负债率踏足警戒线，中国房企负重前行

地产行业资产负债率过70%

债务一直是房企头上的“达摩克利斯之剑”，也一直是讳莫如深的话题。

自2014年开始，中国房地产市场在调控与冒进中开始了一波长达50多个月的上扬行情，但是房价的快速上涨也让楼市沦为赌场，在2017年的高压调控之下，央行《中国金融稳定报告2018》指出，在贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策大棒指挥下，多地出台房地产调控措施。初步统计，2017年有50多个城市出台调控政策，有15个城市实行“认房又认贷”二套房认定标准，有48个城市实行限售、限购、限贷等政策。

政策调控虽然力度不减，但整个楼市的负债率却并没有下降。2017年，中国楼市土地购置量价齐升，全国完成土地购置2.6亿平方米，同比增长15.8%；全国房地产开发投资累计完成11万亿元，同比增长7.0%。与此同时，虽然增速有所放缓，但房地产贷款仍呈现较快增长。2017年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，其中，住房开发贷款余额为5.6万亿元，同比增长26.7%，地产开发贷款余额1.3万亿元，同比下降8.0%。

从上市公司房企整体负债来看，整体负债率同样踏足警戒线。海通债券首席经济学家姜超今年五月份的研报显示，以A股上市房地产公司为样本，2017年以来样本企业有息负债余额增速虽然较2015年至2016年有明显回落，但仍旧在25%以上的高位。2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8倍，严重违反了自有资金购地的要求。一般认为，资产负债率的适宜水平是40%~60%，而70%则是资产负债率的警戒线。目前来看，中国房企多数徘徊于警戒线上。

债务压力之下，房企今年负重前行，虽然到目前为止，境内房企尚未出现大规模债务违约，但个例仍不时涌现。今年5月份，京鹏地产一笔3亿元的信托逾期；6月13日中弘控股的36.88亿债务违约，直接将其送入“仙股”行列；11月14日，又一上市房企粤泰股份发公告称，由于公司及下属子公司部分因涉及借款纠纷导致银行账户被冻结、部分资产被查封，其中被冻结银行账户总数11个。这已经不是粤泰股份第一次出现偿债危机，此前10月，上市平台粤泰股份及其控股股东粤泰控股已经累计出现8.26亿逾期借款。

可以说，在整个行业都面临着高负债的情况下，房企如何解决债务问题，是国家调控重压之下求生的最重要问题。

房企标本负债高

政策调控的另一只手是控制房企的融资通道。姜超团队认为，自2016年地产调控以来，银行收紧向地产企业发放开发贷的审核，包括禁止“配资拿地” 、拒绝给“五证不全”开发商提供贷款等。今年来，随着调控的加码，虽然四季度楼市萧条迹象明显，但房企融资的脚步却并未放缓。中原地产数据统计显示，11月份全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额数百亿，其中龙湖计划发行105亿元的公司债券和住房租赁专项债券，华夏幸福计划发行总额不超过80亿元的公司债券，数额之大，令人咋舌。

据申万宏源统计，今年房地产债务到期量约1949亿元，三四季度将迎来高峰。而接下来两年房企债务到期的体量也相当惊人，每年的增量约在1000亿元以上。从年偿还债务量看，2018年需偿还3963.48亿元，接近2017年的3倍，2019年至2021年逐年提高，年分别偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。未来三年房企的偿债压力逐年上升，如果销售与净现金流无法跟上的话，房企确实存在能否“活下去”的风险。

融资伴随着的是偿债的压力。

短期偿债能力衡量的是房企所持货币资金偿还一年内到期债务的能力指标（货币资金对短期债务覆盖率=货币资金/短期负债×100%），货币资金对短期债务的覆盖率越高，表明企业短期债务偿付能力越强。短期偿债能力指数低于100%，则意味着房企所持货币资金不足以偿债，风险较大。据此，笔者根据新浪财经的相关数据，整理中粮、融创、金地、九龙仓、滨江、中骏和正荣的2018年上半年短期偿债能力：

