住房消费转向居住消费了吗？丨云上会

国家统计局数据显示，上半年全国居民人均消费支出11756元，其中人均居住消费支出2807元，其占比在所有消费类别中排名第二。这样高的居住消费比重主因购房支出较高吗？相关政策文件提到的“促进住房消费健康发展”，是否意味着鼓励购房消费呢？业内人士普遍认为，“住房消费”并不是简单意义上的购房消费，购房消费正逐步向居住消费转变，包含租赁住房、装修改造、配套升级、品质改善、提升服务等更大范围的消费需求。那么，如何更好满足居住消费的不同需求呢？

近期，第一财经就上述问题，与中德住房储蓄银行党委书记纪伟、罗兰贝格管理顾问公司全球合伙人纪纲、景晖智库首席经济学家胡景晖，围绕居住消费中的租房、买房、装修改造和配套升级等三层面进行了深入探讨。

新市民的长租时代已经来了吗？

第一财经：长租需求的群体是新市民、无房户，新市民是谁？他们是真的需求群体吗？

胡景晖：去年7月2号，国务院颁布22号文，提出了大力发展保障性租赁住房这样一个市场。比较明确地提出了新市民的概念。我理解新市民是三部分人：

第一部分，每年毕业进入到城市居民序列的大学毕业生，今年是1076万；

第二批人，农村向城市转化的人口，未来大概还有2个亿左右；

第三部分，城市之间流动的从商务工人员和吸引的人才。

在历次表述当中，有一批特别强调的、属于重中之重的人员，就是为城市提供公共服务的医疗、保安、交通等这些人员，他们实际收入不高，需要城市保障性租赁住房。

第一财经：新市民是否只等于保障性租赁住房，而不等于市场化租赁？

胡景晖：不能完全这样讲，保障性租赁住房更多是打底。还是去年7月2号的国务院22号文，第一次提出“十四五”期间40个重点城市，650万套间，满足2000万人。五年中每年才400万，实际上我们一年的大学毕业生就将近1100万，更何况现在城镇化率65%，相较美国88%日本93%的城镇化率，我们还有25%左右的提升空间。所以，如果完全靠保障性租赁住房包不住这么庞大的群体。

从以前的“住”到现在的“居”，保障性租赁的适配性如何调整？

第一财经：国家发改委在今年1月份发布的《关于做好近期促进消费工作的通知》中提出以人口流入多，房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房的供给，为什么要继续扩大保障性的租赁供给？目前供给情况如何？

纪伟：到去年年底，各地筹建的保障性租赁住房不到100万套，大概94万套，预计可以解决300万居民的租房问题。300万居民的租房问题和我们每年要进入城市的新市民相比，这个距离还是相当大的。所以在这种情况下，一定需要我们加大保障性租赁住房的发展，更好地满足城市化进程当中新市民的需要。

第一财经：以上缺口显示出总体供给不足，也有的分析看到了结构性的供给不足，是指什么？

纪纲：所谓的结构就是产品适配性，好的房子租不起，租得起的房子不匹配需求。原因在于：

第一，在早期区域规划中，由于土地较贵，政府包括开发企业也不太重视配套。后来随着城市发展空间定格，留给适配性租赁住房的空间有限，所以大家居住的地方很远，出现很多结构性的问题。

第二，年龄段不同而引发的需求不同。以前强调“住”，老一代的务工人员或者老的“新市民”要求有住就行，今天强调“居”，要尊严，90后租房的第一个条件是通勤距离，不是价钱，也不是配套，而是隐性成本。

胡景晖：最近我们看到一些城市推出很有特色的保障性租赁住房，比如宿舍型租赁。像上海临港片区，劳动密集型人口非常多，以往的人才公寓，一个房间非赡养关系不能住超过两个人，可是宿舍型租赁，一个房间可以住18个人，还有上下铺。其它比如人才型，家庭型，甚至有些城市推出了可以涵盖二胎、三胎，最大可达100—120平米的保障性租赁住房。

第一财经：成都住建的公众号7月6号发布了一则消息，消息说居民可自愿将自有住房用“以租换购”的方法向市场提供保障性租赁住房，这是否可解决适配性不足的问题？

胡景晖：发展房屋租赁市场有一个核心的问题，就是谁来当房东，是政府、企业、还是老百姓当房东。居民如果愿意把你现有的不住的房子拿出来出租，当然，有前提条件：

第一，你要对接政府的平台并且在平台上报信息；

第二，你委托出租运营的企业是政府指定的企业，一般都有国资背景。

如果这两个条件符合，你可以获得一个额外的购房名额，不是无限循环，目前只限一次。目前从地方上执行的效果看，这个模式很受市民欢迎。这样既能够增加出租房源，又能够消化当地比较高的新房库存。

