从七普数据看大城市的人口胜利

全国各地第七次人口普查结果陆续公布，在已经公布的15个省、自治区及直辖市之中，通过分析比较，可以更清晰的看到各地人口流动的具体特征，这对十四五时期房地产投资提供了很好的指引作用。

一、一线城市群虹吸效应显著

传统三大经济增长极成为过去十年人口流入主要地区，一线城市和二线重点城市则逐步成长为三大城市群的“内核”。广东省在过去十年人口净流入2160万，其中，深圳和广州分别净流入712万和597万，在国内城市排行中位列前二，以制造业作为重点发展的产业，享誉全球，吸引了大量的年轻劳动力，深圳60岁及以上人口占比仅为5.36％，比全国平均低13.34个百分点。毫不夸张的说，珠三角经济发展很大程度上依靠这“双核”驱动前行的。

与此同时，依托于珠三角的区位优势，若干辅助型城市也吸引力百万级人口的流入，佛山、东莞、惠州三座城市在过去十年人口分别净流入230万、224万和143万，分担了一部分核心城市的承载能力。

在华东，长三角是全国人口流入的第二大重点区域，以上海、杭州、南京作为三大中心城市，形成全国乃至全球重要的经济、金融、贸易、科技中心。与珠三角类似的是，在长三角城市群中也有不少城市在过去十年人口净流入达到百万级别的，包括苏州（228万）、宁波（180万）、金华（169万）和无锡（109万）。

另外，还有向嘉兴、台州、徐州等也有净流入超过50万的城市。由于传统核心城市老城区建设接近饱和，依附于这些大城市的次一级城市便逐渐体现出“疏困”的作用，人口净流入的速度要远超过上海、南京等内核城市。

二、中西部二线城市涌现出新一批的增长极

内陆省会城市逐渐成为新的内陆增长极，中西部地区省会城市崛起。其中，郑州、长沙人口净流入超过300万；南宁、昆明、合肥人口净流入规模在200万左右。与一线城市群不同的是，内陆重点城市更多体现的是“单核”效应。

以湖南省为例，2020年湖南省人口规模为6644万，较2010年增加74万，增幅为1.1%，作为省会城市，长沙人口净流入300万，增幅高达42.6%，但省内其余人口占比靠前的城市则呈现人口净流出的状态，包括衡阳、邵阳、常德、岳阳等市，流出规模在40-50万。内陆人口流动呈现两方面特征，一方面向省内省会城市靠拢，另一方面是流向华东、华南等发达经济地区。

重庆人口净流入320万，将为内陆省份的劳动力提供更多新的机会。成渝地区已然成为新的国家级城市群，据统计过去几年汇集到成渝双城经济圈的人口不仅来自四川省相对较小级别的城市，还包括云贵、广东、湖北和江浙地区，甚至还吸引了不少外商投资，截止2019年末，四川省和重庆市合计外商直接投资总额达到4000亿美元，是2010年890亿美元的4.5倍左右。地区。

预计在十四五期间，随着成渝地区双城经济圈建设规划正在不断的推进，成渝地区将吸引产业资本流入，成为人口净流入的重要地区。

三、人口自北向南迁移趋势进一步明确

过去十年东北三省净流出1100万，其中黑龙江净流出规模最多，接近650万，幅度为16.9%。同期，内蒙古人口净流出67万，呼和浩特和鄂尔多斯成为该自治区净流入规模最多的城市，但其余大部分城市人口均有不同程度的流出，数量在20-30万。东北成为全国人口净流出最多的地区，而海南人口净流入较多。尽管只是从全国第七次人口普查结果显示了东北三省整体人口变动的状况，没有具体城市的明细，不过可以结合东三省整体人口变动趋势和临近的内蒙古自治区的情况来加以判断。

之所以呈现如此状况，很大程度跟气候条件、产业结构、商贸环境、就业形势、教育医疗及住房保障等领域有关，如何真正实现振兴东北工业区仍是主旋律。

相对地，在全国版图最南边的海南省近年来人口增长较快。到2020年，海南省常住人口达到1008万，较2010年增长16%。其中，海口和三亚成为增长最大的两个省内城市，人口增加了117万，占到全省新增人口的84%。

与东北状况不同的是，海南省经济主要依靠第一和第三产业，近些年来现代服务业迅猛发展，信息传输、软件和信息技术服务业研发投入高速增长，企业经营规模和税收增长较快，吸引了省内及省外更多的人口流入。

四、新形势下孕育着新机遇

房地产投资长期看人口，过去十年的经历也充分印证了这一观点。展望十四五规划期间，房地产行业在新型城镇化建设下仍有很大的发展空间，城市群和都市圈房地产市场的活力将会增加，大城市的住房需求体量依旧巨大。

要解决好大城市的住房问题绝对不是一句空话，而是摆在国内经济发展道路上不可忽视的问题。对于传统一线城市群而言，既有新增人口流入的住房需求，又有已经生活在城市但居无定所的存量需求，未来商品房和租赁房均有很大的发展空间。

而对于内陆新的增长极、省会城市以及依附于大城市的辅助城市和县域城镇而言，随着更多新增人口的流入，商品住房需求有望保持较快增长。当然，对于人口流出的省份，其房地产投资将缺乏动能。

综上所述，预计十四五期间，除了首次住房购置需求以外，改善型需求和租赁房市场比重有望持续提升，房地产投资仍将保持平稳较快增长。

表格 部分（60个）重点城市过去十年人口变动情况

（作者为植信投资研究院资深研究员）

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