“千亿”龙湖的商场生意 开业商场三年增至40座

今年迈过千亿门槛的龙湖地产有限公司(下称“龙湖”，0960.HK)公布了其商业地产计划。

5月25日下午的“2017年龙湖商业谢忱晚宴”上，龙湖集团商业地产部总经理李楠对第一财经等媒体透露，龙湖计划2017年开业5座天街，2018年开业3座天街，2019年开业7座天街，到2020年开业商场总量将超过40座。届时，商业地产在龙湖整体利润中占比预计在20%以上。

目前龙湖商业地产布局主要在核心一线和二线城市，旗下21个商场分布在北京、上海、成都、重庆、西安、杭州6个城市。李楠表示，未来，龙湖商业仍将始终坚守核心一二线城市，在北京、上海、杭州、重庆、成都均将实现一个城市多个天街的格局。

另据地产服务机构世邦魏理仕的研究报告，2017年中国17个主要零售物业市场将面临800万平方米的新增供应。一方面是快速布局，一方面是激烈的行业竞争，如何解决好商业地产的资金沉淀、提升租金水平，是“千亿”门槛前的龙湖需要解决的问题。

今年租金目标25亿

2015年~2016年，全国楼市进入新一轮高潮，拥有融资优势的大型房企取得较快规模增长。在行业中，强调风控和稳健的龙湖也走到了千亿规模的门槛前。年报显示，2016年龙湖地产合同销售额约为881.4亿元(人民币，下同)，同比2015年增长61.6%。针对2017年的经营环境，一向谨慎的龙湖地产董事长吴亚军曾在业绩会上分析，今年下半年房地产政策可能有诸多不确定性，房企需小心驾驭。尽管如此，龙湖集团首席执行官邵明晓还是在业绩会上透露，龙湖将“力争上游”，2017年销售目标定为1100亿元。

龙湖有住宅、商业、物业、长租公寓等重要业务板块。近几年，定位于高端住宅的龙湖近年在商业地产业务上步伐积极，更是计划每年拿销售回款其中的10%为上限，投入到商业板块上。其商业板块有天街、星悦荟、家悦荟三个产品线。其中，天街是其主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心。龙湖提供给第一财经的资料显示，截至2016年底，龙湖商业已布局西部、环渤海和长三角三大板块，累计开业商场数量21个，开业商场面积近200万平方米。

相对住宅而言，商业地产尤其是自持型的购物中心资金沉淀较大。龙湖未来在规模提速的同时，如何增加客流量、提升商业地产租金水平，成为需要思考的实际问题。

“规模的提升确实在运营管理上给我们带来了挑战，实际上龙湖商业很早就意识到了这一点。”对此，李楠表示，龙湖今年整体销售规模会突破千亿，在这样的地产规模上，在商业上10%的资金投入不会影响到地产业务的发展。

年报显示，2016年，龙湖商业整体出租率95.1%，剔除营业税前的租金收入为20亿元，同比增长35.2%，毛利率74%。李楠透露，今年集团给龙湖商业定下的目标是，剔除营业税前的租金收入达到25亿元。她还预计，2020年开业商场超40个时，龙湖商业地产在集团的利润份额将达20%以上。

购物中心的“红海”

从数据看，中国依然是购物中心业态最活跃的市场。世邦魏理仕日前发布《全球购物中心发展》报告显示，2016年全球新建成购物中心1250万平方米, 增长11.4%。中国以575万平方米的全年新建面积再次位居全球之首。

与此同时，该报告称，由于投资者与租户的扩张策略趋于谨慎，2016年全球购物中心项目开发呈现整体放缓趋势，全年在建购物中心总面积3350万平方米，下降22%。但中国零售项目开发热度不减，2016年在建购物中心总面积为1970万平方米，占全球总面积近六成。其中，深圳和上海未来供应总量最大，中国城市在全球十大在建购物中心面积排名中占据八席。2017年，中国17个主要零售物业市场将面临800万平方米的新增供应，这意味着竞争将更加激烈。

于开发商而言，自持商业物业的竞争中，关键因素有两个，一个是定位、招商等运营能力，一个是资金成本。对龙湖而言，居于低位的融资成本，或纾解自持物业增加带来的资金压力。第一财经记者查询年报发现，2011年至2015年，龙湖地产平均借贷成本分别为6.4%、6.72%、6.58%、6.4%、5.74%。2016年的4.92%为历史新低。运营方面，李楠称，为了提升运营能力和盈利水平，龙湖一直持续推进商业一体化平台建设，该平台涵盖招商、推广、运营、物业、工程、招采、人力等方面，目前已经形成以集团为统筹，各地区、各项目联动的运作模式，在一定基础上提升了整体运营效率，也为后续龙湖商业的发展奠定基础。

目前，龙湖旗下大部分购物中心目前为完全持有、独立投资。另据第一财经记者了解，龙湖也在接触境外基金，未来不排除与基金合作的轻资产的道路。关于投资者对国内商业物业的看法，一位曾就职于凯德、常年从事资产运营的房企高层对第一财经分析，在与国内开发商合作商业地产项目时，境外投资者最关注三个方面，一是公司财务稳定情况，二是是否有稳定的专业团队，三是现实的财务报表反映的经营结果，以及三五年甚至十年的经营计划及业绩增长的曲线。

而谈及2017年国内商业地产的行业趋势，世邦魏理仕中国区顾问及交易服务商业部主管Rebecca Tibbott日前对第一财经分析表示，京、沪两地的核心商圈及成熟的次中心商圈历来是零售商进驻和扩张的首选区域。近年来，越来越多的零售商意识到，随着消费者品牌认知度的提升与可支配收入的增长，布局非经济核心区但人口密度大的潜力城市有助于品牌在中国进一步渗透发展。然而，他同时提醒，二线城市的购物中心开发和建设进入高峰期，大体量的新增项目入市使得开发商业主在招商层面竞争加剧。