万科养猪不务正业？别小看了物管这个行业

这段时间万科跨界养猪一事闹得沸沸扬扬。有消息称，万科成立了食品事业部，并且制定了25万头的前期小目标。万科解释，这主要是因为猪肉价格上涨，导致万科的客户购置食品不便，万科将为大众提供安全健康的日常餐食等。

万科养猪到底靠谱不靠谱？我认为，万科养猪很靠谱，而且很务实，甚至不能算是跨界。

首先，聊聊目前地产行业的状态。万科很早就宣称地产行业到了“白银时代”，也就是所谓的存量时代，这一说法基本已成为业界共识，房地产开发行业的规模将摸到天花板。A股市场也投下了赞同票，目前A股地产行业整体估值到了历史最低点附近。

但是另一个与地产有关的行业——物业管理，却悄悄进入了“黄金时代”，2016~2019年其营收和净利润平均复合增速分别为43.1%和61.9%，行业处于高速发展期。万科物业也是国内排名第一的物管企业。

说到这里大家可能要问，物管和养猪有啥关系？

接下来，我给大家算一笔账，物管行业的收入来自于两方面：一是物业费，二是一些业主的增值服务，比如餐饮、娱乐之类的服务。

我重点要说的是增值服务。万科说，养猪是为了给万科的客户（主要是业主）提供安全健康的餐食，也就是说，猪的最终消费群体锁定在万科的业主。

万科的业主有多少？我没有搜索到具体数字，但是有两个线索可以测算出大概数量。万科年报显示，万科物业2019年在管面积4.5亿平方米，国内人均居住面积约为40平方米。而2019年上半年，碧桂园广告中说他们有400万业主，同期碧桂园物业在管面积大约是2.2亿平方米。由此测算，万科业主规模可能在900万左右。未来这个数字会随着行业的增长同步快速增长。

中国每年人均猪肉消费量约30公斤，按照生猪批发价格25元/公斤来算，大概测算出万科业主的潜在猪肉消费为65亿元/年。而2019年万科物业营收总规模为127亿元。即便在此基础上打个对折，也能有20%的营收占比。

再来看看估值，目前大部分物管行业企业在港股上市，普遍市盈率在30倍左右，而同样纯粹养猪的A股企业，市盈率仅为10倍左右。这也意味着，同样是猪，市场给出的身价会有巨大的差异。

总结来看，万科养猪其实就是围绕自己大量的业主群体做增值服务，不算什么跨界，未来如果万科搞个旅游、影院什么的，大家也不需要觉得奇怪，因为万科的决定应该都是围绕这个逻辑展开的。

（作者系资深市场观察人士）