市行列，但天津近年经济发展非常迅速，人口流入量很大。根据《第一财经日报》统计，近五年天津人口年均增量达到了49.53万，比前十年多了20万左右，人口流入量在位居各大城市首位。

更为重要的是，人们买房子，往往看中的是房子背后的户口，及户口所附加的教育和医疗等资源。尤其是教育，作为直辖市，天津的重点大学录取率可是高居全国前三，仅次于京沪。在京沪落户艰难的情况下，能落户天津也是一个不错的选择，这意味着你的孩子以后考重点大学的几率比广东、河南这些省份要容易很多。

在北京的限购从严的情况下，不少购买力也外溢到了天津，天津楼市十分火爆，量价齐升。根据国家统计局的8月70个大中城市新建商品住宅价格指数，天津同比上涨了21%，位列全国前十。当然，现实中的价格涨幅会超过这个指数。根据中国房价行情平台的数据，9月天津均价达到每平方米18925元，位居全国第9。

由于旁边挨着两大直辖市，河北省会石家在全国的城市格局中一直都不太亮眼。但随着京津冀一体化的推进，身为人口大省的省会，石家庄的开始吸引了更多的目光。在楼市上，8月，石家庄的一二手房住宅环比涨幅均位列前10名，8月同比涨幅达到了11.6%。目前石家庄的均价也已突破万元大关，达到了10974元。

不过，比起省城石家庄，省内小弟廊坊的房价涨幅更为迅速。今年以来，廊坊的涨幅一直高居前列。目前廊坊的均价达到了15753元/平方米，超过了苏州、合肥、武汉、青岛这些二线热点城市。

廊坊房价高涨的最主要原因是北京购买力的外溢。尤其是去年北京城市副中心的消息正式发布后，通州发布史上最严限购政策，与通州一河之隔的“北三县”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)楼市之火越烧越旺，构成了环京楼市中最为活跃的四个板块。大量的来自北京购买力外溢到这里。

目前，三河下属的燕郊房价涨幅超乎想象。一年前，市场还在惊呼房价涨到了15000元/平方米;现在，燕郊的不少新盘已经突破或者逼近了3万元/平方米大关。

表1 ：8月一二手房涨幅前十名城市

新建商品房住宅环比		二手房住宅环比
郑州	105.6	郑州	104.5
上海	105.2	北京	103.9
无锡	104.9	无锡	103.9
合肥	104.8	天津	103.8
福州	104.3	上海	103.7
南京	104.1	南京	103.6
厦门	103.9	石家庄	103.5
北京	103.8	杭州	102.8
石家庄	103.7	福州	102.8
天津	103.6	广州	102.8

2、长三角：上海+杭州+苏州+无锡+南京

长三角城市群是我国第一大城市群，也是我国经济最活跃、繁荣的区域。这个城市群的领头羊上海与北京一样，作为超一线城市，是一座世界级的城市。在四大直辖市中，土地面积最小的上海，城区常住人口最多，因此房价也面临着较大上涨压力。

在上海之后，苏州、南京这两个城市自去年第四季度开始迅速上涨。由于存销比偏低，今年以来，苏州、南京继续高涨，并与合肥、厦门一起构成了房价上涨的二线“四小龙”。从去年到现在，这几个城市的大多数楼盘价格普遍已经翻倍。

根据中国城市房价行情平台的数据，目前南京的均价已经达到了每平方米23472元，超过了一线城市广州2000多元，仅次于北京、深圳、上海三大直辖市，以及东南的厦门，位居全国第5。

在苏州，房价上涨较快的不光是市区，还有辖下的昆山、太仓等地。在太仓工作的张先生告诉《第一财经日报》，目前太仓市区新盘一般单价在1.5万左右，最高已破万，郊区有个楼盘去年卖5000多没人要，今年已经达到1.3万。

不过，由于经过一年的上涨，目前苏州房价已经处于高位，随着苏州楼市政策的收紧，以及大量投资客转战无锡，目前苏州房价涨幅已逐渐趋稳，初步呈现高位横盘的状态。

无锡经济总量曾多年高居全国前10(去年位居第13)，是江苏第三大城市，但过去几年房价并不贵，市区均价也就八千多一点，很多只有六七千，堪称是房价收入比最为合理的一座城市。过去几年，无锡的楼市一直比较低迷，库存高企，开发商们都很“苦逼”，都没挣到钱，有些开发商甚至想“逃离”无锡。

