首批9只公募REITs全部实现溢价交易 今日是好的买点吗？ 丨火线解读

6月21日，蛇口产园、首钢绿能等9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市。截至收盘，9只公募REITs的涨跌情况较为分化，但都以红盘报收。

其中，蛇口产园涨幅最大，上涨14.72%，广州广河和东吴苏园产业REIT仅上涨0.7%；成交金额方面，中金普洛斯REIT成交金额最大，为3.05亿元，成交最少的盐港REIT仅成交1.21亿元。

公募REITs可以当作股票“炒新”吗？

投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。

国信证券指出，首批REITs根据当前法规体系，普遍采用“公募基金+ABS”产品架构，根据发行价计算的2021年现金流分派率在2.99%至9.58%之间。这样的收益水平，相较当前市场上的长期纯债、货币市场类基金等固收类产品有一定的优势。

九州证券认为，公募REITs作为一种大类资产，其价格走势与股票市场走势相关性低，投资逻辑亦不同于股票投资，因而可以有效降低投资组合风险，投资者可以将其作为分散化投资的新选择，但不宜当作“新股”进行爆炒。

接下来会怎么走？

广发证券认为，上市后一段时间，基础设施REITs价格也可能类似于香港REITs上市初期的表现，呈现先涨后跌，不排除出现市值低于资产估值的情形。由于基础设施REITs基金净值采用成本法计量,判断折价和买入时机不再是市净率，而是市值与资产估值的比较。基金净值不受基础资产估值的影响，且对二级市场价格的参考价值较弱。基础资产估值反映了基础资产的公允价值变动，一定程度上影响二级市场交易价格。

广发证券认为，上市初期由于流通盘较小，价格波动可能有所放大。长期来看，REITs收益相对稳定且高分红，不同于上市公司成长性逻辑，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，其价格弹性可能较小。经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置需求的投资者的比重可能上升，此后REITs换手率将下降至较低水平。

或带来建筑企业价值重估 丰富券商收益来源

公开资料显示，首批注册的9只基础设施公募REITs募集总规模为314亿元，9只基础设施公募REITs中，有6只产品的最终募集规模超过其基础资产估值规模。

光大证券认为，基建公募REITs或带来建筑公司价值重估，优选无形资产占比较高的企业。公募基建REITs的持续落地，将带来建筑公司价值重估。随着法规完善，REITs出表属性将强化，或带来中期基建投资增速预期的上修；建筑企业报表的改善（增厚利润表，资产负债率降低），且后续扩张将突破资产负债率限制。建议关注报表内无形资产占总资产比重较高，将直接受益于基建REITs推进的中国交建、中国电建；受益于基建投资预期上修；借助基建REITs，后续扩张可突破资产负债率限制的中国铁建、中国中铁、中国建筑、中国中冶。

华泰证券认为，公募REITs产品既丰富了券商经纪业务和中间业务的收益来源，又作为新增大类资产配置工具，能以较小本金投资不动产类资产，有助于解决券商资金优质投资标的难寻的资产荒问题。公募REITs具有高派息、收益稳定、抵御通胀等特征，为券商提供了长期、稳定的收益增厚手段。除此之外，券商还可针对不同底层资产类型制定差异化投资策略、通过关注二级市场波动机会赚取超额收益。