2016金砖论坛聚焦资本全球化新“十字路口”

美国大选落幕，特朗普以逆袭姿态入驻白宫，全球经济走到十字路口，中美经济关系如何开启新型关系，美元加息何时落地，人民币是否贬值依旧，地产调控之后中国房地产何去何从？共享经济是“伪命题”还是真正解决实际需求？海外房地产投资是大美前景还是危险重重。

以“转型与变革”为主题，中国金融、地产、财富管理领域年度盛会，第一财经旗下成员机构金砖传媒、《中国房地产金融杂志》主办的2016年金砖论坛11月10在上海举行，大会云集中国及全球有影响力的经济学家、专家、企业家，来自行业一线的房企“巨头”大咖，探讨转型形势下的中国经济、企业转型与地产生存之道。

特朗普“磨合期”  中国货币政策面临转向

美国大选尘埃落地，地产大亨特朗普最终赢得美国大选，是否预示逆全球化大门已经开启，新时代即将到来。

 “未来差不多一年左右的时间，可能是特朗普跟美国‘国家机器’之间怎么磨合的一个过程。”交通银行首席经济学家连平在论坛上表示，“磨合期”之间。将使得2017年充满不确定性，需要注意更多的风险。

图：交通银行首席经济学家连平。

关于美联储加息，连平认为美联储加息将造成中国资本流出压力加大，从而增加人民币持续贬值的压力。其次，中国二线城市房价可能进一步上涨，房地产泡沫现象可能会更广泛，债务膨胀明显。第三，中国经济整体下行趋势没有改变。但逆周期调控政策取得积极作用。所以，中国货币政策需要适度收紧，但要注意保持经济增长平稳，未来需要关注金融风险。

图：零点有数董事长、飞马旅创始人袁岳。

从宏观层面来看，当下宽松的货币造成虚拟的经济过旺过火，一方面实体经济面临资金饥渴，一方面也孕育新型的经济模式。零点有数董事长、飞马旅创始人袁岳说：“对于企业家而言，没有真正意义上的悲观基本面，任何情况下都有做生意的机会。创业是中国经济增长的新驱动。创业者才是能为国家提供生产力的人群。”

白银时代下的房企转型思路

中国房地产走过黄金十年，白银时代面临新环境、新挑战。中国经济一直以来的重要支柱——房地产行业将会发生哪些大调整。未来充满的不确定性，本次论坛就中国经济新挑战下的房地产业发展提供了新思路。

图：中国房地产业协会会长刘志峰致辞。

中国房地产业协会会长刘志峰在论坛上表示，房地产与经济、金融的关系依旧较为密切，今年这种特征尤为明显。房地产与养老、教育、旅游、亚健康、互联网融合、消费热点、青年公寓、创新工厂等项目息息相关。

在满足居住需求，兼顾行业良性发展上，刘志峰表示，建议房企尊重市场和采取正确的市场选择，要有正确的投资导向；通过金融创新，把住房的潜在的需求转化为现实的需求；加快房地产金融投资创新，整合各方面资源，推出一些新的金融公寓和产品；同时，要准确判断和把握房地产市场的形势，尤其要掌握准确的需求信息。

图：大华银行首席经济学家许洲德。

“很多国家和地区都面临着资产价格飙升的难题，香港、上海、曼谷、纽约、伦敦等城市都是全球资金流动的大方向。”大华银行首席经济学家许洲德表示，衡量这些城市的资产价格不能用所在国家人口的收入，而是必须要用国际收入衡量，原因就在于他们都是“国际都市”。

图：上置集团总裁彭心旷。

“现在的行业趋势，整个地产发展动力由城市增量开发过渡到城市存量运营，需求由居住品为主过渡到居住品和资本品需求并存的阶段。”上置集团总裁彭心旷点评当下房地产转型路径，他认为当前由快速发展过渡到成熟期，分工更加精细。“主要市场过渡到国内和国外两个市场，已经成为了大的趋势。”

房地产投资从城市更新到海外掘金

统计局公布数据，今年前三个季度，全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%，其中，住宅投资49931亿元，增长5.1%，增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。

从今年一二线房地产快速增长到十月国庆之后新的一轮调控，可以预期房地产开发商在接下来策略上迎来“转型”选择。

“开发商不同于基金那么灵活，开发商从拿地包括收购项目到后面的改造，或者运营和销售，这条线是要走的。” 嘉华国际集团副董事谷文胜表示，发商对于风险的灵活应变能力不同于金融机构，因此，在目前环境下，开发商更加艰难。

圆桌论坛：城市更新下的地产新思维，世灏房地产咨询公司董事总经理乐晓争（主持），上海中城联盟投资管理股份有限公司常务副总裁张海泉，广州城投地产·复建公司董事长申海，长富汇银基金执行总裁杨明伟，五牛基金董事总经理全宇，嘉华国际集团副董事谷文胜，高和资本投资管理部副总裁张尉。

广州城投地产·复建公司董事长申海表示，现在开发商很难做，为了完成政府的投资任务而做，抓了大把的物业在手上，一定要把它运营起来。“现在商业地产要转型必须贴近市场消费群体。”

五牛基金董事总经理全宇认为，现在金融机构投资房地产主要看大家的消费习惯，以往流行的到今天未必能流行。哪怕是有很多人去收购，但是项目结构是否已经是否足够吸引现代人的一些消费的需求十分重要。“换而言之，需求变化决定房地产行业未来变化。”

“关于城市更新，是一个城市转型升级所需要的，比如说在交通、空间、环境甚至是文化。”中城投资常务副总裁张海泉谈及在城市更新下的投资与组合运营，他认为组合主要包含如下几个纬度：区域的组合和业态的组合，也包括金融方式的组合。

高和资本投资管理部副总裁张尉表示，在城市更新升级下，从投资角度来看，最主要的是资产管理的角色，“在这当中无论是收购、还是改造升值，未来房地产基金所要创造的机制就是在改造升值的阶段。未来不能再单打独斗，需要和大运营商合作，实现双赢或多赢。”