专访黄瑜：稳地产政策持续给力 重点在落实丨2025经济展望

在“止跌回稳”的政策导向下，2024年四季度，我国房地产市场出现回暖迹象。12月中央经济工作会议再次强调，要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，释放了更加坚定的稳楼市基调。当下，已经推出的房地产政策效果如何？展望2025，还有哪些政策可以期待？《2025经济展望》对话中指研究院常务副院长黄瑜。

2025年房地产怎么走？

第一财经：2024年11月，全国商品房销售面积同比出现正增长，房价上涨的城市数量也在增加，这个回暖的态势会延续吗？

黄瑜：我们认为，市场不稳，政策是不止的，2025年会持续地用一些政策来稳住楼市。在这个大的背景之下，中指研究院有三个维度的预判。乐观情况下，商品房的销售面积总量会跟2024年基本持平，大约是9.7亿平方米；中性情况下，这个数字会下降6.3%，这个量上大概会在9亿平方米左右；在悲观情形下，它下降的数字会超过10%，这个量可能就不到9亿平方米了，商品住宅这个量可能还会稍微再少一些，这是我们对2025年的一个总量的预判。

房地产“稳住”的特征是什么？

第一财经:中央经济工作会议强调，要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，楼市的“稳住”应该包含哪些指征？

黄瑜：有两个很重要的指标可能能够反映城市是否止跌回稳，一个就是二手房的价格是否止跌回稳，第二个是新房的销售量。

如果从二手房的价格最新的表现看来看的话，像深圳、成都这两个城市已经表现出止跌回稳的迹象，其他城市的二手房价格并没有完全起来。

新房的销售量因为各方面因素的影响，供应量、销售量并没有表现得特别突出，当然，少数城市像一线城市的深圳等等，这些城市也是表现不错的，但是也与之前的低基数有很大关系。

第一财经：中国还在执行楼市限购政策的城市和地区已经很少了，仅限于北京、上海、深圳以及海南，2025年您认为还有进一步全面取消限购的必要性吗？

黄瑜：政治局会议和中财办的相关领导也做了一些指示，要促进市场需求持续地释放。从需求释放的角度，我觉得一些核心城市进一步优化限购政策也是一个重要的方向。

深圳其实放得差不多了，但是我觉得北京和上海，尤其是北京还有一个持续优化的空间，比如说首先可以参考上海的标准进一步去优化，这是最起码可以做的。我认为，到今天来看，这种优化对市场还是非常有必要的，总体房地产市场的止跌回稳需要一些核心城市的带动效应，如果这两个城市能发挥很好的带动效应，对其他城市会给大家带来更多市场恢复的新希望，起到标杆性的作用。

房地产“一揽子”回稳政策，2025如何落实？

第一财经：您怎么看“城市更新和城中村改造”这两项政策，它的规模体量以及将对房地产市场产生的影响是什么？

黄瑜：这一轮提的比较多的是城中村改造，之前也提过城市更新，更多是希望通过这两项政策去进一步提升我们城市的品质，在这一轮政策层面的支持也是力度更大了。

从需求端来看，住建部倪部长在2024年10月份的发布会上也再次强调“货币化安置的100万套房要进行相应落实”，如果这些要在2025年进行落实的话，哪怕一套房按100平米计算，对应的大概会有1亿平方米的货币化安置的房，对于市场的去库存会有发挥很重要的作用。这些量如果形成实际的成交或购买，大约这1亿平方米对2025年整个商品房的销售应该会有将近10%左右的带动。

第一财经：对于城中村改造和城市更新这些大型的项目，它的资金来源如何？以及资金是否能够有效、快速地落地？

黄瑜：无论是城中村改造还是城市更新，某种程度上都要求单项目要算账，很多的项目是算不平的。

第一财经：能不能找到盈利模式？

黄瑜：其实是比较难的，因为里面还包括了一些政府的基础设施投资以及一些公益项目，如果从纯商业的角度去要算，这个账还是比较难，所以这里面是一个综合的算账。

正因为如此，国家原来给了一些中长期的贷款，包括低利率的，以及这一轮的专项债，从各个维度给到这些项目一些支持。

第一财经：中央经济工作会议中强调要“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量的商品房”，您怎么看这个政策信号？它对房地产的止跌回稳起到什么作用？