租金定价机制撬动各方关切，如何进一步打磨？

第一财经：“以租换购”的案例除了清楚地标明运营机制，也规定了租金定价机制，比如租价是同地段市场化租赁价格的90%、80%，每年的涨幅空间限定在多少等等。租金定价机制同样是保障性租赁住房健康供给的关键因素，您有什么建议？

纪纲：现在整体的租金定价机制有这么一个原则：保障性租赁住房的租金不能高于同品质、同地段市场化租赁住房的租金，原则性定得特别好，但操作层面我们需要认真考虑：

第一，怎么在一个区域内定义价格基准线？在基准线下85%这样一个价格体系行不行？因为在同一个片区，影响租金价格的是很多非标准化变量，比如与地铁的距离、装修、物业、房型等都影响房租。

第二，谁定价？第三方权威，还是政府去算？

一年还是两年调整发布一次？因为市场和要素价格是动态调整的。

还有一个问题在于成本，一方面，市区的保障性成本和集体用地和产业

园区不一样，另一方面，集体用地周边可能没有租赁产品，它和谁对标？

以上种种，我们还需要进一步打磨。

住房租赁已经上升到国家层面，还需要哪些配套支持？

第一财经：就金融，资金等层面，国务院办公厅4月25号发布的《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》中提出支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房。公积金的提取或者公积金支付额度的向上的提高，对长租市场的作用是什么？

纪伟：在当前疫情背景下，居民收入减少，放宽公积金提取的范围和提取的标准，能够有效地降低租房成本，恢复居民的消费。实践表明，近几年，用于租赁用途的公积金的提取，无论在金额还是人数，都在逐年的递增：从2017年到现在，提取金额增加了1.8倍，提取的人数增长了大概1.7倍。

但我们也看到两个问题：一，公积金缴存的范围还不是很高，在整个全国就业人员当中，它的占比大概是22%左右；二，在租房群体中，使用公积金付房租的人数占比不到6%，用于租赁住房的金额也只有6%左右。以上数字说明在这个过程中还是有很大的空间。

第一财经：7月11号，首单保障性租赁住房REITs，获深交所正式审核通过。它对参与各主体起到什么作用？

胡景晖：在整个市场主体参与过程当中，有融、投、建、管、退，投资总要退出，退出以后，可以再投，形成循环。这种退出机制，我们以前没有或者不完善。

REITs的核心就是资金池和资产池来回倒，最终让这些社会投资的参与者分享到这个利益。深圳首单保障性租赁住房REITs收益率是4.24%—4.25%，按照这个水平发出去，无论是个人投资者还是机构投资者，都可以享受到其中的收益。这样，不但市场参与主体的意愿增强，还能为市场增加供应，且对于租房人而言，能享受到更好的居住品质和比较合理的价格。

第一财经：就法律保障层面来看，《北京市住房租赁条例》将从今年9月1日起正式实施。这个条例对人们关心的诸多问题都有明确规定，如首次落实租金调控机制，租购同权等等。它的意义是什么？

胡景晖：这是目前省一级第一个以住房租赁为主要内容的地方性行政法规，这个立法级别很高。如果再往上走，我建议未来能够出台一个至少是国务院级别的行政法规，因为住房租赁已经上升到国家层面，法律需要配套。

这个条例对于全国其它地方会有很多示范作用，它比较重要的是强调了出租人、承租人，市场主体三方的权责利。另外，政府要加强监管，平台、从业人员和合同备案，网签、登记等等，写得非常细。里面还有一条让大家比较兴奋，当租金快速上涨的时候，政府可以直接通过行政手段进行干预。

很难申请到购房贷款的夹心层的需求痛点是什么？

第一财经：今年房价在调整，今年是否买房时机？政策上明确讲到支持和鼓励刚性和改善性购房需求。刚性、改善性的需求，到底是指什么？

纪纲：现在已经不是刚性需求时代，改善性需求更大一点，由大变小，由旧变新，这种需求很大，需要进一步释放。

胡景晖：购房群体中，差不多70%是改善性需求。

第一财经：大家比较熟悉通过公积金贷款，商业贷款，或者两者组合贷款来实现买房。另外一种来自德国的住房储蓄制度，对于新市民购房有什么帮助？

纪伟：从多层次住房金融体系来看有三种：

商业性按揭贷款。针对的是信用资质比较高的中高收入的群体，按揭的价格相对较高，利率随着市场波动。

第二，以新加坡为代表的强制性住房储蓄，就是我们所说的公积金。主要面对有稳定工作的城镇职工。它自身利率和覆盖范围都比较低（现在大概覆盖1.6亿人，占全国就业人口22%），额度有限。

