风口浪尖上的长租公寓已经成为资本的“宠儿”

4月26日，V领地青年社区正式宣布完成2亿美元A轮融资。在随后的“青年人才服务创新与城市竞争力论坛”上，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、原住建部政策研究中心主任陈淮，克而瑞数据研究中心副总裁张兆娟等嘉宾一起探讨了长租公寓市场的发展现状与趋势。

陈淮

中国社科院研究生院城乡建设经济系主任

原住建部政策研究中心主任

中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、原住建部政策研究中心主任陈淮指出，现阶段，租购并举是解决发展不平衡的有效方式，长租公寓是租购并举政策的重要实践。

对于住房租赁市场，政府提倡多主体供应，多渠道保障。陈淮指出,对城市老旧设施进行改造更新有利于提高城市资源利用效率。城市更新不是大规模拆迁，是把城市中老旧的原有基础设施、工业用的厂房等，改造成新的功能和创意，满足群众的需求。

陈淮将租赁需求分为三个部分，一个是救助型的需求，是为了满足基本居住需求的、政府补助的廉租房；二是过渡性需求，即刚参加工作的年轻人到买得起房要8到10年的周期，这个期间要结婚、生孩子，有过渡型的需求；三是流动性需求，当年轻人不想过一成不变的生活，会选择去别处创业，会导致租赁需求增加，不是说没有钱才要租房子。他认为，越是向现代社会靠拢，租赁房屋的流动性需求越大。

他指出，深耕租赁市场非常有价值，要通过创立社区提升服务功能。

谈及长租公寓市场，他认为目前有几大问题亟待解决：一是长租公寓普遍远离市中心，给青年上班通勤造成不便；二是没有解决房东的问题，国家和企业作为房东，投入巨大，如何收回投资是个巨大挑战；三是租购并举的很多支持政策还需要进一步制定落实。他指出，政策不是仅仅提供租赁房供给的体制，而是在号召年轻人创业的同时，切切实实给他们解决很多实际的困难。

张兆娟

克而瑞数据研究中心副总裁

克而瑞数据研究中心副总裁张兆娟表示，租赁住宅迎来政策红利，越来越多房企把长租公寓业务纳入企业主战略，TOP30房企已有三分之二涉足长租公寓领域，万科、龙湖、旭辉三家房企战略性进入长租公寓领域，更多的房企以合作的形式进入长租公寓市场。

2017年，“国家队”依靠国企资源优势，通过自身存量及政企合作，快速切入租赁市场，扩大市场规模。

以上海为例，国企是上海第一波的租赁房操作主体,做长租公寓的项目。其中上海地产2万套，申通3.3万套，城投5万套。

张兆娟指出，目前中国大中城市租赁需求和国外比起来，数据差距较大，纽约等地租赁支出占整体支出至少是40%以上，国内目前基本上在30%以内，由于中国巨大的人口基数，这意味着长期租赁行业前景可观，这也引起了金融市场和资本的关注。

2017年单笔融资金额呈大额化趋势，市场还出现了ABS和类REITs的金融产品。

尽管房企已大规模进入长租房领域，但各路房企、机构所掌握的房源加在一起，也仅占全部房源的2.5%，97.5%的房源是掌握在个人房东手里的分散房源。

她认为，从当前租赁住宅用地出让分布情况来看，存在三方面的突出问题：一是租赁结构错配两极分化现象显著，市场需求主要集中于高性价比的房源（市中心交通配套成熟的小户型、低租金的房源），后期需求情况还会进一步加剧；二是新增土地供应不仅加剧错配，还影响政府土地收入、无法实现土地经济效益最大化；三是租赁住宅用地新增供应有限，要依赖盘活存量供给。

她建议从个人端加大租赁房源，可以通过相应政策鼓励居民把部分手中的闲置存量房源进行转化，同时可以将目前低效率运作的房屋重新规划，使其改变用途后进入租赁市场。

V领地青年社区A轮融资签约仪式