黄瑜：中指研究院对2025年的三个预判，其中有一个关键指标就是新开工和投资，这方面在2025年的量，看来还是不太乐观的，基本上还会有两位数大幅下降。主要的原因来自于土地供应的不足，包括我们新的建筑施工投资的不足，这几方面原因。

中指研究院当初做过计算，从2021年到2024年，土地供应量持续地在下降，和2020年的高峰点对比，现在主要的300城的量基本上都还不到40%。一方面是供应量、成交量的不足，另外一方面是已经成交的那些地，它实际上也没有开工，甚至也没有入市，实际上会导致市场的持续的新开工和投资的不足。任何的市场，你要有有效的供给，才会有有效的需求派生。

那么，对我们过去已经卖出去的地，怎么样让它尽快进入市场？最新提出来的政策里提出要“盘活存量土地资产”。当然在进入市场的时候，不同城市的情况也是不一样的。有些城市它已经是属于严重的供过于求，但是对那些人口不断增加并且城市基本面还不错的城市，它就会存在一个供不应求的这种状态。那么实际上就需要把这些土地资源进行有效的盘活。这一次提到要用专项债来收地，并且来进入这个市场，我们认为这项政策还是非常重要的。只有通过这种举措，才能够把土地资源进行相应的盘活，才能促进市场的有效需求，才能让市场然后持续的止跌回稳。

在落实盘活土地资源，特别是用专项债收储的时候，中指研究院也做了一系列调研，我们对这个市场也有几点建议：

首先，所有被收储的这些土地，在收完之后一定要能形成增量，那才能够对市场产生很好的正效应。如果不能形成一个增量，企业借完债之后的还款会有一些困难。另外一方面，如果不能形成有效的增量，也不能促进市场形成有效的供给，也不能够促进市场的有效需求，对于后续形成市场新的有质量的循环也不能发挥作用。比如说现在更多供应的是商办用地，商办本身就已经过剩了，再供应更多的商办用地会给市场造成更大的库存。这就要有效地做一些调整之后，给市场形成新的增量，这样才是有意义的一些举措。

第一财经：还有一个非常值得关注的是保障房的收储工作，在过去一段时间，出现一些像收储的价格低，收购的成本高以及标的物错配等卡点问题，现在是不是找到了更加优化的方法？

黄瑜：确实，当初设立的3000亿元收储存量房用作保障性住房的再贷款资金，截至9月底，实际上落位得不太理想。从最新的落实情况来看，每个城市也是根据自己当地的情况进行了一些调整。

比方说很多城市本身并不那么缺保障房了，特别不是不太缺配售型保障房了，其实局部地区有可能也需要一些保租房。那么，城市收储的这些房子如果阶段性的用作保租房，并不要改变它商品房的属性，以后在适当的时候还可以作为商品房再出售，可能会更合适一些。

因为对于配售型保障房，特别对于大量的二、三、四线城市，商品房的价格差异并没有那么大，购房者要买这种配售型保障房又受很多的限制，也未必那么愿意去买配售型保障房。另外，从保障的人群方面，其实也很难去区隔。所以这里面其实是存在一些卡点的。如果是从保障性租赁房来说，它只是解决老百姓阶段性的居住需要用来做保租房，老百姓可能觉得阶段性需要居住的话，我去租这个房子，等我具备能力的时候，我再去买商品房，我觉得这种模式可能会更合理一些，对很多城市会更适用一些。

当然对于大城市，比如北京、上海、深圳这些房价确实比较高的城市，我觉得从政府层面，还是非常有必要配备一些保障房。

第一财经：很多地方更加需要的是保障性租赁住房，但这会不会对政府或持有人的资金要求比较高，需要长期持有，慢慢得到租金收入，会不会有实际操作上的困难？

黄瑜：国家对于保租房本身也有一些相关的支持政策，另外，各个金融机构对于保租房也有一些相应的资金支持。而且如果真的是根据市场需要去提供的保租房，它的租赁市场也是可以的，在之后的产品比如发REITS等等，也都能够解决一部分资金问题，所以我认为，跟市场需求匹配的保租房在资金问题上还没有那么大的困难。

如何防止房地产市场风险外溢？

第一财经：展望2025年，中国房地产企业的整体的风险程度如何？如何去防范和化解它演变成为系统性的金融风险？

黄瑜：其实这一轮定调要“促进房地产市场止跌回稳”，包括“稳住楼市”的政策目标之下，最主要是要防范发生系统性金融风险。那么对于房地产企业出现这种问题，也会加以严格地监测和防范的。

