200年前，那场玩爆了的美洲土地泡沫

历史学家阿隆·萨库尔斯基在他《巨大的美国土地泡沫：从殖民地时期到现在的土地掠夺、投机及繁荣》一书中说，美国人投机的氛围可以追溯到美国历史开始的时点上。

“美国，从其诞生伊始，本身就是一场土地投机。”每一场繁荣都需要有一个故事——当年美国通过大规模移民来尽可能地提高人口密度，一个能让人深信不疑的故事，一个能说明地价长期上涨是合理的而不是暂时失常的故事。

当然，推高市场的整个过程时间是那么长，足以让所有人都对这样的故事深信不疑。“人们一直认为他们可以通过房地产赚取巨额财富，因为他们已经年复一年地看到别人这样做成功了。”

18世纪初，以郁金香、密西西比和南海股票为标志的资产泡沫破灭后，冒险家们又把那些天才的商业和金融创新带到了大革命之后的美国。美国人关于房地产证券化的冒险是从土地银行开始的。

资产证券化现在是一个流行词和金融产品，它起源于17世纪大航海时代欧洲的伟大的金融构想。土地资产证券化在“新世界”殖民地国家的一个重要创新就是荷兰的种植园贷款，这些债券以苏里南种植园里生产的糖和可可等商品作为抵押。

17世纪末，冒险家们把荷兰金融工程师们这种天才的商业和金融创新带到了大革命之后“急需要钱”的美国。当时立国之初的美国，正急于启动公路、运河和首都计划等大规模的基础设施建设，当土地银行的想法在欧洲基本维持在理论阶段时，在18世纪的北美却成为推动信用货币问世的现实。美洲大陆进入了一个以土地为造富轴心的新财富时代。

当时，横跨大西洋的三角贸易使美洲人长期处于现金不足的情况，货币缺乏的窘境把美洲殖民地变成了一所金融实验室。美洲的第一张纸币出现在1690年，是由马萨诸塞州发行的一种债券，用以支付向法属加拿大远征的费用。后来，著名的“印刷工”本杰明·富兰克林成为主张用纸币系统解决钱荒这一时日已久问题的最积极倡导者之一。

事实上，他开发了一种特殊的印刷工艺，在印刷过程中使用有机形式和精心设计的拼写错误来解决一直存在的、为纸币发展带来麻烦的造假问题。

18世纪前二十年，随着第一次大泡沫的形成，释放了惊人投机的野性力量、动物精神和对财富的巨大毁灭，导致了欧洲思想道德上对金融市场和金融思维的反弹式抵制。

在美洲大陆，不管是基于强制性、商品价值还是铸币可兑换性，没有相应抵押物的钱肯定带有通货膨胀倾向。为了打消这种顾虑，殖民地政府提出了土地银行的理念：由殖民地的土地当局将土地这一新世界十分充裕的资产作为货币的抵押。

马萨诸塞州的州议会在1714年建立了一家公共性的土银行，之后其他殖民地纷纷效仿。一般而言，这些银行是通过发行纸币从而提供建立在资产基础上的贷款的公共机构，但私人银行也进行了同样的融资：1733年在哈特福德成立的一家公司就发行了纸币；无独有偶，1735年，新罕布什尔州也有一家这样的公司，也发行了自己的通货。然而，不论公立还是私人机构，土地都作为贷款和纸币的抵押品进入了公共流通领域。

在1741年的马萨诸塞州，一群公民成立了一家私人土地银行，面向有正当财源的市民和“机构”提供为期20年、利率为3%的、最高可达100英镑的财产抵押贷款。银行的创始人有塞缪尔·亚当斯的父亲。贷款通过给予借款人银行印刷的纸币来发放，而抵押物即银行持有的土地。贷款本金将以“该生产品所产生的价值”，换言之，以缴纳货物为方式进行偿还。

