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刘晓春:达致“房住不炒”的房产税应如何设计

第一财经 2021-06-16 11:42:22 听新闻

作者:刘晓春    责编:任绍敏

落实三项基本原则:一是必须保持房价基本稳定;二是满足低收入无房者群体的基本住房需求;三是保护有房户的基本利益。

实施房产税的基本原则

税收,是再分配的手段,也是调节经济、引导市场的工具。我国现阶段设计非营业性住房房产税,必须紧紧围绕“房住不炒”这个中心,引导市场弱化住房的资产属性,回归商品属性,形成正常的市场供求关系,降低房地产行业对社会资源的过度占用。此时征收房产税,扩大税基和增加税收不是主要目的,调节和引导市场才是主要目的。因此,税率固然重要,如何征收则关系到“房住不炒”的目的能否达到。

房产税要引导市场向“房住不炒”转化,这需要平衡多方利益,不能搞简单算术公平或劫富济贫式的再分配。

首先,必须保持房价基本稳定。这是整个经济发展的需要,也是房地产市场转化的必要前提。要防止房价暴涨,也要防止房价暴跌。房价暴跌,不仅会产生大量的负资产群体,同时会造成银行大量的不良资产,从而拖累整个经济。这种情况下,目前的无房户总体上也会陷入经济困境,依然买不起房。

其次,要给无房户以希望。一方面要增加保障房供应,满足低收入群体的住房需求;另一方面,要打破人们把房产作为投资品的迷思,让非理性囤房负担更大的成本,平抑扭曲的需求,遏制房价脱离真实需求非理性上涨;再一方面,各地根据人口变动情况,适度增加土地供应。在保证房地产市场基本稳定的前提下,让无房户在收入增加的基础上,有希望实现“居者有其屋”,住上适合自己收入条件的房屋。

再次,要保护有房户的基本利益,同时促使其理性地向市场出售多余房产,增加市场供给,平抑市场非理性的涨价预期。一些居民囤积了比较多的房产,原因复杂,但总体上是合法行为。房产税不能让他们有被剥夺的感觉,从而恐慌性抛售房产,造成市场混乱和踩踏,进而形成数量不小的负资产群体。

房产税必须体现公平,但不是简单的算术公平,应该是有利于市场发挥作用的公平;同时,也要充分考虑政策对市场主体心理影响的作用。有时,心理感觉的公平,比算术公平更有效,更有利于市场发挥作用。

关于房产税制度设计的政策建议

综合上述考虑,建议:

一、房产税免税部分按户均/套来计算,而不按人均面积计算。比如,每户可以有两套或三套免税房产;

二、具体免税房产,由业主自己确定并报税务部门;

三、超过免税部分的房产,梯次纳税。比如,超过免税部分的房产,可以按套数确定不同的税率;

四、在确定户均免税住房套数的基础上,确定总免税面积。比如,户均三套免税住房,总面积不超过800~1000平方米;

五、纳税部分的房产应按市场价进行估值计算应纳税额。

住房作为消费品,与其他消费品的消费不同。住房的消费一定是以户为单位消费的,即使是单口之家,也是一个家庭,所以不能像其他消费品那样简单计算人均消费量。

按人均面积计算免税房产,首先,按每户人家房产面积的计算复杂。其次,免税面积的确定需要在制度层面谨慎考量。是按三口之家基本生活所需面积还是小康生活所需面积确定?厨房、卫生间、客厅、餐厅等,单口之家与三口之家所需的基本面积是差不多的。从这个角度看,按人均面积计算免税部分,对不同人口数量的家庭来说,实际上是不合理的、不公平的。再次,拥有两套房、三套房的人家,相当部分是如下原因:(1)专门买了给老人住的,尤其是在异地的老人;(2)现在不少人家有家庭成员长期在异地工作,需要在工作所在地置业购房;(3)作为度假、休闲的别墅等。这些,在我国社会文化环境中,都有相当的合理性。

特别需要考虑的是,当我们消除绝对贫困,步入小康社会,对于住房的功能需要重新定位。也就是说,住房不再仅仅是一个满足家庭成员睡觉的地方。在现代社会,住房更是家庭生活、学习、康养、工作的场所。

同时,还要考虑我国家庭的现状和传统文化因素。以一个标准的三口之家为例,除了满足基本的生活需求,还需要有每位家庭成员各自的学习空间,也需要为老人同住留出空间。

再以老人为例,虽然两个老人自己,一室一厅或许已经足够,但中国的家庭文化,孩子会经常去看望父母、照顾父母,这是中国的优良传统。所以,虽然是两口之家,需要给儿孙们留出一定的居住空间。如果今后发展社区养老、居家养老,住房的基本条件就必须适应这样的需要。

此外,随着数字经济的发展,人们会有更多的时间居家办公或经营,所以,住房中与一般生活活动相对区隔的办公空间,也将是如卧室、厨房、卫生间一样的住房之必要空间。

总之,住房作为消费品,是以家庭为单位消费的;中国家庭的居住人口,不能简单按户籍人口计算;人们对住房基本需要的内涵已经发生了变化。因此,按人均基本居住面积计算住房免税部分,并不科学,也不公平。如果以传统的满足基本生活需要计算人均居住面积,或许解决了人们买不起房的问题,却可能带来住不起房、住不好房的问题。

当然,拥有更多房产的人,往往都是把房产当作投资品在囤积,这是偏离了“房住不炒”的本源。这些才是房产税需要调节的对象。如果按套数免税,有房户,特别是在免税套数以内的有房户,不用再计算自己的人均居住面积,心里就安定了。即使是拥有房产套数超过免税套数的居民,因为免税部分完全能满足居住需求,心理上对征收房产税也不会有太大抵触。同时也会理性看待自己拥有的多余房产,有计划地出让,而不会恐慌性抛售。

因为具体哪几套免税,是由业主自己选择的,一般情况下,人们会选择最好、最大、最贵的房产免税自用。一些原来并没有高端房的,可能还会在这时购入高端房以享受免税,比如原来没有别墅的,这时可能会购入一套别墅;原来居住面积小的,现在可能因为要享受免税,而尽自己可能购入一套大面积房子等。这就稳住了高端房的价格。这时虽然因为许多居民不愿意承担房产税而开始出售多余房产,市场上阶段性出现供大于求,中低端房价承压,但因为高端房价格稳定,会拉住中低端房价不至于崩溃。中低端房价的适度下降,也有利于无房户购房。无房户加入购房队伍,又是房价保持稳定的重要因素。房价基本稳定,首先不会产生大量的负资产群体;其次,银行涉房资产质量保持稳定。

由于按住房套数计算免税房产,具体免税房产由业主动态确定,对于不同收入群体来说,都是可以接受的,因为今后收入增加,改善住房条件的时候,不用担心税收问题。同时,因为有最高免税面积的规定,在这样情况下还有能力超免税面积住房的人,一定是承担得起的业主,应该不会有太强烈的不满情绪。

该政策开始实行时,人们可能会有一段计算、犹豫时期,甚至可能出现个别采取离婚等方式分户以拥有更多免税房产的现象。但由于免税房产套数足够保障日常生活,并且不影响日后改善型需求,相信这样的情形不会很严重,并且随着时间的推移,人们会更理性地看待住房的属性。

实行这样的房产税政策的同时,各地根据市场情况制定并适时调节按揭贷款政策,增加保障房和商住房土地供应,可以更稳妥有效地促进房地产市场向“房住不炒”转化。

(作者系上海新金融研究院副院长)

第一财经获授权转载自微信公众号中国金融四十人论坛

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