紧紧抓住房价调控的时间窗口，落实“房住不炒”

2016年底的中央经济工作会议首提“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后各类房地产政策的制定实施都围绕着这一思路施行。四年以来，尤其是到2020年上半年前，房价较为平稳，体现了中央和地方政策协同得力，落实有效。

房价出现抬头趋势

去年下半年后，房价出现了抬头趋势。主要现象表现在：

1.房价急速上升、区域分化加剧。

2020年，房地产走过了火热的一年：国家统计局数据显示，2020年全国房地产市场保持高位运行，全年销售量价再创新高。1~12月百强房企全口径销售金额约127518亿元，同比增长15%。全国土地购置均价2020年12月同比增长18.7%。过去一度较为沉寂的房价逐步抬头，在年末呈现愈演愈烈之势。

与此同时，楼市区域分化更加明显：中国城市房价平台数据显示，2020年12月，深圳二手房平均单价已达87957元，分别是北京、上海、广州的1.36倍、1.5倍、2.2倍。黄河流域、华北地区的中心城市房价则出现明显的下行趋势，天津、郑州房价跌幅分别达到4.4%和4.3%。

2.公共品争抢白热化。

这一轮房价上涨中，具有优质公共配套的房子涨幅较快，微观上又以“学区房”表现最为突出。根据乐有家统计的2020年深圳二手住宅楼盘价格涨幅排行，前三名的小区涨幅在53.5%~66.7%，都是典型的名校学区房。《北京二手房小区榜单》显示，北京涨幅前五的小区都位于海淀区，属于学区房，涨幅基本在50%左右。

房价上涨的原因

探究房价上涨的原因，一是外部的因素，主要是货币。二是内部供求关系，主要是人口、土地供给。实际的情况更为复杂，还包括价格预期等。

1.宏观的货币宽松，资金推波助澜。

外部因素主要是货币，首先是长期的货币供给，通过观察下图近十年的广义货币供给量，可以发现，社会的总M2由2000年的13.46万亿元增长至218.68万亿元，大约增加了15倍多。对应的，北京2000年商品房平均价格为4919元/平方米，2019年为35905元/平方米，这个趋势是吻合的。

短期因素中，2020年由于疫情，我国货币政策总体偏宽松，信贷增速上升，广义货币供应量和社会融资规模增速在2020年分别为10.1%和13.3%。

为了解救被疫情所困的实体经济，金融机构推出了千亿级体量的优惠利率贷款。以“经营贷”为例，额度一般为500万至1000万元不等，期限则为5年至10年。这种政策让企业大幅减少融资成本，纾解了企业面临的困难。

但一方面，由于经营贷利率低于房贷按揭利率，且不受二套房限制，投机者借机用手上的房屋作为抵押，申请低息贷款，再用资金来炒房。

实际中，绕过“贷款不得流入房地产领域”这一红线的方法五花八门，有中间人在其中“做流水”，包装公司。客户一般有两种需求，一是把按揭的贷款换成利率更低的经营贷，节省月供；另一种是先由中间人、过桥资金等垫资买房，然后抵押房产做经营贷，还掉垫资。因此，有不小的廉价短期资金流入房地产领域，成为推动此轮房价上涨的外部因素。

2.内在因素之一：人口。

内在的因素主要在供需方面，推高房价上涨的需求侧动力主要在于人口向一线城市的自然流动。2020年以来，各大城市的入户政策开始松动，上海出台了《2020非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，新增复旦交大同济华东师大四校落户政策，四校应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户上海。广州人社局近日起草了《广州市差别化入户市外迁入管理办法（公开征求意见稿）》，只需满足大专或者技校学历，交满一年社保，年龄28岁以下，即可在广州7个行政区落户。一批二线城市，落户条件也出现了较大的放松。总而言之，一二线大城市的户籍制度放松带来了人口流入，而这批流入的人多数处在适婚年龄，购房刚需也推动了房价上升。

3.内在因素之二：土地供给。

在房价上涨的需求侧动力，即人口流动，客观存在且应让其顺势而为的条件下，房价上涨的供给侧约束，即土地供应量这一刚性约束也成为亟待解决的难题。

这一问题起源于1994年分税制改革以后，地方政府财权大为减弱，地方政府必须寻找新的财源。2018年，土地出让金收入占到地方财政总收入的39.9%，加上房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税这“五税”，2018年的土地财政收入占地方财政收入的51.0%，如果以“七税”口径计算，这一比值还会更高。