不过，今年以来，这种局面发生了深刻变化。上海的投资客涌向苏州，在苏州房价处于高位之后，上海和苏州的投资客一起涌向了无锡，无锡的楼市也量价齐升。8月，无锡一二手房环比涨幅均高居全国第三。目前，无锡市区的均价已经接近万元大关。

在杭州，上一轮的楼市高点是2011年初，当时杭州的房价可以比肩一线城市，此后由于库存高企，价格过高，杭州楼市便迎来了多年的阴跌。但今年开始，杭州楼市十分火爆。2016年前8月的杭州(不含富阳)商品房总成交量达133562套，已超越了2015年全年(125217套)。在成交火爆的同时，杭州楼市的库存迅速下降，成交价格迅速上扬。

李小姐2014年底入手了市区一套新房，单价是2.7万，到今年9月已经上涨至5.2万。在杭州做生意的陈女士2014年底在杭州买的房子，今年6月单价还只有1万左右，到9月已涨至1.6万。“主要是这一两个月上涨特别快。”

3 珠三角：深圳+珠海+东莞+广州+佛山

作为本轮房价上涨的排头兵，深圳的房价上涨最早，涨幅也最大。自2014年10月开始，深圳房价便开始了一轮快速上涨行情，尽管去年7月以后涨幅开始有所放缓，但房价仍在上涨。这两年内，深圳大部分楼盘的价格已经上涨了150%。

家住深圳北站附近的黄小姐2014年中在深圳龙华购入的一套二手房，单价在2万出头，目前其所在的小区均价在5.5万左右。当然最近几个月，深圳的房价已经有所下降。“我们这里最高的时候涨到6万，现在已经降了5千左右。目前深圳楼市已经处于有价无市的状态，很多房子的挂牌价下降了60万也没有人要了。”

对深圳来说，未来楼市发展的一大问题在于土地供应。在当年设立经济特区的时候，由于一个经济特区只能带一个县，比如深圳只带了宝安县，厦门只带同安县，这也造成其市域面积较小。深圳总面积只有1900多平方公里，只有广州的四分之一。目前深圳的建成区面积达到了900平方公里，剩下的主要是山体、生态保护区域以及产业发展区域，也就是说深圳的土地开发已基本饱和，接下来如何加快与东莞、惠州的一体化发展十分关键。

在珠三角，房价涨幅仅次于深圳的是珠江西岸的珠海。作为珠三角、广东省最宜居的沿海城市，旅游业占比较大，外来购房群体占比较多，尤其是来自东北等过冬养老和澳门等地的置业群体较大。但由于供应一直不大，所以房价上涨较快。

合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析，珠海房价已多年持续坚挺，尤其是在2014年全国房价深度调整的情况下，珠海不仅没有下调，而且还上涨了8%。2015年珠海房价涨幅达到20%，今年又继续大幅上涨，这几年下来珠海房价涨幅直逼深圳，远超省城广州。

根据中国房价行情平台的数据，今年9月珠海房价均价达到了每平方米20804元，超过了杭州、天津等热点城市，位居全国第7，同比涨幅更是高达46%!

相比之下，省城广州这几年的走势颇为平稳，即便是今3月以来成交量迅速放大，价格也随之上扬，但总体来说，广州这一轮的上涨普遍在2至3成之间，涨幅不仅远低于深圳，而且也远不如厦门、合肥、苏州、南京、杭州等二线城市以及廊坊这样的三线城市。目前广州房价已不及另外三座一线城市北京、深圳、上海的一半，也比二线城市厦门、南京低了不少，位列全国第6。

珠三角的另外两座经济大市东莞和佛山都是制造业大市，这几年劳动密集型产业面临着艰难转型，这两座城市的房价上涨，主要是来自一线城市购买力的外溢。比如从去年下半年开始，大量的深圳购买力外溢到东莞靠近深圳的几个镇区，导致临深板块房价快速上涨，房价超过了东莞市区。佛山也出现类似情况，由于紧邻广州，大量广州购买力选择到广佛交界的南海购房，拉动了该区域房价上涨，这也是广州房价比较平稳的一大原因所在。

