买房者·众生相

北漂“无敌大熊”：明年撤出北京

阴雪

“从昨晚到今天这会的不到24小时，我经历了房东坐地起价、中介高额服务，北京买房无望……”2月16日下午，距离北京市公布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（下称“京十五条”）刚刚过去半个小时，网友“无敌大熊”便在微博上悲催地留言。

“京十五条”中明确规定：“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”

在北京工作三年多的无敌大熊，被精准地圈进了北京这一“史上最严限购政策”的限制范围之内。

房租涨，房价也涨

2007年，放弃了南方的工作，无敌大熊决定北上“闯京城”。

来到北京之后，她暂时安顿在北京南三环木樨园附近的一个合租房里。由于越发感觉到合租的不便，又赶上房东要把此房卖掉，无敌大熊在附近又找了一栋老楼里的小一居，一住就是两年。

“那个房子我住进去的时候完全是个空房，空调、冰箱、烤箱、微波炉包括洗手间的水盆都是我自己配的，甚至连墙上的墙纸都是我自己动手贴上的。”提到这个住了两年的房子，无敌大熊颇有感情。

但遗憾的是，2011年2月15日晚上，无敌大熊接到了房东的电话，通知她以后每月房租要涨300元。

“2009年中介以1150元/月包租下这个房子，转租给我是1500元/月；2010年我跟房东签的是4600元/季度，相比之前一年略微上涨；2011年我再想跟房东续签，租金就一下涨到了1900元/月。”无敌大熊说，房东的坐地起价，让她决定不再续租。

2月16日一早，在中介的带领下，无敌大熊看上了东三环外松榆东里的一套小一居，并迅速把租约定了下来。“为了让中介尽快帮忙定下这个房子，我不得不多给了他们一个月的房租。”“享受”到中介如此这般高价服务的无敌大熊还从中介那里得到了一个消息，春节之后，北京的二手房价格相比节前又提高了。

“其实2008年下半年的时候，我就有了买房的念头，当时觉得租房很凄惨，想在北京稳定下来。可那个时候没有钱。”无敌大熊说，直到去年把父母在江苏的一个小房子卖了，手里有了大约60万元，才最终决定要在今年年初在北京的东五、六环附近买套房子、安个家。

“之前我曾经看过美景东方那边的二手房，春节前是26000~28000元/平方米，春节之后涨到了至少30000元/平方米。”无敌大熊说，不仅如此，她同事在通州的一套房子也从春节前的105万元涨到了春节后的110万元。

价格上涨的同时，还伴随着市场成交量的放大。

根据北京市房地产交易管理网统计数据，春节之后的第一周（2月7日~13日），北京二手住宅网签总量为3116套，环比前一周的511套大幅上涨了509.8%，与节前最后一周相比虽有近60%的下跌，但与去年同期相比则大幅上涨了近97%。

“人算不如天算”

就在无敌大熊咬牙感叹北京房价上涨速度迅猛的当口，2月16日下午四点出台的“京十五条”彻底击碎了她在北京的买房梦想。

“外地人北京纳税满五年方可买房，好吧，我彻底断绝买房念头，继续高价租房。”无敌大熊在微博上如是说。

而众人争搭末班车的成交放量效应也在2月16日达到了极致。北京市房地产交易管理网的数据显示，2月16日，北京期房住宅网上签约759套，现房住宅网上签约126套，存量房住宅网上签约2057套，北京楼市合计共成交住宅2942套，创下了2011年以来单日网签成交量的新高。而二手住宅成交量突破2000套，也是北京市建委建立网签数据统计以来，历史上第10次出现单日成交量突破2000套。

“原来想得好好的，在北京买个80万~100万的小房子，首付50万，然后再花10万买个车。人算不如天算啊！”无敌大熊表示，在去年底北京的车市限购令以及如今的楼市限购令的接连打击之下，她这个“外地人”完全丧失了在北京买车买房的机会。

不过，2月17日，无敌大熊一早去签租房合同时，中介告诉她，只要资金足够，在北京有几年固定的银行往来，其他的什么条件都能搞定。“我问他，如是外地人，北京的银行账户上有4年多的存取款记录，现在手上有60万元，要买一套130万元的房子可以吗？中介说完全可以，他们可以办妥。”

尽管似乎有了一线希望，但无敌大熊还是决定放弃在北京买房的打算。

“我的收入存款远远赶不上北京的房价上涨，”经过了理性的思考，无敌大熊最终决定：在北京坚持工作到2011年底，如果今年以及之后的发展趋势、工资收入都还可以，就继续留在北京，如果不好的话，就考虑2012年撤回老家南京或者上海。“手上的这些钱我也不想让它们贬值，就在南京投个小房子好了，固定资产总比手上的现金更保值更实际。”