据中指研究院监测，在2025年，我们会面临一个房地产企业偿债的小高峰，大家现在也在提前做一些相关安排，我们可以看到现在这些企业，基本上他们都在利用这一轮政策的窗口期都在加速销售回款。其次，大家也在利用这一轮的政策窗口期在盘活他的存量资产，比如说像他的土地，也在跟各地政府做一些沟通，是不是要退地换地，以及相应地调整规划，然后怎么样利用专项债这个契机，把它的土地价值进一步的优化，甚至是换仓或者是回收一定的资金，这是从土地端。另外一方面，他们确实也在用比如说回收的收储存量房，比如说像商办，包括一些存量住宅、保障房等等，大家都利用收储的机会在优化和盘活它的存量资产。盘活这些东西，一方面可以优化他的资产负债表，另外一方面也可以回收一部分资金，这个是说对于企业来说，也是一个自身想办法“造血”的措施。

当然从外部“补血”来说，现在融资的渠道、环境也比之前稍好一些了。这次“保交楼”白名单项目的扩围还是比较大的，这些举措也进一步打开了房企的融资渠道。

对企业来说，只要你自己去积极努力，还是有一些缓解的机会的。当然，如果你要说就干等着，我估计就会比较难了。

展望2025，对房地产市场有哪些期待？

第一财经：要促进房地产止跌回稳，2025年还有哪些政策值得期待，您的建议？

黄瑜：我认为2025年重点是要去落实这些政策，各个部委都有出台一些举措了，从中指研究院我接触的各个地方来看，其实落实的程度，差距还是蛮大的，这样会导致各地的止跌回稳的时间表差异会比较大。

其实从政策维度上，第一方面还是要去抓落实，第二方面还是要去借鉴和学习一些比较做的比较好的、市场表现比较好的一些地方的举措，比如专项债收储土地、盘活土地资源，以及收储存量房等等，然后到底哪些举措适合自己，不同城市还是要出台一些适合自己城市的一些举措。

如何判断2025年的房价走势?

第一财经：2025年您认为中国房价会出现它的“底”吗？

黄瑜：我认为判断房价，看二手房数据可能会更真实一点。2024年10 月份深圳和成都已经开始止跌回稳了。

我认为后续随着市场逐步地恢复，不同城市的房价也应该呈现出止跌回稳的迹象，其中，二手房的房价可能会率先“止跌回稳”。但不同城市表现是不一样的，不一定是整体都止跌回稳，因为中国毕竟比较大，有些地方可能真的会在底部待着了，有些地方可能市场的效应会更加明显，比如一些人口进入比较多的、经济发展比较好的，更多年轻人也希望在那有自己的一个空间的，这些地方我觉得恢复会更快一点。

房地产发展新模式如何表现？

第一财经：您怎么理解，中央经济工作会议提出的“推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”，包含了哪些内容？

黄瑜：从市场来说，“市场”和“保障”这两条腿要同步走。过去可能我们市场的腿走得更快一点，保障的腿没有完全跟上，但这一轮可能大家要补，在市场这条腿出现一些问题的时候，保障的腿要逐步地支起来，让这两条腿同步走，包括一些制度的建设，也是要围绕两这“两条腿”来进行搭建。

另外，从企业端来说，过去房地产快速发展的时候，企业所遵循的发展模式都是三高”（高流转、高杠杆、高债务），但是到了今天，我认为这个模式走不下去了，今天肯定更多是要轻重并举，毕竟要说我全部重的不做，只是做轻，毕竟不管怎样，房地产原来的体量比较大，一下子快速瘦身其实还是比较难的。

我认为要构建一种轻重并举的模式，一部分做一些有针对性的、结合自身优势的一些开发，就是“重开发”，同时更多要去做一些“运营与服务”。中国房地产已经进入存量时代，那么运营服务是非常重要的，老百姓买房有70年的使用权，前5年属于开发阶段，剩余65年都是要居住和需要企业服务的阶段，这里面还是有比较大的空间。与此对应的一些相应的制度也要搭建起来，在一些政策设计方面，去支持企业做好运营和服务，然后包括一些存量资产的有效盘活、有效利用，这方面也要搭建一些相关的制度。

本期节目

编导 官悦

制片人 尹淑荣