空置走低租金持续上扬 机构看好北京仓储物流市场

由于生鲜类电商和第三方物流的租赁需求不减反增，北京今年一季度仓储物流市场继续火爆。

世邦魏理仕近日发布报告显示，一季度北京仓储物流市场净吸纳量环比上升近两倍至4.4万平方米，整体空置率环比下降1.7个百分点至1.7%，自2019年第一季度以来首次降至2%以下，供不应求局面更趋突出。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务产业地产部主管李虹表示，由于生鲜类租户对配送距离、效率和损耗有较高要求，更希望在北京市内选址，也愿意支付更高租金，季内多宗成交显示项目租金较之前有明显提升，全市平均租金环比加速上涨1.4%至每月每平方米51.7元。

未来六个月，北京仓储物流市场预计有两个项目合计16.1万平方米新增供应入市，将适度缓解当前供求矛盾，而存量物业的“腾笼换鸟”和租户更新有望更趋活跃。

李虹认为，今年年初发布的十四五规划提出支持具备条件的物流园区和重点企业引入铁路专用线，支持利用工业厂房改造建设冷链物流基础设施，发展智能立体仓等；而以航空科技、航空物流等产业和国家物流枢纽、智慧物流示范区为定位的大兴机场临空经济区周边的物流规划也将在近期出台，这些举措将为大北京物流地产发展注入活力。

李虹认为，今年是近三年以来，资本最积极布局于大北京区域物流市场的一个时间点。其中既包括比较成熟的物流开发商，也包括了首次进入中国的外资基金。

“由于疫情因素，消费者的消费习惯发生了改变，拉动了整个生鲜冷链物流仓储需求，比如今年在亦庄有一个冷链的运营商新增了2万平米的租赁面积。其次，整个生物医药行业更加蓬勃发展了，给生物医药物流需求端带来了很大的增长势头。”李虹说。

环京市场中，廊坊和天津一直是承接北京外溢需求一个重要的市场，廊坊是得益于距离优势，天津得益于庞大的人口基数，也吸引了众多生鲜类电商布局，进一步推升了净吸纳量。

李虹认为，随着京津冀高速公路网络的完善，环京一小时交通圈不断扩大，为北京的仓储物流网络提供了广阔的发展腹地。其中，天津中西部地区凭借充足的可租面积以及自身成熟的仓储物流市场运营等优势，成为短期内外溢需求的首选。而长期看，随着新增供应放量，以及大兴新机场、北京和河北自贸区的辐射，廊坊将吸引更多来自跨境贸易、冷链、国际物流、医药的物流需求落地。