地方政府高度依赖土地出让收入，这一目标和房价调控这个目标存在根本冲突。尤其在这两年地方债务问题显现，多数地方财政压力增大，地方政府调控房价时难免会有“矛盾心理”。政策预期难以把握，使得市场预期不稳定。

在实际政策中，限贷政策减少了炒房者和普通购房者的杠杆，但是也压抑了需求，往往政策一放松，需求就会以更猛烈的方式推动房价上涨，限购也具有同样的效果。限售虽然能够抑制炒房者的周转速度，但也使得市场上可供售卖的房屋减少，实际效果也很难确定。新房限价则造成了二手房和新房价格的倒挂，只要摇到一个新房的号码，转手便可以赚数百万。房屋的内在价值没有发生改变，只是财富在新房中签者和第二手买家间重新分配，且也会产生一些利益寻租的潜在空间。

抓住房价调控的时间窗口

在当前房价调控的关键时间窗口，应从供给侧、需求侧全方位入手，落实“房住不炒”。

1.从供给侧发力。

根据城市人口的流入情况，实际制定各个层次的土地供给量。土地应该是前置因素而非后置因素，即根据人的流入来对应建房子。比如人均住房面积，如果是40平方米，那么根据总人口和人口流入，可以估算出住房的需求量。实际操作中，还牵涉到更多的因素如商业工业用地、公租房，共有产权房等，但总体而言，需要从供给端发力，从“内在循环”中去解决高房价问题。重庆应用“科斯定理”，将农村复垦后的新增耕地形成“地票”，与城镇开发土地进行置换，保证了耕地面积不减少的前提下增加城市土地供应。长沙从2015年到2019年，土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600万平方米。

其次，要增加保障性住房供给，完善住房制度。“十四五”规划建议里，除了继续强调“房住不炒”之外，还强调“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。

2.加强公共品投入，促进公共品均等，公共品不能以市场化形式引入。

公共品均等化是是实现机会公平的核心要义，清洁的饮水、稳定的食品供应等我国都早已实现，现在的核心将落在教育、医疗、市政基础设施等。在城镇化进一步推进的当下，现有工业用地过多，住宅商业用地相对较少，有些地方基础建设出现了重复和浪费，而在覆盖面上又不均衡，导致公共品分布失衡。

笔者在2020年发表的文章中提到：应该大力加强弱校的教育投入，提升教育质量。现有的强校，自身的虹吸效应已经能够保证其自身实力的稳定增长。教育经费应该更多向弱势学校倾斜，石家庄试行的大学区制，在一个区域内强弱校协同合作，缩小差距共同发展，是一个很好的经验。

同理，其他公共品也应该更加均等地协同发展。公共品的核心在于“公共”，如果以市场化原则，价高者得，将会使得社会的未来分化加剧，出现“K”字形发展，埋下长期隐患。

3.地方政府需要新的财源，税收体系要改革。

如果能够推行房产税，在持有环节征税，既可以使地方政府拥有长期稳定的财源，也可以增加囤房成本，炒房者需要付出更多的税收，增大机会成本，就将使得不合理的占有被释放出来。

同时，土地出让金属于一次性收入，其支出往往也有短期性，如果变一次性的土地出让金为持续性的房地产税，也将使得地方政府的公共品支出政策和其他财政政策更加稳定，计划更加科学。

4.政策需要确保方向明确、预期稳定。

必须要方向明确地、同时谨慎地推行政策，形成稳定政策预期，从货币、供求上引导房价平稳着陆。必要时，进行多地试点，不断修正政策，精细化科学化。比如信贷政策，就需要考虑“差异化”需要，针对首套购房者给予支持，保证基本居住需要，同时严格监管，防止资金流向房地产炒作，抑制炒房。对此，相关部门已经制定并落实了一系列举措，有力打击了资金违规流向房地产的行为。

（杨晗系上海财经大学经济学博士，郎有泽系上海财经大学经济学博士、复旦大学博士后）