4 福建板块：厦门+福州

福建人喜欢投资置业，尤以闽南人为甚。作为二线四小龙城市之一，厦门的房价要多坚挺有多坚挺。2014年，全国房价普遍下跌的时候，厦门的房价仍在持续上涨。2015年下半年后，又继续快速上涨。今年3月到7月，厦门更是与合肥一起上演房价领涨“二人转”。

表2:2016年3月到7月房价涨幅三甲城市

新建商品房住宅	涨幅第一	涨幅第二	涨幅第三
3月	厦门5.4%	合肥4.6%	上海4.3%
4月	合肥5.8%	厦门5.3%	南京4.4%
5月	厦门5.5%	合肥5.1%	南京4.1%
6月	合肥4.9%	厦门4.7%	南京4%
7月	厦门4.6%	合肥4.2%	南京3.6%

数据显示，9月份厦门新房均价已达到了每平方米36194元，比一线城市广州高出了1.5万元，仅次于北上深，稳居全国第四。所以别说什么逃离北上广了，逃离厦门到广州还差不多!

作为福建的两大中心城市，厦门和福州是福建城镇化过程中人口的主要流入地。省城福州的名气尽管不如厦门，但近年来城市建设也相当不错，房价也随之快速上涨。9月均价已达到每平方米18149元，同比涨幅也在2到3成之间。

5 中西部：合肥+武汉+郑州+成都+南昌

从城市群的角度来说，合肥属于大长三角城市群，这也是未来其发展看好的一大关键。但从产业结构和经济发展程度来说，安徽的的经济水平与沿海发达省份仍有较大差距，工业化与城镇化仍处于加快发展的过程中，因此合肥仍属于中部板块。

今年以来，合肥房价快速上涨在，涨幅领跑各大城市，尤其是从3月开始，合肥与厦门上演二人转。9月，合肥均价达到了13298元，比去年同期上涨超过六成，是目前中西部地区中，房价最高的城市。

同样的情况也出现在武汉。作为中部地区的中心城市和华中大区的中心，武汉的高教、医疗资源实力都十分雄厚，同时近几年武汉的高新技术产业发展十分迅速，武汉的发展前景也广为看好。这种情况下，武汉的房价也紧追合肥，吸引了不少来自深圳、上海等地的购买力。

在人口大省河南，早在2010年末，河南省的户籍人口就超过1亿人。尽管有1000多万人口流向了沿海发达地区，但本省常住人口还有9000万左右，城镇化还有很大的空间，这其中，郑州最可能吸引大量的人口进入。因此，郑州也成为近两年来房地产市场广为看好的二线城市。

与郑州同理的还有成都，作为人口大省四川的省会，成都也是传统的十大城市之一，教育、医疗资源丰富，高新技术产业发展十分不错，与武汉、杭州并列目前产业发展势头最好的三个二线城市。尽管这一轮成都房价总体涨幅并不大，但目前市场已经出现了快速升温苗头，因此成都在此时选择限购限价举措，可以打击楼市投机，让楼市保持平稳发展。

南昌的楼市涨幅尽管不如武汉、合肥和郑州这三个中部省会，但南昌这几年承接了珠三角和长三角的不少产业转移，区域经济发展十分不错。另外，江西的城镇化总体水平较低，南昌是江西的单极核心城市，南昌的楼市走势未来也广为看好。

6、山东板块：济南+青岛

山东虽然是第三经济大省，但产业结构中以农业和重化工业为主，在城镇化水平、人均纯收入等方面与浙江、江苏、广东、福建都有差距，表现在楼市方面，山东的楼市总体表现也比较平稳。

不过，今年以来，山东两大城市济南和青岛也走出了一波不错的行情，两个城市的房价涨幅也比较快。尤其是省会济南，成交比较火爆，价格也随之上扬，今年国庆期间，济南的签约量达到了3746套，同比2015年同期上涨了294%。另一方面，城镇化率比较低，也意味着人口大省山东未来将有更多人口流入到济南和青岛两大中心城市。

7、几个三四线城市：嘉兴+常州+惠州+中山

之所以单列这几个城市，是因为这几个城市的房价上涨行情，均来自一线城市的外溢，比如惠州靠近深圳的板块，房价甚至翻倍;在常州，今年9月，常州市区商品住宅成交均价已达到了7621元/平方米，比今年8月上涨近9%，同比去年9月则大涨14.7%。

