十大基石投资者护航，金科服务即将登陆港股

11月5日，金科智慧服务发布全球招股公告，计划发售1.33亿股，其中香港发售1196万股，国际发售1.21亿股，每股发行定价41.8~47.6港元，最多募资63.26亿港元。股票将于11月17日挂牌交易，股份代码9666.HK。

中信证券、华泰国际为本次上市的联席保荐人。金科服务还与泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本等10家基石投资者订立投资协议，上述投资者同意认购相当于约26.74亿港元可予购买的投资金额的有关数目发售股份。

金科服务自成立20年来发展迅猛，截至今年6月末在管面积近1.30亿平方米。在大数据、物联网智慧平台驱动下，金科服务已建立起四大业务体系，助力全国133座城市的智慧生态建设。

业务覆盖六大核心城市群

中国物业服务行业正处于从传统到现代的转型期，在美好生活需求的驱动下，预计2030年整体市场规模有望达到3万亿元。广阔蓝海带来庞大的市场机遇，也引来无数同场竞技者。

作为深耕物业赛道20年的选手，金科服务自成立起便坚持以客户为中心，与城市共生共融。早在2006年，金科服务便开始为独立第三方提供增值服务，并逐步将业务拓展到无锡、成都等地，开始全国化扩张。

目前，金科服务已是中国领先的综合智慧物业服务商。中指研究院数据显示， 2012~2019年，金科服务的业主满意度连续八年超过90%，去年住宅物业业主满意度为91.05%，远超同期行业均值（75.40%）。

优质服务为业绩增长奠定基础。2019年，金科服务营收23.28亿元，近三年复合增长率49.1%，毛利润近三年复合增长率50.5%，净利润近三年复合增长率81.5%。与在港上市企业对比，金科服务三年净利润复合增长率位居第四。

疫情阴霾下，金科服务仍保持住稳健的经营情况。截至今年6月30日，金科服务营业收入达13.70亿元，股东应占净利约2.94亿元，毛利率与净利率分别为31.6%和22.1%，盈利能力持续提升。

截至2020年6月30日，金科服务已布局“京津冀、成渝、长三角、中原、长江中游、大湾区”六大核心城市群，在管面积1.297亿平方米，签约面积约2.56亿平方米。过去三年，在管面积的复合增长率达39.0%。

随着企业规模不断扩张，金科服务的上市时机逐渐成熟。

自去年底以来，金科服务先后引入中证投资、阳光新兴、融汇瑞光、华盖升元及天津卓越等第一轮投资者，以及磐信上海、高瓴智成、阳光永晟等二轮投资者。今年10月份，金科服务赴港上市获证监会批准，

招股书显示，金科服务已与泰康人寿等10家基石投资者订立投资协议，其中泰康人寿认购5.81亿港元股份，高瓴资本、雪湖资本等知名投资机构均认购3.88亿港元股份，UBSAM、MWAL等海外投资机构均认购2.33亿港元股份。

假设超额配股权并无获行使，并假设发售价为每股股份44.7港元(即发售价范围的中位数)，公司估计将从全球发售中收取的所得款项净额约57.381亿港元。

截至公开发售前，金科服务分别由金科股份、恒业美好、金恒鸿鑫持有68.32%、10.10%、0.56%股权，中证投资、阳光新兴等首批投资者共持有12.11%股权，磐信上海、高瓴智成等第二批投资者共持有8.9%股权。

赴港上市后，金科服务将继续聚焦核心区域，通过扩大地域覆盖范围及业务规模巩固市场地位；加强多元化增值服务体系，不断升级社区的基础设施；优化智能系统平台，提升科技赋能核心竞争力，提高服务质量及运营效率。

多元盈利模式逐步成熟

一般来讲，传统物业公司的发展离不开母公司哺育，不仅借后者获得管理面积，在团队建设及业务模式上也缺乏独立性。值得注意的是，金科服务已摆脱这一“桎梏”，具备极强的内生造血能力。

