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秒懂REITs丨秒懂金融

第一财经2022-11-19 09:32:00

责编：马令豪

近年来，公募REITs越来越受到关注，本期的《秒懂金融》，我们请来了华夏基金基础设施与不动产投资部高级副总裁林伟鑫，和大家介绍一下REITs的一些基本知识。

林伟鑫

华夏基金

基础设施与不动产投资部

高级副总裁

REITs到底是什么？

REITs是一个缩写简称，全称是Real Estate Investment Trust，中文叫做房地产信托投资基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续稳定收益的这种不动产的权益或者资产，转化为流动性较好的上市证券的标准化产品。REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产的资产来获得收益，因此也可以把REITs当做资产的证券化或者说这个资产的上市。

现阶段国家在推行的基础设施公募REITs，采用的是公募基金加资产支持证券加项目公司三层架构，通过这些架构由公募基金间接的持有底层基础设施项目的完整的所有权，通过基金管理人的主动管理来获得底层资产较为稳定的现金流，并且每年有强制分红的一种基金产品。

公募REITs三特点

首先是聚焦基建行业，现阶段主要投向交通、能源、市政、环保等传统的基建行业，也包括产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等不动产领域。需要注意的是，酒店、商场、办公等商业地产项目不在现阶段公募REITs的试点范围内。

其次是具有强制分红的特点，公募REITs的收益分配比例不得低于每年合并之后基金可供分配金额的90%。

最后是与其他大类资产的相关性较低。公募REITs的投向是基建项目，与投资股票、债券等其他金融类产品关联度较低，分散风险的效果也比较好。

公募REITs的作用

公募REITs的推出有助于打破目前负债约束下的基建投资的瓶颈，对于进一步的加强和完善我国的基础设施建设，推动经济高质量的发展具有比较重大的一个意义。

首先，公募REITs的出现，打通了投、建、管、退整个完整的一个链条，形成了闭环，为基础设施项目提供了规范化、标准化的退出的渠道，有助于盘活存量资产，形成存量资产和新增投资相互促进的良性的循环。

其次，对于原始权益人来说能够提前回收部分资金，有助于企业降低自身的负债规模，改善财务结构，并且回收的资金也能够用于新项目的投资。

除此之外，公募REITs有利于广泛吸引各类的社会资本参与基础设施项目建设。通常基础设施项目规模较大，投资的门槛比较高，老百姓很难直接参与到基建的投资中，而公募REITs的推出，老百姓也能够像购买股票一样，便捷地购买公募REITs的份额，分享投资收益。

目前对可以用来发行公募REITs的资产大体上可以分为两大类，第一个大类是像高速公路、垃圾发电、环保等这些特许权类的资产。第二大类是像产业园、仓储物流、保障性租赁住房等产权性的资产。

特许权类的资产有一个明显的特征，例如高速公路有一个收费期，理论上收费期结束后资产的价值就归零，所以基金的净值每年都会递减，直至特许期结束归零。所以每年现金的分派隐含着提前摊还本金的安排，所以它的现金分派率相对较高。需要注意的是，因为隐含的本金提前摊还，所以它剩余期限的长短对分派率的影响会波动会非常大。对于这类产品来说可能更有指导意义的一个指标是IRR（全生命周期投资者获得的年化综合回报率），目前首发的项目的IRR基本都在5~6之间水平，这类资产的风险其实是比较小的。

而对于产权类的项目，从行业来看，REITs主要是投向保障性租赁住房，政策各方面的支持力度是比较大的。它的区位和运营也有一定优势，原始权人和运管机构的市占率比较领先，运管能力突出。同时它的分派率相对来说较低，可以理解为一个永续型的产品。既然是永续期存在，当中就有可能存在经营不善或者说是其他的风险。

关于公募REITs的特点，以这次华夏基金发行的华润有巢租赁住房REIT产品为例，行业来看，主要是投向保障性租赁住房，政策各方面的支持力度较大。

第二，两个底层项目的区位和运营有一定优势。

第三个，原始权人和运管机构的市占率比较领先，运管能力突出。

REITs产品适合哪些投资者？

对于公众来说，REITs是可以像股票一样，在市场上随时进行买卖的，所以整体的流动性还是比较好的。从长期看，它的风险和收益特征介于股票和债券之间，所以我们认为以下几类投资者可能更适合投资REITs。

第一类是长期的投资客户，因为REITs的底层资产是基建项目，剩余的期限都比较长，能够产生一个持续并且比较稳定的现金流，所以能够符合有长期资金规划的投资者。

第二类是希望分享基建项目收益的稳健型投资者。一方面基建领域项目收入的分散性比较高，可替代性比较弱，使用者的需求的刚性比较强，同时投资者也能清楚地看到这些底层资产，包括它的区位、资产现状、历史运营情况等数据。另一方面，如果未来随着经济的增长，项目整体的收入超预期了，也能够给投资者带来增值的收益。

第三类是担心股票市场波动太大的客户。从REITs的风险收益特征来看，它整体的波动性低于权益型的产品，攻守兼备。

REITs产品潜力无限

从证监会包括交易所相关的监管文件来看，整个公募REITs的存续期非常长，在漫长的存续期里面，公募基金在里面承担了主动管理的职责，基金管理人在前期做这个项目尽调的过程中，也会重点评估底层资产的历史经营情况，并对未来的经营情况做一个审慎合理的预测。底层资产发行公募REITs之后，底层的项目公司，包括股东，包括董事和高管人员都会变成由公募基金委派的相关人员，所以后续所有底层资产相关的审批付款等等所有的流程都必须由公募基金来进行最终的一个决策。