无敌大熊表示，这也是她和她身边大部分人共同的想法和计划。

SOHO中国董事长潘石屹对“京十五条”的严厉限购政策就表示，这项政策的出台，对北京来说，的确是“一箭双雕”，既有力打击了房价，也通过它控制了北京外地人口的增长。“我估计，在人口与资源环境矛盾日益突出的今天，这项政策一旦实施将很难再取消，这标志着北京选择了另一个发展方向。”

然而，对于业内人士预计的限购带来的房价变化，无敌大熊却并不以为然。

“北京的有钱人太多了，而且北京的人口这么多，不断会有纳税满五年的外地人拥有买房的资格，因为买房对于很多外地人来说是刚性的需求，再加上中介等机构对于新政的规避方法，相信北京的房子依然会不愁卖。”无敌大熊认为，在上述因素的支撑之下，北京房价下降的希望渺茫，唯一有可能改变的是全款购房比例的上升以及房租的继续上涨。

冲破政策的重重障碍上海小夫妻半年购两套房

“宏观调控下，想要打个政策擦边球，买两套房，可真是折磨人的事！”正在接受楼市宏观调控“考验”的陈先生（化名），近日向《第一财经日报》记者 “倒”出了其在此轮调控下的购房经历。

陈先生是福建人，虽然来上海已8年之久，但一直盼着房价下跌的他在2010年之前都没有出手买房。随 着婚期的临近，打算在上海生根的陈先生不得不面临包括购房在内一系列的现实问题。

“考虑到父母以后来上海居住的问题，我们盘算了一下，还是 得买两套房。正好去年楼市有楼盘打折，我月收入又算不错，满打满算，如果用足银行贷款的话，存款应该还是够支付两套房的首付的。”陈先生告诉记者，由于正 逢“史上最严厉”调控年，陈先生和其未婚妻当时觉得选择在楼市最低迷时期“抄底”购房，亦是一个不错的时机。

于是，一切准备就绪。

陈 先生购买的首套房并没有遇到太大障碍。“我们对宝山顾村一个送面积的楼盘非常满意，那里环境不错，”80多平方米可以做到三房，房子很大，我们挺喜欢 的。”去年7月31日，陈先生第一次“出手”，在宝山顾村一个楼盘处购买了一套正在优惠促销的84平方米的三房，总价108万元。

据陈先生 介绍，该套房源是以他个人名义购买，当时首付两成，即22万元，贷款86万元，“虽然贷款到今年1月5日才放下来，精神折磨了我半年时间，但享受的是 7.5折的优惠利率，不到13000元/平方米的价格也十分划算，想想也值得。”

第一次尚算顺利的购房经历，激励陈先生夫妇加紧寻找第二套 房源。在第一套房源的贷款还没有放款之际，陈先生和未婚妻已经按计划看中了第二套房源。但计划容易，执行难。事实证明，由于调控持续收紧，加上去年10月 上海限购政策的出台，陈先生夫妻俩的“二套房”计划开始变得困难重重。

他们遇到的第一个瓶颈就是限购令。去年10月以后，上海出台限购令， 规定本地和外地居民家庭暂时只能在本市新购一套商品房。经过多轮远程家庭会议，陈先生最终决定，为了继续享受首套房的优惠政策，推迟婚期。“我们是签了预 售合同以后，过年才回老家办的结婚证。”

然而，一波未平一波又起，很快，这场购房“障碍赛”中的第二个问题又接踵而来。

“去 年12月我们终于又看中了一个宝山的楼盘，这种地段，一般112万元只能买到一房，但在这个楼盘却可以买到两房，所以我毫不犹豫地下定了。”陈先生表示， 去年12月的第二次购房，购买的是一套64平方米的两房，总价112万元，折合单价17500元/平方米。

这次他们是以准陈太太的名义购 房，由于还未领证，亦可享受首套房的待遇——首付34万元，贷款78万元。

“但是，由于政策越来越严，这次只能首付三成了。而且原来银行告 诉我们说7.5折是可能做到的，但因为我太太提供的月收入没有达到他们的要求，最后没能做下来。”陈先生介绍，他的月收入在1万元之上，而贷款折算到月供 只需4000多元，因此第一次贷款虽然迟迟没有放款，但他们至少心里有数，提供的材料是没有太大问题的，放款应该只是一个时间问题。“但购买第二套房署的 是我老婆的名字，贷款人也是我老婆，她月收入只有4000多元，要贷78万元，有点难度，所以被银行卡住了。”

