经济基本面无法支撑高房价地区尤需注意银行信贷风险

截至2016年9月底，主要区域性中心城市和部分省会城市的房地产市场表现火爆。为抑制楼市投机，20个房价暴涨的城市在国庆前后纷纷出台“限购”政策。这与今年2月施行的楼市“去库存”政策相映，形成了截至目前“前宽、后严”的楼市调控基调。由于企业部门和居民部门在楼市中加杠杆的主要渠道是商业银行的开发贷和个贷，所以，“前宽、后严”的楼市新增也会对商业银行的信贷业务造成“前松、后紧”的双重影响。

首先来看“前松”——“去库存”新政下的信贷扩张，其放大了商业银行开发贷和个贷风险。今年2月，央行与银监会联合印发通知，居民家庭首次购买普通商业性住房的最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个贷，最低首付比例不低于30%，并且赋予商业银行充分的信贷利率自主权。该政策一推出，北京、重庆、青岛等地的部分商业银行纷纷响应，并进一步将个贷利率优惠至8.5折。

相对于2014年取消限购和2015年部分城市的购房补贴，此次放松信贷门槛可谓成效显著。1~8月，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%。且各地区销售量普增，东部地区商品房销售面积42766万平方米，同比增长27.4%；中部地区销售23883万平方米，同比增长31.7%；西部地区销售20802万平方米，同比增长15.7%。与此同时，房地产库存量从3月份持续6个月下降，商品房待售面积由今年2月的73931万平方米，下降至8月份的70870万平方米。

“去库存”之所以能取得显著成效，很大程度上是信贷大增下资金流向地产市场汇集的结果。今年上半年，新增人民币贷款7.53万亿元，累计同比增长14.79%，这个规模比全球金融危机推出刺激政策时（2009年上半年）新增贷款投放量还多1597亿元。若考虑地方债务置换因素的影响，上半年增量可能高达11.03万亿元左右。在制造业低迷、进出口疲软以及政府投资增速下降引致的“资产荒”的形势下，这么多新增的信贷资金有些被部分产能过剩企业用以偿还利息；另一部分则主要流向持续火热的地产领域。5月末，规模以上工业企业主营业务收入同比仅增长2.9%，但营业外净收入迅猛增长，3月份高达68.3%，4、5月份分别为56.2%和19.7%，虽有所回落，但仍远高于主营业务收入增速。在非主营业务中，房地产是主要的投资标的，其开发贷款余额增速从2015年三季度开始加快，2016年上半年高达24.01%，这样的增长趋势轨迹恰与“资产荒”形成时点和持续区间相匹配。这也进一步说明在“资产荒”的局面下，非金融企业纷纷选择了投资房地产以期获取较高比较收益。

在经济学当中，由于部分准备金制度的施行，使得商业银行存在货币的放大效应，放大倍数等于准备金的倒数；与此相类似，风险同样存在放大效应，只不过放大的机制是企业部门的逐层加杠杆，风险放大的倍数恰好等于各级杠杆率的乘积。企业部门将加杠杆后的“鸡蛋”集中投放在房地产这一个“篮子”当中，此时的房地产行业与其说是巨大的“资金池”，不如说是被放大的“风险池”，房价下跌就会触发企业信贷的风险引线，且该风险最终会透过资产抵押渠道转嫁于商业银行。

除了企业部门加杠杆进入楼市之外，居民也大举加杠杆涌入楼市。银行抵押贷款是居民加杠杆进入楼市最直接的表征，粗略估计，我国楼市的杠杆率已经超过2015年股市疯狂时期的杠杆率。

为观察楼市杠杆率，这里进行一个简单的估算：2015年我国的城镇人口7.7亿人，假设家庭人数为3人，家庭住房面积80平方米，单位面积商品房销售价格为6793元/平方米（2015年全国均值），进而得到商品房的市值约140万亿元。6月底，个人购房贷款余额15.4万亿元，开发贷款余额5.9万亿元。由此可知，地产杠杆率约为15.25%。2015年股市杠杆资金最高时为4万亿元，对应约50万亿元市值，杠杆率约8%。可见，楼市的杠杆率已达股市高点的近2倍，所以居民房贷和房价均高增长的状态难以长期持续，一旦发生楼市价格下跳，极易造成居民部门的群体性违约，其对商业银行造成的冲击可想而知。

再来观察“后紧”——10月初的“限购”新政，其伴随人口老龄化和经济下行周期双重作用，将大概率引致信贷缩减和房价下行，进而增加商业银行不良贷款比率。

今年9月底之前房价表现为全国普涨，高房价集中区呈现出一线城市向二线城市传递的“涟漪”特征，各地区省会城市和热点城市的房价均上涨至历史高位。10月初，21个重点城市出台限购政策，这次的限购虽在执行策略上与2010~2013年的历次限购趋同，但此次明显针对性更强，且覆盖面更大，限购将使得房价下行成为大概率预期。而第二方面效果极易引致10月之前高位进入楼市的购房者和开发商的违约风险加大，这对于商业银行无疑是亟需警惕的。

但商业银行也不必过分悲观，未来房地产市场仍将维持“去库存”的主基调，所以个贷收缩仅可能是短期表现，商业银行长期仅需警惕那些经济基本面不能支撑高房价收入比的地区，经笔者测算，有福州、石家庄、长春、哈尔滨、南宁、海口、兰州等城市。与此同时，对于去化周期高于12个月的东北（笔者测算，如哈尔滨、沈阳、大连和长春）和中西部二三线城市（银川、乌鲁木齐、呼和浩特、西宁、兰州、西安、海口、长沙、石家庄、贵阳、成都、昆明、重庆和南宁），商业银行应采取更具审慎和差异化的开发贷政策。对于这些城市，未来可以配合中央政策支撑力度，增加地区公共服务和基础设施领域的信贷投放以及地方债的承销服务。

           （作者单位：中国工商银行城市金融研究所。仅代表个人观点）