中粮地产“货币资金+受限制使用资金”共有99亿元，短期债务为127亿元，长期债务为198亿元，短期偿债能力为77.95%。

融创中国“货币资金+受限制使用资金”共有874亿元，短期债务为753亿元，长期债务为1345亿元，短期偿债能力为116%。

金地集团“货币资金+受限制使用资金”共有310.74亿元，短期债务为138.69亿元，长期债务为575.47亿元。短期偿债能力为224%。

九龙仓“货币资金+受限制使用资金”共有132亿元，短期债务为166亿元，长期债务为213亿元。九龙仓短期偿债能力为79.51%，低于主流房企数据均值。

滨江集团“货币资金+受限制使用资金”共有91.56亿元，短期债务为26.88亿元，长期债务为170.78亿元。短期偿债能力为340.62%，远高于主流房企数据均值。而且滨江的净负债率仅为61%，远低于行业均值125%。

中骏集团“货币资金+受限制使用资金”共有170.22亿元，短期债务为102亿元，长期债务为198.85亿元。短期偿债能力为166.88%，也好于行业平均值。

正荣集团“货币资金+受限制使用资金”共有200亿元，短期债务为263亿元，长期债务为208亿元。短期偿债能力为76.04%，明显低于主流房企数据均值，且净负债率为183%，财务压力凸显。

房地产行业本就是高负债行业，整体债务率的增长也让房企困扰不已，即使是千亿的头部房企，比如绿地控股。

根据绿地控股发布的2018年中报，绿地有息负债2629亿元，较年初减少131亿元；货币资金768亿元，同比增长27%。对应净负债率189%，虽然较2017年末213.2%有所降低。不过，参考同行80%的净负债率，绿地的净负债率依旧在高危位置。这也给绿地的发展造成制约，从而影响了其发展速度。根据克而瑞数据，绿地2018年上半年销售金额排名第六，前五位分别是碧桂园、恒大、万科、保利、融创。而在2017年、2016年、2015年的排名分别是：第六、第四和第三。

高负债之下，再加上销售不畅、融资低迷、拿地支出过大等因素，不少房地产企业经营性活动产生的现金流净额为负，部分企业已深陷盈利泥潭。

如何正确看待房企负债？

房企债务高涨，是一把双刃剑。

房地产是高杠杆行业，高杠杆一方面决定了房企是否能做大规模，业内著名的闽系、粤系房企，如阳光城、泰禾等，都是通过加杠杆做大的典型，即使是今天地产行业的龙头碧桂园与恒大，也都是在高负债的基础上一步一步走上神坛的。

但另一方面，如果外部融资不畅，内部销售又放缓，房地产行业的高周转不灵的情况下，尤须警惕债务偿还高峰对地产企业带来的资金压力。能否把握规模与负债之间的利润平衡，则成为横亘在房企面前的一个挑战。近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。此外，部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资金真实流向的难度，削弱了监管效果。

央行金融稳定发展报告认为，首先必须保持房地产金融政策的连续性和稳定性。房企高负债并不可怕，可怕的是无序的高负债，最后把企业拖垮，中弘股份最后退市，就在于其无序投资与债务。因此不管是从监管当局还是从业界，基本统一的观点是，要继续房地产行业的稳定发展。

但另一方面则要防范房地产领域的不当和过度融资，抑制资金过度流向房地产领域，对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制，清理规范房地产企业“明股实债”等融资行为，提高房地产行业债务透明度，严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强房地产开发企业购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

还有一点需要注意的是，高负债运转的房地产市场，越到后面房企分化越明显，龙头房企由于其在土地和项目储备、控盘、品牌溢价等方面具有优势，融资能力更强，银行给的授信额度也比较多，近期寻求海外发债和资产证券化的主体也主要是龙头企业；同时其应对债务的风险能力也就越强。今年以来房地产行业发生的不少并购、资产抛售，就是高负债之下，行业集中的具体表现。

窃以为，高负债也是一剂慢性补药，有的企业贪其大补之效，最后如同饮鸩止渴；有的企业则深知“是药三分毒”。

适度即可。

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