五年内房价大跌30%、股市暴跌50%，迪拜怎么了？

峻宇雕墙、纷华靡丽的迪拜，曾经被人们称为沙漠的奇迹之城，但近几年来围绕着它的光芒似乎有所褪色。

自2014年中期当地房价、股市双双达到顶峰之后，便开始漫长的下坡路，至2019年2月底，迪拜（阿联酋）平均房价已下跌30%，股票指数更遭到了腰斩。

这让不少中国人也很受伤，因为中国买家是迪拜房地产交易的第六大客户群体，据迪拜土地部门（DLD）统计，中国投资者过去五年在迪拜投资房屋总额超过了30亿美元。

——一度风光无限的“黄金之城”迪拜到底怎么了？

专家：房价今年将保持5-10%跌幅

据迪拜房产交易门户网站Bayut统计的数据，阿联酋房价在2014年最高时曾超过1900迪拉姆/每平方英尺（约合1.95万人民币/每平米），但此后便一蹶不振，到2019年1月份已降至1331迪拉姆/每平方英尺，较最高时打了7折，并且仍未有触底迹象。

第一太平戴维斯的中东首席执行官摩根（Steve Morgen）近日表示，迪拜的住宅房地产价格在2018年下降了6-10%，预计2019年将继续下跌5％~10％，主要原因是市场供过于求、强势美元和油价下跌。

自2017年迪拜获得了2020年世博会举办权之后，当地房地产开发商便借势启动了不少新的地产项目，导致现在库存过多，市场无法消化。

据迪拜土地部门数据显示，2018年前9个月，迪拜房地产交易总额约441亿美元，与2017年同期相比下降了20%；同期成交数量也下滑了23.71%，

另外一方面，由于迪拉姆的汇率与美元挂钩，而恰恰在2014年中期起，美元走出了一波大牛市，美元指数从当时的80左右，在2017年1月份一度突破了100，至今仍在95左右徘徊。强势的美元间接增加了迪拜的购房成本，使得不少海外投资者对当地高企的房价望而起步。

最后，作为中东产油大国之一，阿联酋的经济自然和国际油价密切相关。

2011年~2013年，油价曾突破了100美元每桶，该国的国内生产总值（GDP）增速也迎来了“黄金三年”，平均超过了5.7%。但2014年下年起，油价暴跌，美油最低跌至了26美元每桶，至今也仍未回到60美元以上。

同期阿联酋GDP的增速明显放缓，2014年~2018年平均增速仅2.5%，其中2017年的增速只有0.5%，险些陷入经济衰退。

标准普尔全球评级在2月中的一份报告中指出，明年举办的世博会不会改变房地产市场走势，评级机构副主任雅格提阿尼（Sapna Jagtiani）对媒体表示：“我们对市场的看法仍然非常严峻，2021年之前，迪拜的房价不太可能出现反弹。

情况或有转机？股市率先反弹

通常而言，由于流动性好，股市的波动率要远大房市。一旦经济情况有所好转，率先反弹的经常也会是股市。

自2014年创下5087点新高后，迪拜DFM综合指数在去年最低时跌破了2500点，今年年初的全球股市大反弹中，DFM指数未见异动，一直保持在低位。

直到2月19日，波斯湾地区最大的地产开发商、迪拜楼市风向标伊玛尔地产（Emaar Properties），及其下属的伊玛尔开发公司（Emaar Development PJSC）公布财报之后，得益于其开发和酒店业的稳健表现，业绩大幅超出预期，带领了当地股市大涨，DFM指数一度升至2683点。

伴随着楼市低迷，作为迪拜房地产市场领头羊的伊玛尔地产股价在2018年下挫了40%，但今年2月份已反弹了14%，创下三年以来最佳的月度表现，股价也回到200日移动平均线的上方。

近日，摩根士丹利对阿联酋股市的前景表示乐观：“各种技术指标都出现了反转的迹象，尽管暂时无法确定是否会是结构性的转折点。”

摩根士丹利预计该国股市12个月远期市盈率为6.6，估值远低于MSCI新兴市场指数所追踪公司的11.8。

美国美林银行中东、北非市场负责人亚扎里（Hootan Yazhari）称：“阿联酋的股票在估值方面十分具有吸引力。”他认为，特别是在房地产领域，市场对过度建设和产能过剩的担忧有些“过于悲观”了。

阿布扎比ADCB证券公司分析师苏内贾（Yugesh Suneja）表示，如果全球贸易紧张局势有所缓解，加上美元结束强势周期， 伊玛尔公司的股价将进一步上涨。

巴林证券投资公司高级分析师安沙利（Ayub Ansari）也认为：“从现在起两三年后，我们可能会看到迪拜房地产行业出现某种复苏”，由于伊玛尔是顶级开发商，因此可以从这种复兴中受益。

世界银行在其最新报告中预计阿联酋2019年、2020年的增长率预计将分别为3%和3.2%，主要受益于更高的投资和监管改革。