此时的陈先生需要面临一个抉 择——退房还是另想办法。

陈先生认为，就其购买的第二个楼盘的位置来看，112万元能买到两房还是十分划算的，所以不考虑退房。“现在只能 换一家银行试试，还加上了我岳父岳母的收入，月供应该是够了，不过因为之前一次折腾，错过了最佳贷款时期，现在信贷政策卡得已经很严，银行告诉我们可能最 终批下来的结果不会再有利率优惠了。”

“真是太折腾了！但是为了达成最初的计划，我们也只能选择接受。因为要是这次买不成，以后再买就会被 限购了。”新政之下，等待贷款审批的过程无疑是漫长的。陈先生无奈地说，“我们购买两套房子的计划要贷款批下来才算大功告成，春节复工至今已经近两周了， 贷款还没批出来，我们正在焦虑地等待中。”济南医生换房：被二套房贷政策“挤出”的需求

春节长假这几天，李清过得一点都不踏实。买还是不买的问题，一直让她辗转反侧。

让李清困扰的是一套节前全家人都已经看好的新房，就在 要付定金的那几天，济南的“限购令”和新“国八条”相继出台，首付比例的提高，对手头并不宽裕的李清一家来说是个不小的压力。

最终，李清还 是“忍痛割爱”，放弃了这套各方面都比较满意的新房，决定再观望一段时间。

“最近暂时不打算再看新房了，不过我总感觉房价还是降不下来。” 李清说。

三十多岁的李清是济南一家医院的医生，现在与公婆和丈夫以及孩子住在同样通过住房贷款买下的一套面积只有60多平方米的两室一厅的 房子里。

随着儿子的长大，李清一家从两三年前就开始有了换个大房子的想法，不过，尽管已经看过很多房子，但由于家里人对房子有各种不同的要 求，换房子的事情一直没有最终落定。

其实，李清选新房并没有遇上好时候。也就是从2009年开始，此前一直不温不火的济南楼市，着实考验了 一下购房者的想象力。从2009年3月的楼市骤热到年底的恐慌性购房，仅仅2009年下半年平均每平方米就涨了千元左右。

直到2010年1 月，国家包括二手房营业税恢复、二套房贷收紧、准备金率上调等一连串调控楼市的政策，才使济南的楼市的成交量有所降温，但价格依然没有下降的迹象。

这 时候，眼看5岁大的儿子就要上学了，房价也只见升不见降，2010年春节一过，李清下定决心，一定要买一套大些的房子，不仅房间要多些，也要离工作和上学 的地方近一些。

这样一看又是一年。今年春节前，李清终于在济南东边看中了一个楼盘，但90多平方米的小户型已经卖完了，只剩下140多平方 米的房型，三室两厅，砍完价、打完折后每平方米还要8700元左右。

“我们一个星期就去了三趟，家人基本都比较满意了，最后一次差点当场就 付定金了，但对方要求年后十天就要把首付付清，当时50%的首付款对我们来说也不是个小数目，所以我们决定先筹到足够的钱再说。”

现在想 想，当时的谨慎，实际上帮助李清一家省下了两万元的定金。因为就在这一家人到处筹集首付款之时，济南的房产“限购令”和新“国八条”就相继出台了。

1 月21日，济南市政府发布《关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》。通知要求，从即日起至12月31日，本市及非本市户籍 居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。

就在济南版“限购令”出台后5天，中央又出台了新“国八条”，这对李清一家的影响才是最 直接的。因为新“国八条”规定提高二套房首付比例至六成。

这让李清心情沉重：“首付提高一成，100万的房子就等于要多交10万，本来我们 就需要借十多万付首付的，现在又要增加十多万，压力更大了。”

于是，本已决定的心又开始犹豫。这期间，李清的朋友们甚至帮她出了一些主 意，看看能否将这第二套房变为第一套房，但这些办法要么最终无法实施，要么实施起来太麻烦，李清不愿意折腾。

直到春节过后看到央行再次加息 的消息，李清彻底打消了购买新房的念头。“按照之前利率算，每个月就要还贷6000多元，几乎等于我们两口子一个月的薪水了。”李清无奈地说。

在 济南，像李清一样的二套房置业者大多是改善型需求，有不少是卖出第一套房子作为第二套首付的购房者，很多希望再买两套小的自己和父母分开住。而限购令的出 台和首付比例提升至60%后，首先挤出的就是资金实力薄弱的改善型置业者。

