物业股沸腾，超级玩家恒大融创正加速入场

持续沸腾的物业资本市场，即将迎来两个超级玩家。

7月30日，市场消息称，中国恒大(03333.HK)计划分拆物管业务在港上市，最快明年上半年挂牌，集资额10亿至20亿美元。此前，融创中国(01918.HK)亦被指正在考虑分拆物业板块，计划在港交所进行10亿美元IPO。

至此，“碧万恒融”四家超级房企，仅剩万科(000002.SZ)物业还没有明确上市计划。国内其它TOP10房企中，除绿地控股、龙湖集团分别入股雅生活及绿城服务外，其余房企均已或计划将物业板块送至资本市场。

恒大物管业务的公司主体为金碧物业，克而瑞数据显示，截至2019年末该公司在管面积3.52亿平方米，仅次于万科物业、碧桂园智慧服务和彩生活，营业收入为43.75亿元，在上市物企中能排到前十。

融创的物业板块近年来同样飞速发展。从2017年到2019年，融创服务营业收入分别为22.1亿元、50.1亿元、70亿元，年平均增幅达72%，占集团整体营收比重提升至4.13%，在管面积也超过1.2亿平方米。

最静默的万科物业，实为整个物管行业的“隐形龙头”。截至2019年底，万科物业在管面积4.5亿平方米，在管规模超过所有已上市物企，期内整体营收127亿元，是内地首个营收迈入百亿门槛的物管企业。

年中股东大会上，万科管理层表示，希望所有独立业务都能上市，这样全球最知名的投资人会促使其进入更好的发展阶段。但物业板块，相当长时间内没有独立上市计划，当人们将万科物业看做城市服务商时，再考虑上市。

万科并非没有同路者，龙湖管理层同样坚持，物业板块现阶段最主要的事是强化竞争力，暂时不考虑分拆上市。不过，龙湖并不舍得错过物业资本市场的行情，通过入股绿城服务，它以投资者身份享受市场红利。

更多的房企，正在物业股火热行情的诱惑下，加速分拆上市的步伐。今年以来，共有9家物管企业递交招股书，仅6月下旬便有5家公司集中交表。中指研究院预计，到2020年底上市物管企业会达到50家左右。

无论A股还是港股，今年物业板块股价涨势确实可观，表现最抢眼的银城生活服务累计涨幅近400%，中奥到家累计涨幅超200%，滨江服务、时代邻里、鑫苑服务、永升生活服务累计涨幅均在100%以上。

不仅如此，千亿市值物管企业早已诞生。截至7月30日收盘，碧桂园服务市值高达1266.55亿港元，雅生活服务和保利物业分别以585.33亿港元和455.12亿港元位居其后，招商积余、时代邻里市盈率分别达126倍、113倍。

业内认为，头部房企分拆的物业公司不少都有冲击千亿市值的实力，如果恒大分拆物管业务融资20亿美元，公司估值同样有望触达千亿港元。

克而瑞物管研究发现，高估值物业具备以下共性：母公司基本属于TOP30房企，地产开发能力在千亿以上；自身管理规模1亿平方米左右，同比增速20%左右；营收10亿元以上，净利润1亿元以上。

去年，25家上市物管公司平均营收增幅达43%，其中碧桂园服务营收实现翻倍，新城悦服务和永升生活服务增幅达七成以上。营收高增长、现金流稳定、轻资产运营模式、周期性弱等特质，不断将物业资本市场推向高潮。

“上市物业企业越来越多，是行业逐步走向成熟的标志。”易居控股CEO丁祖昱认为，但估值能否继续保持高位存在不确定性，目前此番高估值叠加了投资者对企业未来规模增长、增值服务高增长的预期。

丁祖昱还称，只要恒大、万科等头部物业公司还未完成上市，整体物业市场仍然值得看好。一旦这些最大的物业公司完成上市，物业企业的分化会迅速加剧，物企本身的价值也会趋于理性。