但是这些城市作为三四线城市，前几年的土地供应非常多，库存十分庞大，其房价的上涨主要是来自一线城市和热点二线城市的购买力外溢，而不是来自城市自身的刚需，一旦外来购买力撤退，这些城市楼市就会面临较大的风险。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，本轮房价快速上涨的城市可以分为两种类型，一种是揠苗助长，即在一线城市和二线热点城市，由于信贷宽松，这些城市的本地改善需求被过度拔高。

另外一种则是中等二线、弱二线，以及一线城市辐射区，这些区域属于外来投资者进入，房价被推高。由于这些区域本身的土地供应较多，库存较大，“潮水一退就麻烦了。”

8 房价上涨的要素是什么？

看了这些热点城市，我们来分析一下，房价上涨的因素主要是什么?

张大伟分析，这一轮市场出现恐慌暴涨的三大“神器”是资金潮+资产荒+财富效应，即天量的信贷+优质资产缺少+房地产很多人赚钱了，这三点是本轮楼市恐慌的主要原因。

对具体的城市来说，同样的信贷宽松，为何只有20多个城市上涨了，而其他几百个城市没怎么涨，甚至不少三四线城市还持续下跌?这就涉及到一个关键词：稀缺性。稀缺性体现在两个方面，一是只有人口持续流入的城市的核心地段才具有稀缺性，因为流入人口迅速增加，需求才会增加。

张大伟说，判断一个城市的房价走势，人口的净流入是最重要的指标。像大部分三四线城市和东北老工业基地，人口还在不断外流，房价肯定不会涨。可以说，本轮上涨的20多个城市中，主要是人口净流入较大的城市。

表3：部分重点城市外来人口数量(单位：万)

城市	常住总人口	本地户籍人口	净流入人口
上海	2415.27	1433.62	981.65
北京	2170.5	1345.2	822.6
深圳	1137.89	354.99	782.9
东莞	825.41	195.01	630.4
天津	1546.95	1026.91	520.04
广州	1350.11	854.19	495.92
苏州	1061.6	667.01	394.59
佛山	743.06	388.97	354.09
成都	1442.8	1210.7	232.1
武汉	1060.77	829.27	231.5
宁波	782.5	586.6	195.9
杭州	901.8	723.55	178.25
厦门	386	211.15	174.85
无锡	651.1	480.9	170.2
南京	823.59	653.4	170.19
昆明	662.6	550.5	112.1
常州	470.1	370.9	99.2
济南	706.7	621.6	85.1
福州	750	678.37	71.63
合肥	779	717.72	61.28
西安	870.56	815.66	54.9
珠海	163.41	112.45	50.96

人口净流入是判断一个城市房价是否上涨的最核心指标，但并不是唯一的要素，土地供应和库存也是衡量一定时期内房价走势的一个关键。

比如，尽管厦门需求旺盛，但实际上2015年厦门的楼市成交量也就350万平方米，仅为广州、成都的一个零头，但为何厦门房价如坐火箭般上升呢?这其中最主要还是土地供应，过去多年厦门的土地供应一直明显不足，供应量非常小，这也是厦门楼市的稀缺性所在。如果厦门的土地供应能增加一倍，相信厦门房价很快平稳下来。

相反，如果一个城市人口也是在快速流入，需求很旺盛，但土地供应很充足，那么房价也能保持较为平稳。以一线城市广州为例，尽管近年来广州产业发展不如北上深，但再怎么差，广州经济也比厦门、珠海，乃至南京、苏州等地要好很多，需求更是要比这些二线城市旺盛很多，但广州房价却比很多二线城市平稳，这里面的关键一点还是土地供应，过去几年广州的土地供应一直很大，很好了满足了需求。

同样的情况也出现在长沙、重庆等城市，近几年重庆、长沙的实体制造业发展十分良好，人口流入很快，房价却能保持平稳，一大原因还是供应充足。

“从目前经验来看，凡是房地产市场比较平稳，都是土地供应比较宽松的，节奏比较好。” 中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授对本报记者表示，如果政府不是想把土地价格推高，而是想让经济健康平稳的话，政府应该有操作的办法。

目前一线城市尤其是京沪由于面临着日益严重的“大城市病”，开始严格控制城市和人口规模，但对厦门、珠海、苏州等二三线城市来说，还有很大的发展空间，这些城市要想真正稳住房价，在加强限购限贷的同时，还是应当实实在在地增加土地供应，充分满足城市发展和市场的需求。