李清还听说，和她要买同一个楼盘的一位购房者，在节前就提交了按 揭资料，但由于贷款利率提高，银行通知他前期开的收入证明中的金额不够还贷比例，批不下款，要他自己想办法，那位购房者也已经准备退房了。

不 过，并不是所有人都像李清一样被限制了购房的冲动。买断了济南区域所有21世纪不动产门店经营的凯盛投资公司董事刘超，大年初六就到他的一家门店待了两个 小时，发现依然还是有五六拨人拖家带口来看房。

“我了解了一下，这些人大多是第一次购房，与限购令和贷款利率提高都没有关系，”刘超说， “从目前的门店成交量来看，节后与节前差不多，和去年同期也基本持平，说明济南的购房刚性需求还是比较强烈。”

小公务员买房记：房不胜“防”

在上海漂泊了近8年后，在上海人民广场附近上班的公务员李星没有想到，在经过省吃俭用，成为这个城市千万个“房奴”大军中的一员后，他却没有一丝兴 奋，而是继续为房子的问题而焦虑着。

不是因为房贷，而是因为风云变幻的“二套房贷”政策。

2009年下半年，李星在上海市南 汇临港新城的滴水湖畔，购买了一套当地向大学教师定向出售的“限价房”。因为太太是大学老师，按照有关政策，他们以每平方米5000元的价格，购买了一套 78平方米的两居室，而当时周边的市场价约为每平方米8000元。

除了价格便宜，让他们下定决心买下这套房子的另一个原因，还是上海不断高 企的房价。虽然经历过2008年金融危机时期的短暂低迷，上海楼市在2009年重新上演了火爆场面。新开楼盘单价一个月上涨几千元都不稀奇，甚至“买个包 子的时间”，一套房子总价都能上涨二三十万。

这让已经35岁的李星有些心慌。在上海打拼了多年，他和太太非常渴望能够拥有一套属于自己的房 子。用李星的话说：“有了自己的房子，心里才会踏实些。”

但这套位于上海郊区的房子，对李星一家来说，有诸多不便。一是距离上班的地点实在 太远，单程至少3个多小时；二则虽然房子居住环境确实不错，但周边的配套设施并不完善：没有商场，没有学校，即使距离最近的医院，开车也要超过半小时，何 况李星还没有车。

考虑到未来宝宝的教育问题，从决定买下这套房子时起，李星就想好一定要在市区环线内再买一套房子。

更重要的 是，李星的住房补贴马上就要下来了，这笔钱算下来大概有20余万元。

从2010年初开始，李星就一直在看房子。看得比较多的，是浦东新区三 林板块的房子。三林板块位于市区中、外环之间，乘坐地铁8号线可以直接到达人民广场，上班比较方便。当时，一套60平方米左右的小两室，总价在100万元 左右。按照2010年1月的房产政策，“二套房”贷款首付比例不低于40%。小两口手头有近20万元，加上房补可以凑到40多万元，“首付刚好够了”。

令 李星意想不到的是，等待房补的过程，竟是一段“夜长梦多”的漫长历程。2010年4月，房产新政“国十条”横空出世，将二套房首付款比例提高到不低于 50%。

首付比例上调，他原来准备的首付款就不够了，“实在不行，就再向亲戚朋友们借几万元凑上吧”。但如果房价因此而稳定或者能够有所下 跌的话，这也不算是件坏事，“顶多是多付一点利息吧”。

在经过漫长的等待、办好各种手续后，去年12月底，李星终于如愿以偿地拿到了房补。 就在小两口抓紧看房子时，2011年1月26日，新一轮房产调控的政策“国八条”不期而至，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

这 下李星傻眼了，“真的买不起了”。这样的首付比例彻底打乱了他的买房计划。就算找人借钱，近20万的缺口也很难凑齐。

“屋漏偏逢连夜雨”， 就在李星还在为是否要找人借钱而纠结时，住房困难的他，再度成为“被调控”的对象。1月28日，上海房产税政策出台，购买第二套房屋，人均住房面积超过 60平方米的部分，将要征收房产税。

如果李星再买一套60平方米的房子，和临港的房子加在一起，他和太太的人均住房面积也超过了60平方 米。换句话说，当他借钱凑够了首付，买下房子时，他就该依法缴纳房产税了。

最终，李星放弃了购置第二套房的计划。“我现在的打算就是，工作 日乘地铁上下班，周末开车去临港的房子。再攒点钱，看看国家的房产政策还有什么变化，伺机而动吧。”