保利物业成功上市，正式开启港股“大物业”时代

12月19日，保利物业发展股份有限公司正式在香港联合交易所主板挂牌交易，股票代码06049.HK。

本次发行是香港资本市场史上最大规模的物业公司IPO。凭借母公司保利发展控股和央企物业领先品牌的双重背书，保利物业香港公开发售获超额认购高达约222倍，申购冻资1300余亿港元，还拥有GIC、高瓴、中国国有企业结构调整基金、中交国际等四位重量级的基石投资者。

上市首个交易日，保利物业交投活跃，全日最高股价每股45.35港元，收市报每股45.35港元，较发售价每股35.10港元上升29.20%，股份全日总成交量约8.83千万股，总成交金额约37.43亿港元，得到了资本市场和投资者的认可。

作为一家规模领先、具有央企背景的物业管理综合运营商，保利物业成功资本化标志着保利物业及其控股股东保利发展控股即将迈入全新的发展阶段。

于保利物业自身，本次发行是公司把握行业发展趋势，运用资本力量加速产业布局，把握大物业时代发展机遇的关键步骤，也为未来的规模扩张、持续提升管理质量和服务品质、进一步提升信息化和智能化水平，提供了重要的资本保证。

于保利发展控股，保利物业上市是保利发展控巩固践行“一主两翼”战略落地的重要举措，实现了保利发展控股在社会服务板块的资本布局。

中国保利集团副总经理、保利发展控股集团董事长宋广菊出席上市敲钟仪式并发表致辞。宋广菊表示：“分拆物业上市是保利发展控股‘一主两翼’战略布局的阶段性成果，更是保利物业人守正笃实、久久为功的硕果。上市是里程碑，也是新起点，在保利发展控股的战略指引和资本市场的加持下，保利物业将在万亿级市场蓝海中不断扩大规模，促进管理升级与服务变革。”

一、管理规模优势奠定行业领先地位

截至2019年6月30日，保利物业在管面积从2016年的8181.8万平方米，提升至2.6亿平米，增幅约2.2倍。合同管理面积由2016年的1.35亿平方米，增加至4.55亿平方米，2016至2018年度复合增长率高达63.4%，增速远超行业平均水平。

物业管理行业市场集中度较为分散，业务竞争对手云集、竞争激烈，但头部物业管理公司规模上还有极大增长空间。在房地产回归理性、市场保持平稳发展的背景下，保利物业不断加大项目储备力度，为企业实现高速成长蓄能。

控股股东保利发展控股是中国房地产行业的标杆，销售规模稳居行业前五名，位列央企地产榜首。在承接母公司房地产业务配套物业业务的同时，凭借高端的品牌形象和优质的服务水平，保利物业积极开拓外部市场，来自第三方开发商的在管面积占比持续增加。截至2019年上半年，保利物业的外拓在管面积达到1.48亿平，占总体在管面积的56.9%。

此外，保利物业凭借在物管领域二十余年的深耕历练、扎实的物管服务品质、和多元化多维度的拓展渠道，在市场化拓展中也取得了快速发展。

自2016年以来，仅用三年半的时间，外拓在管面积在2019年6月30日已增长至1.48亿平方米，占到总体在管面积的56.9%，2016至2018年期间外拓在管面积的复合增长率250.7%。其中住宅外拓在管面积1419.6万平方米、非住宅外拓在管面积1.34亿平方米。

二、基础服务、增值服务收入两轮驱动

强大的股东背景支持是保利物业持续增长的压舱石，而快速的市场化拓展能力将成为保利物业业绩增长的新引擎。

2016年-2018年3年间，保利物业的营业收入从人民币25.64亿元增长至人民币42.29亿元，三年复合增长率为28.4%；净利润从2016年的人民币1.49亿元增长至2018年的人民币3.36亿元，三年复合增长率高达50.1%。截至2019年6月30日，实现营业收入人民币28.22亿元，净利润人民币3.21亿元。

营收净利均实现了高基数下的持续增长，保利物业的综合毛利率也在持续提高。公司综合毛利率由2016年的16.7%提升至2018年20.1%，与绿城物业、中海物业、万科物业等行业巨头处于相似的利润率区间。毛利率的提升主要源于近年来卓有成效的管理效率提升及成本控制，同时近年来公司平均物管费的持续上涨也为毛利率的稳中有升提供了积极的基础。

优质服务是物业管理行业基业长青的根本，物业服务企业以高品质的服务赢得了客户的高度认可，以“优质”赢得“优价”。具备品牌优势和增值服务能力的保利物业将以高品质的服务为驱动，不断巩固基础服务收入的“基本盘”。

长远看，物业管理公司的核心竞争力是管理、品牌、科技和增值服务。除基础物业服务收入之外，随着居民对美好生活的需求逐步提高，在非标准化服务领域（如增值服务等），兼具品牌和运营实力的物业企业还有较大的内容重构及重定价可能。

在不断强化核心物业管理服务的同时，保利物业的增值服务收入贡献取得了快速增长。2018年物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务三大板块的收入占比分别为68.8%、14.7%及16.5%，与行业内相比，重点突出，结构优良。

在管面积是一种服务的连接，保证这种服务连接可持续的关键是基础服务的品质，也是增值服务的广度和质量。保利物业凭借业内良好的服务口碑和较高满意度，将助力公司在社区增值服务领域不断创新实践，持续优化收入结构。

三、践行“大物业”战略，切入公服新赛道

经过二十三年的发展，保利物业致力于打造行业顶尖、央企领先的“大物业”服务品牌。

2019年6月20日，保利物业在中国物业管理协会主办的《2019物业服务企业品牌发展论坛》上正式提出“大物业”战略。“大物业”就是全域物业、全业态物业、全民物业、全技术物业、全价值物业。

依托长期深耕物业管理行业所积淀的丰富经验，持续提高多业态物业服务能力，保利物业目前物业管理服务已覆盖：住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业（如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇）。

自2016年起，保利物业洞察到公共服务领域的新蓝海市场，凭借央企的先天优势和市场化的运作机制，三年时间里快速实现了在高校教研、城镇景区、公共设施、医院、产业园、政府办公楼等业态的全覆盖，建立了在国内公共服务市场的领先优势。截止2019年6月30日，在管的公共服务项目已达210个，管理面积达1.32亿平方米，收入占比持续提升。

保利物业以开放合作的态度，通过收购引入湖南高校物管翘楚天创物业，并通过央企资源和全国化的网络布局进行赋能，实现在高校物管领域的快速突破。

此外，保利物业还积极通过央央合作、央地合作模式，大力开拓央企和地方政府资源，与世界500强中国机械工业集团有限公司的附属公司、四川省资阳开发区投资有限公司以及与湖南、江西等地国资背景的机构均已开展战略合作。

同时，紧抓政府“放管服”改革和强化基层社会治理等政策机遇，以西塘景区为首创，开创性的提出了城镇综合治理、全域化治理模式，为基层政府提供了有效的解决方案。

截至目前，保利物业位列中国物业管理服务百强企业综合实力第四名，在具有央企背景的中国物业服务百强企业中排名首位。根据中指院的估值，保利物业2018年度品牌价值超过人民币90亿元。

凭借着独特的“大物业”发展模式，以及在住宅、商办、公共服务等领域的多轮驱动，独立登陆资本市场之后，保利物业将获得更强大的增长引擎。

（本文仅供参考，不构成投资建议）