2017年~2019年及截至2020年6月30日，金科服务来自金科集团项目的在管总面积占其在管总面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；为金科集团项目提供物业管理服务所得收益占总收益的53.7%、46.2%、39.7%、42.3%及40.8%。

与此同时，金科服务凭借强大的市场外拓能力，对母公司的依赖逐年降低。截至2020年6月30日，公司外拓面积占在管总面积的53.4%，在行业内已属高位。这不仅促进其管理规模高效扩张，也进一步巩固了在行业的领先地位。

具体到业务模式，金科服务在为业主提供优质生活体验的同时，已建立起专业化、多牌照的增值服务体系。近三年来，社区增值服务、非业主增值服务及智慧科技服务毛利润均大幅增长，高成长性和高价值优势明显。

招股书数据显示，2017年~2019年，金科服务传统物业管理服务外的收入占比逐年提高，其中前介服务、案场服务等非业主增值服务体系占比最高，截至2020年6月末，该板块收入达2.92亿元，过去三年复合增长率71.4%。

覆盖业主“食住行育游购”的社区增值服务同样迅猛发展。2017年~2019年，社区增值服务营收分别为76.8百万元、125.5百万元、238.6百万元，复合增长率76.3%。截至2020年6月末，该板块营收约1.26亿元。

上述多元业务板块的盈利空间，远高于基础物业管理服务。过去三年，金科服务的社区增值服务毛利率分别达60.1%、51.5%、46.1%，智慧科技服务毛利率分别为67.9%、48.8%、48.3%，非業主增值服務的毛利率分別为33.7%、32.8%、32.5%。

金科服务表示，随着在管规模不断扩大，其增资业务也将较快增长，加之毛利率优势，公司财务业绩将持续改善。“多元化的增值服务将突破规模经济的瓶颈，持续为公司提供多元化的收入来源，保证业绩高质量增长。”

智慧科技赋能城市建设

相较于传统住宅物业管理，非住宅物业管理领域是典型的“蓝海”市场。为此，金科服务成立专门的政企事业群，专业化赋能非住宅物业发展，覆盖商写楼宇、产业园区、政府公建、高校医院、轨道交通等多种类型。

譬如，其企业服务打破单一物业服务模式，整合上下游资源形成完整服务链条，为高端写字楼、综合产业园区及入住企业赋能；城市服务整合行业资源，为政府公建在内的多种业态提供全面、专业高效的综合服务。

数据显示，2017年~2019年，金科服务的非住宅物业在管面积快速增长，复合增长率达98.6%。一旦将“触手”从社区延伸到城市，便极考验物业公司的智慧科技能力，而金科服务在智慧领域的研发从未止步。

2018年6月，3D版天启大数据智慧引擎亮相重庆，金科式智慧服务正式走出社区，进入城市场景。2019年，金科服务先后与中国电信、海康威视战略携手，成立5G示范基地、视频感知联合实验室，再次夯实向城市提供智慧服务的技术基础。作为国内领先的全业态、全实时的数据中心——天启大数据中心，至今已经进行了三次迭代，为未来智慧化社区管理提供深度决策支撑。

疫情期间，金科服务通过云测管和云监控，所有进入社区和商业的湖北籍车辆会自动抓取、自动预警、自动提醒社区跟进；重点人群只要进入社区，就可进行六层的接触跟踪。疫情防控期间，金科800多个项目未发生一起交叉感染。

基于其卓越的智慧服务能力，近日金科服务与浏阳市经开区管委会合作再度升级，与经开区下属国有独资企业鼎盛投资签订全面深度合作协议；金科服务还先后与长沙北雅中学、长沙明德中学等知名院校合作，为其提供物业服务。

登陆资本市场后，金科服务将使用募资所得款约60%将用于选择性战略投资及收购，约10%用于升级公司数字化及智能管理系统，约20%用于进一步发展增值服务，约10%用作一般业务运营及营运资金。

同时，继续完善其员工激励制度，在总结评估2017年员工持股计划的基础上，推出2020年员工持股计划，人员覆盖达428名。可以预见，借助资本市场及自身内生力量，金科服务将在物业“黄金年代”迎来新一轮生长期。