关注龙头和小型房企财务风险

2020年房企财报全部出炉，营收及利润全面下滑，有息负债压力上升。在“三道红线”的压力下，隐藏的财务风险值得市场关注，尤其是龙头和小型房企的债务风险应当加以警惕。在房地产金融监管趋紧的背景下，不同类型的房企将针对各自财务状况作出适当调整。相对而言，部分小型房企抵御风险的综合实力相对较弱，存在退出的概率，行业集中度可能进一步上升。

一、营收及盈利能力明显下降

营业收入有所放缓。2020年受疫情影响，上市房企整体营业收入增速出现了较为明显的回落，同比增长11.2%，低于2019年20.5%的增速。不过，从二季度开始，行业有所复苏，尤其是大型房企，全年实现营业收入同比增长24.1%，甚至略高于2019年23.9%的增速，体现了较强的经营能力。

具体来看，龙头（4家，年营收超过3000亿）营收同比增长5%，大型房企（10家，年营收超过1000亿）增长24.1%，中型房企（22家，年营收超过500亿）同比增长13%，小型房企（64家，年营收超过100亿）同比增长12.7%。综合来看，龙头房企营业收入增速最低，而中小型房企增速较2019年均回落超过十个百分点，其经营压力较大。

营收增速放缓也进一步拖累了行业利润。2020年龙头和中小型房企营业利润都出现了负增长，其中龙头房企营业利润已经连续两年出现负增长，而中小房企利润下降速度过快。因此，从最直观的营收和利润指标来看，除了大型房企经营状况相对良好以外，龙头和中小型房企的经营状况不容乐观。

二、偿债压力与日俱增

房企真实负债压力不小。2020年报表显示，样本房企真实负债率（剔除预收款）（公告口径）超过70%红线的有接近40%，且涵盖各类大小类型的房企。另外，约四分之一的房企净负债率超过了100%的水平，表明无论是短期债务风险还是企业长期偿债能力都值得关注。进一步分析发现，2020年除了大型房企之外，龙头和中小型房企其流动负债增速超过了营收增速，短期负债增量超过收入水平是比较危险的信号。

另一个值得关注的指标是，不同类型企业的有息负债增长情况出现了差异化的特征。2020年末龙头4家房企有息负债规模合计为1.62万亿，较2019年同比下降了6.3%，这表明部分龙头房企短期存在较大的“去杠杆”压力。与此同时，小型房企有息负债增速并不像大中型房企有所下降，反而进一步扩大，从侧面折射出小型房企在营收下滑的阶段，其压缩债务能力偏弱的特点。

三、小型房企现金流问题突出

龙头房企销售回款能力极强，但小型房企现金流回流压力极大。2020年为了应对年初疫情带来的冲击，龙头房企不断推出各类降价促销活动，销售回款大幅度增加。财报显示，4大龙头房企2020年实现经营性现金流净额1863亿元，是2019年的14倍之多，比2019年的1600亿元增长了16.5%。

然而，上市小型房企则仅实现经营性现金流净额454亿，同比下降41.4%，小型房企经营性现金流已经连续两年出现较大幅度的下滑。而在大中型房企中，诸如华夏幸福、新城控股、中国奥园等公司也出现了较大幅度的下滑，短期面临较大的现金流压力。

三成房企现金短债比不达标。“三道红线”监控的第三个重要指标便是现金短债比，财报显示排在前100名的上市房企中，有28家公司现金短债比不到1，其中有20家为小型房企。小型房企本身存在现金流回笼能力偏弱的特点，同时债务去化能力也不强，不排除未来存在更多小型房企可能面临短期现金流无法全覆盖短期还款的问题，进而出现债务违约的状况，这应当引起市场和监管的关注和警觉。

四、不少房企存在融资难的问题

自2020年下半年以来，与房地产相关的监管政策层出不穷。包括“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”等重要政策文件的公布，以及各地方政府对于购房政策所提出的新的监管细则，都对房企在资金管理、融资方式等领域抬高了经营标准。受此影响，截止2021年一季度末，房地产开发贷余额同比仅增长4.4%，处于历史最低水平。

同时，表外融资也快速收紧，2021年1-5月，房企内地信用债发行规模为3079亿元，同比下降4.2%；境外发行规模为1500亿元，同比降幅超过5%，发行平均利率超过6.3%。同时，房地产信托融资也愈发困难，到一季度末，房地产信托余额为2.17万亿，较2020年末减少1055亿元，房地产信托存量已连续下降7个季度，当前存量规模与2017年四季度相当。

综上所述，不少房企在宏观和微观都面临一定的融资压力。当前部分上市房企债务问题愈发值得担忧，特别是上市龙头和小型房企存在隐忧。与此同时，更大范围的、非上市的小微房企可能面更严重的财务压力，短期行业洗牌的进程或有所加快。

（作者为植信投资研究院资深研究员）

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