第三，以德国为代表的契约型住房储蓄。针对公积金不能覆盖到的信用不足的城镇职工，即很难申请到住房贷款的夹心层。

德国的方式，有效地解决了夹心层的需求。它的特点有三：

两低，低存低贷。

是以贷定存，贷款利率固定。可以减轻购房者成本的支出。

政府补贴，政府通过对住房储蓄存款的补贴，提高存款的收益，间接降低住房成本。

我们算一笔账，与按揭贷款相比，在目前的利率情况下，用住房储蓄方式购买首套房，节省成本达到20%，二套房节省成本可达37%。

今年谁可以登上买房这趟车？

第一财经：那么在目前放松调控，多种金融方式支持的前提下，改善性群体可以登上买房这趟车吗？

胡景晖：

要有真实的需求，

第二，要有支付能力，包括你的工作是否稳定，收入是否稳定。一个家庭的可支配收入中，还银行按揭月供，缴纳物业费、取暖费不超过一半比例。

整个上半年全国房价基本横盘，一线城市比较坚挺，二线城市也差不多，三线城市还在下降。从政策、金融、到房地产价格层面，相对来讲是一个比较友好的时期，你买到性价比比较高的可能性比较大。如果你有真实的需求，你的支付能力够，我觉得是可以选择的。

纪纲：因人而异，现在整个经济压力比较大，个人预判未必那么乐观，现在已经出现防守型储蓄，大家不敢花钱，所以还是因人而异。

第一财经：就一二线，三四线城市而言，对于买房的区域您有什么研究？

纪伟：从大区域来讲，要看经济活跃度，人口净流入越多，经济活动度越高，这些地方将来的供求会更加旺盛。在具体位置来看，首先要看位置，其次还是要看位置，再三还是要看位置。简单来讲，市政投入越大的区域越值得买。

有房住还要住得好，你愿意为后者买单吗？

第一财经：我们不但有房住，还要住得好。4月25号发布的《关于进一步释放消费潜力，促进消费持续恢复的意见》里面说，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用来加装电梯等自助房的改造。目前哪些方法探索出老旧小区改造的最优解？

胡景晖：去年住建部公布了第一批城市更新名单，里面着重提出水、电、气、管、网的改造，重点解决人车分流，加装电梯，北京原来很多小区没有物业管理，现在引入物业管理。

建行在城市更新方面有个特色做法，就是把住房租赁和城市更新做套嵌。他们首先通过租或买经营权的方式，从原有业主手里把老旧小区或者闲置的物业盘活，接着通过专业机构进行改造、运营、出租，然后通过租金去收回这个投资，将来也有可能对接REITs市场。

还有一个做法，把城市更新和人口置换、养老相结合。你的房子很旧，住着不舒服，我把你的房子租下来，给你一笔钱，老人家拿着这笔钱，可以到郊区山清水秀的地方养老。这个房子我收过来改造并出租给需要解决通勤的人。

第一财经：怎样的金融安排可有助于协调解决老旧小区的改造？

纪伟：老旧小区的改造类别不同，资金来源不同：

基本类：指水、电、气、路基础设施的改造；依靠财政补贴。

提升类：在第一类基础上做提升，如配建公共活动场所，停车场等；谁受益 谁出资。

完善类:在前两类基础上，完善社区的养老、妇幼、医疗；按照政府引导，市场运作的原则，鼓励社会资本参与。

我们看到房企前一百家中有一半正在涉足城市更新。另外，多元化的资本包括资管基金，信托机构等也开始聚焦城市更新的改造投资，他们除了通过传统银行贷款之外，还进行股权投资，发行专项债券和信托。

第一财经：在各方主体参与的老旧小区改造中，怎样的商业模式可能是一个最优解？

纪纲：城市进入存量市场过程当中，各种资产怎么精细化运作，需要实践者不断地探索。实际上这是一个多方运作的，共同打造的社区商业生态的概念，里面包括政府、平台、技术公司，客观来讲这个难度蛮大的。

比如老旧小区的改造，政府补贴一点，我自己贴一点，去改造路网等基础设施，但是你能不能把接下来经营的资产和空间给我运营，譬如停车场、充电桩、养老、中介是否可以经营等等。

编辑：张言、张丹丹