土地银行将急需的现金注入经济之中，从而让马萨诸塞州的人民有钱购买商品，同时也投资了促使经济增长的项目。此外，纸币可以作为可靠的支付手段流通，因为它代表了资产丰厚的组织做出的承诺：以借款人的货物为支付形式，并在他们（借款人）失约的情况下，以他们持有的土地偿还。

实际上，在许多造成与宗主国不和、最终导致美国独立战争的问题中，包括从对美洲征税而美洲在英国议会里却没有代表权，到对美洲贸易的限制，最尖锐的分歧集中在英国和美洲殖民地在土地开发过程中各自所应扮演的角色之上，尤其是在西部地区（18世纪所说的“西部”是指阿勒格尼山以西的地方）的扩张问题上，双方分歧巨大。

向西部地区移民的计划多以合伙制企业、公司、特许法人的组织形式构建，这些组织努力游说以增加他们对英国王室的影响，从而实现自己的愿望。土地投机将众多美国革命领袖串联在了一起。俄亥俄公司（Ohio Company）由一批包括乔治，华盛顿的父亲和他的两位兄弟在内的弗吉尼亚富人成立。它在1748年经过英国皇室的特许，分配到了俄亥俄山谷20万英亩的土地。

投资土地会产生巨额利益，早期从事种植园土地资产证券化的荷兰土地的合伙人之一皮特·斯塔斯基在自己的著作中进行了计算，他预计美国立国后的西部移民潮的出现，他希望推广美国梦，使之不仅对美国有影响，还会拨动法国、荷兰和德国那些希望从欧洲移民至美洲新大陆建立新生活的人的心弦。

这些来自欧洲的定居者会用商业机构提供的贷款买资产，而后10年左右的时间里，他们不仅会还清贷款，还将建设农场和城镇，从而进一步吸引定居者的到来。通过这一过程可以快速获得利润。荷兰来的金融工程师迅速设计出架构巧妙、类似于发展并移民西部荒野这样的长期货款项目，并受到追捧。

华盛顿特区的“小麦行”（Wheat Row），是一个从1794年就被保存下来的完好的联邦建筑。在某些意义上它是被当作样板房建设的：一系列的排屋展示了一个不再空旷的、发展成熟的城市会是什么样子。当白宫和国会大厦这些政府建筑本身都还在建造中的时候，“小麦行”就已经建设完成了。

詹姆斯·格林利夫（James Greenleaf）是一位波士顿的金融家，他在美国独立战争时期搬到荷兰的阿姆斯特丹，并帮助年轻的美国协商荷兰贷款，发了大财。美国大革命后，他又回到了美洲，用做国际资金掮客赚的钱开始从事土地投机活动。

当美国新政府决定将其首都转移到波托马克河河畔的湿地上，这一决定成了格林利夫雄心勃勃首都计划的催化剂。1790年的《首都选址法案》（Residence Act)建立了哥伦比亚特区，这马上引发了一场土地争夺战。

试想一下，这是多么惊人的机会！一个崭新的首都即将建成，不只是政府机关，还有所有与之相关的一切：宾馆、酒店、商场、街道甚至桥梁。如果你抢先行动，又怎么可能会失去赚钱的机会呢？

作为一个土地投机商，他大手笔地购买了哥伦比亚特区未开发的土地，帮助启动了新首都的建造计划。今天可以见到的“小麦行”就是华盛顿特区的第一幢砖瓦房，位于华盛顿哥伦比亚特区城市东南的第四大街，是詹姆斯·格林利夫首都计划中最重要的一部分，也是他最重要的遗产。

1793年和1794年，詹姆斯·格林利夫在荷兰资本市场借钱买进新都空置的土地。他与罗伯特·莫里斯和约翰·尼科尔森携手合作，三巨头在哥伦比亚特区收购了10000块土地并且在公共建筑的建设中引入了荷兰的贷款。这些不动产又以证券形式公开发行并交易的贷款的抵押品，与荷兰土地公司的证券十分相似。

