报告：全国房贷利率整体降了，存量转换LPR意愿增强

4月24日，融360|简普科技大数据研究院对全国41个城市674家银行分（支）行房贷利率的监测数据显示，2020年4月（数据监测期：2020年3月20日-2020年4月19日，下同），全国首套房贷款平均利率则为5.43%，环比下降5BP；二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降4BP。

融360|简普科技大数据研究院研究员李万赋分析认为，本次数据监测期内房贷利率水平持续下降，主要原因在于2月LPR下降后，部分银行跟调存在滞后效应，导致后期房贷利率整体又有所下降。

而4月20日，央行公布了最新一期的贷款市场报价利率（LPR），5年期以上LPR为4.65%。与3月份报价相比，此次5年期以上LPR下调10BP，为新LPR利率机制出台以后的最大降幅，也是本年内5年期LPR第二次下调。

LPR利率下调后，一线城市迅速跟进调整，普遍更倾向于保持加点数不变。北京、深圳首二套房及上海二套主流房贷利率加点数维持不变，即实际执行利率比4月20日下降了10BP；上海首套房贷主流利率水平维持不变，加点数增加，这也是新LPR机制以来上海首套房主流利率水平首次不低于LPR，满足了全国房贷利率的定价要求。

广州地区房贷利率整体上也呈现下行的态势，但各银行房贷利率水平和此次变动的差异性都比较大：目前2家国有行上调了房贷利率，1家国有行维持原利率水平不变，同时也有国有行及股份行下调房贷利率水平，降幅在10-25个BP不等。

相比跟进速度较快的一线城市，二三城市的部分银行调整相对滞后。另外，二线城市“一城一策”执行情况明显，即使跟进同方向LPR调整，变动幅度也各有不同，维持加点数不变的二线城市只占较少比例。

此外，还有3个二线城市4月房贷利率环比上涨，且均表现为在上月房贷利率下降的基础上略有回调。4月20日5年期LPR下调10BP后，部分二线城市迅速跟进，各地之间变化差异较大。

具体来看，福州房贷利率环比回调，被挤出全国首套房贷平均利率十低名单，同时，杭州4月首套房贷利率环降9BP，进入全国十低。哈尔滨4月房贷利率环比下降18BP后为4.96%，一跃成为全国首套房贷利率第二低城市，仅次于上海。

南宁仍是全国房贷利率最高城市，首套房贷利率环比下降23BP后为6.05%，是目前首套房贷平均利率唯一破“6”的城市；苏州和惠州环比降幅也超10BP，利率水平跌破6%；中山首套房贷利率环比降幅最大，达37BP。

李万赋认为， 目前正值存量房贷转换期间，原则上所有用户的存量房贷合同需在3月1日至8月31日之间完成转换。现已过去两月，仍有大量用户处于观望之中。继2019年底存量浮动利率贷款定价转换方案正式出台后，5年期LPR已在2020年内出现两次下调。目前来看，LPR仍存在整体下行空间，这在一定程度上也促进了存量用户转换为LPR定价的意愿，也将间接促进整个贷款利率市场化进程。