刘晓春：达致“房住不炒”的房产税应如何设计

实施房产税的基本原则

税收，是再分配的手段，也是调节经济、引导市场的工具。我国现阶段设计非营业性住房房产税，必须紧紧围绕“房住不炒”这个中心，引导市场弱化住房的资产属性，回归商品属性，形成正常的市场供求关系，降低房地产行业对社会资源的过度占用。此时征收房产税，扩大税基和增加税收不是主要目的，调节和引导市场才是主要目的。因此，税率固然重要，如何征收则关系到“房住不炒”的目的能否达到。

房产税要引导市场向“房住不炒”转化，这需要平衡多方利益，不能搞简单算术公平或劫富济贫式的再分配。

首先，必须保持房价基本稳定。这是整个经济发展的需要，也是房地产市场转化的必要前提。要防止房价暴涨，也要防止房价暴跌。房价暴跌，不仅会产生大量的负资产群体，同时会造成银行大量的不良资产，从而拖累整个经济。这种情况下，目前的无房户总体上也会陷入经济困境，依然买不起房。

其次，要给无房户以希望。一方面要增加保障房供应，满足低收入群体的住房需求；另一方面，要打破人们把房产作为投资品的迷思，让非理性囤房负担更大的成本，平抑扭曲的需求，遏制房价脱离真实需求非理性上涨；再一方面，各地根据人口变动情况，适度增加土地供应。在保证房地产市场基本稳定的前提下，让无房户在收入增加的基础上，有希望实现“居者有其屋”，住上适合自己收入条件的房屋。

再次，要保护有房户的基本利益，同时促使其理性地向市场出售多余房产，增加市场供给，平抑市场非理性的涨价预期。一些居民囤积了比较多的房产，原因复杂，但总体上是合法行为。房产税不能让他们有被剥夺的感觉，从而恐慌性抛售房产，造成市场混乱和踩踏，进而形成数量不小的负资产群体。

房产税必须体现公平，但不是简单的算术公平，应该是有利于市场发挥作用的公平；同时，也要充分考虑政策对市场主体心理影响的作用。有时，心理感觉的公平，比算术公平更有效，更有利于市场发挥作用。

关于房产税制度设计的政策建议

综合上述考虑，建议：

一、房产税免税部分按户均/套来计算，而不按人均面积计算。比如，每户可以有两套或三套免税房产；

二、具体免税房产，由业主自己确定并报税务部门；

三、超过免税部分的房产，梯次纳税。比如，超过免税部分的房产，可以按套数确定不同的税率；

四、在确定户均免税住房套数的基础上，确定总免税面积。比如，户均三套免税住房，总面积不超过800~1000平方米；

五、纳税部分的房产应按市场价进行估值计算应纳税额。

住房作为消费品，与其他消费品的消费不同。住房的消费一定是以户为单位消费的，即使是单口之家，也是一个家庭，所以不能像其他消费品那样简单计算人均消费量。

按人均面积计算免税房产，首先，按每户人家房产面积的计算复杂。其次，免税面积的确定需要在制度层面谨慎考量。是按三口之家基本生活所需面积还是小康生活所需面积确定？厨房、卫生间、客厅、餐厅等，单口之家与三口之家所需的基本面积是差不多的。从这个角度看，按人均面积计算免税部分，对不同人口数量的家庭来说，实际上是不合理的、不公平的。再次，拥有两套房、三套房的人家，相当部分是如下原因：（1）专门买了给老人住的，尤其是在异地的老人；（2）现在不少人家有家庭成员长期在异地工作，需要在工作所在地置业购房；（3）作为度假、休闲的别墅等。这些，在我国社会文化环境中，都有相当的合理性。

特别需要考虑的是，当我们消除绝对贫困，步入小康社会，对于住房的功能需要重新定位。也就是说，住房不再仅仅是一个满足家庭成员睡觉的地方。在现代社会，住房更是家庭生活、学习、康养、工作的场所。

同时，还要考虑我国家庭的现状和传统文化因素。以一个标准的三口之家为例，除了满足基本的生活需求，还需要有每位家庭成员各自的学习空间，也需要为老人同住留出空间。

再以老人为例，虽然两个老人自己，一室一厅或许已经足够，但中国的家庭文化，孩子会经常去看望父母、照顾父母，这是中国的优良传统。所以，虽然是两口之家，需要给儿孙们留出一定的居住空间。如果今后发展社区养老、居家养老，住房的基本条件就必须适应这样的需要。

此外，随着数字经济的发展，人们会有更多的时间居家办公或经营，所以，住房中与一般生活活动相对区隔的办公空间，也将是如卧室、厨房、卫生间一样的住房之必要空间。

总之，住房作为消费品，是以家庭为单位消费的；中国家庭的居住人口，不能简单按户籍人口计算；人们对住房基本需要的内涵已经发生了变化。因此，按人均基本居住面积计算住房免税部分，并不科学，也不公平。如果以传统的满足基本生活需要计算人均居住面积，或许解决了人们买不起房的问题，却可能带来住不起房、住不好房的问题。

当然，拥有更多房产的人，往往都是把房产当作投资品在囤积，这是偏离了“房住不炒”的本源。这些才是房产税需要调节的对象。如果按套数免税，有房户，特别是在免税套数以内的有房户，不用再计算自己的人均居住面积，心里就安定了。即使是拥有房产套数超过免税套数的居民，因为免税部分完全能满足居住需求，心理上对征收房产税也不会有太大抵触。同时也会理性看待自己拥有的多余房产，有计划地出让，而不会恐慌性抛售。

因为具体哪几套免税，是由业主自己选择的，一般情况下，人们会选择最好、最大、最贵的房产免税自用。一些原来并没有高端房的，可能还会在这时购入高端房以享受免税，比如原来没有别墅的，这时可能会购入一套别墅；原来居住面积小的，现在可能因为要享受免税，而尽自己可能购入一套大面积房子等。这就稳住了高端房的价格。这时虽然因为许多居民不愿意承担房产税而开始出售多余房产，市场上阶段性出现供大于求，中低端房价承压，但因为高端房价格稳定，会拉住中低端房价不至于崩溃。中低端房价的适度下降，也有利于无房户购房。无房户加入购房队伍，又是房价保持稳定的重要因素。房价基本稳定，首先不会产生大量的负资产群体；其次，银行涉房资产质量保持稳定。

由于按住房套数计算免税房产，具体免税房产由业主动态确定，对于不同收入群体来说，都是可以接受的，因为今后收入增加，改善住房条件的时候，不用担心税收问题。同时，因为有最高免税面积的规定，在这样情况下还有能力超免税面积住房的人，一定是承担得起的业主，应该不会有太强烈的不满情绪。

该政策开始实行时，人们可能会有一段计算、犹豫时期，甚至可能出现个别采取离婚等方式分户以拥有更多免税房产的现象。但由于免税房产套数足够保障日常生活，并且不影响日后改善型需求，相信这样的情形不会很严重，并且随着时间的推移，人们会更理性地看待住房的属性。

实行这样的房产税政策的同时，各地根据市场情况制定并适时调节按揭贷款政策，增加保障房和商住房土地供应，可以更稳妥有效地促进房地产市场向“房住不炒”转化。

（作者系上海新金融研究院副院长）

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