三巨头在1795年2月成立了北美土地公司（North America Land Company）。他们的计划是从欧洲和全美国筹资来推动华盛顿的建设。格林利夫、莫里斯和尼科尔森各自将手下大量未开发的不动产投入公司，这些不动产包括从纽约州到佐治亚州的广阔土地。

他们所有人都在西部荒野购买了土地，坚信美国疆界将不可避免地越过阿巴拉契亚山脉。北美土地公司一开始就拥有400万亩土地。

遗憾的是，格林利夫和他的合伙人高估了形势，北美土地公司长期缺乏现金流入。在外流通的股份筹集来的资本利得比预期更少。而欧洲股市带来的利得和债券的一样，因受到法国大革命之后战争爆发的影响而非常不理想。

到了当年7月，格林利夫明智地将他的股份卖回给公司以换取在华盛顿的建设用地的期票。他们庞大的、高杠杆的美国荒地帝国摇摇欲坠，无法偿还巨额的票据借款，这三个企业家从债权人的视线中消失，进入了债务人监狱。罗伯特·莫里斯很快宣告破产。他在为美国独立战争效力后这么短的时间就宣告破产，震惊了整个美国。这一事件还促成了美国第一个全面破产法的通过。

美国花了整个19世纪的时间向西进发，横穿了整个美洲大陆。在这个过程中，美国尝试了各类新的建筑架构并试图筹集所需的资金：草皮屋、轻型木架构房屋，还有美丽的学院派风格城市设计——如芝加哥的平原城市架构或如旧金山的山地城市架构，等等。

这一大陆的快速转型过程正是在不动产投机提供的资金资助下完成的。格林利夫、莫里斯和尼科尔森认为美国将向西扩张以及华盛顿将会是一个伟大的城市的长期信念是对的，他们只是低估了实现美国梦所需要的时间以及所要付出的代价。

如约翰·劳一般，他们所拥有的不动产在百年之后将是可观的财富，但是他们自己等不到了。货币的时间价值是极为重要的。

在欧洲人的眼中，美国发生的土地泡沫与1720年欧洲大陆巨大的股市泡沫类似的情形不容忽视。法国经济学家迈克尔·舍瓦利耶（Michael Chevalier）在1834年受政府派遣，研究美国的经济系统。他对美国不动产投机的见解十分精到深刻：

所有人都在投机，所有东西都变成了投机的靶子。最鲁莽大胆的企业反受鼓励，所有项目都能找到买家。从缅因州到红河，整个国家都变成了巨大的甘康普瓦大街。因此，如同投机蓬勃发展时会发生的事情一样，所有人都已经致富……痴迷于土地的人为北方的木材林而讨价还价；在极南之地，密西西比地区的沼泽地，阿拉巴马和红河一带的棉花地也是竞逐对象；向西，伊利诺斯和密歇根的粮田和作物同样引发人们的兴趣。

一些新兴城镇以闻所未闻的速度成为这个国家的中心，所有有利可图的地段都会引发投资狂潮。仿佛不到10年的时间内，三四个伦敦、众多巴黎和不可胜数的利物浦就将要开始展现它们的精美街道和宏伟建筑。在美国式的狂热中，城市的码头满是仓库，港口因帆船太多而显得喧嚣。

美国的土地泡沫现象发生在密西西比泡沫之后的几十年里，在席卷欧洲大陆的泡沫狂潮的余波中达到高潮。许多人一夜之间成为百万富翁（millionaires，这个词就诞生于密西西比泡沫时期），多日之后又在泡沫破灭中成为百万负翁。舍瓦利耶在19世纪的观察和见解直至21世纪的今天仍然发人深省。因为，所有的历史都可能是当代史的一部分。

内容来源：秦朔朋友圈

（作者为南京大学长江产经智库特聘研究员，财经专栏作家）